La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la principal normativa que regula los contratos de alquiler de propiedades urbanas en España. Sin embargo, en ciertos casos, es posible que la LAU no cubra por completo un contrato de arrendamiento. En tales situaciones, es importante saber qué leyes se aplican.
Leyes aplicables según el tipo de arrendamiento
La LAU establece diferentes reglas para los arrendamientos de vivienda y los arrendamientos para uso distinto del de vivienda. En general, se aplican las siguientes leyes supletorias:
- Arrendamientos de vivienda: Si la LAU no cubre algún aspecto de un contrato de arrendamiento de vivienda, los pactos, cláusulas y condiciones se regirán por la voluntad de las partes, dentro del marco establecido en el Título II de la LAU. De manera supletoria, se aplicarán las disposiciones del Código Civil.Excepciones: Para viviendas con superficie superior a 300 metros cuadrados o con renta inicial anual superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, los contratos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por el Título II de la LAU y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.
- Arrendamientos para uso distinto del de vivienda: Si la LAU no cubre un aspecto de un contrato para uso distinto del de vivienda, estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la LAU y, supletoriamente, por lo establecido en el Código Civil.
Exclusión de la aplicación de la LAU
Para excluir la aplicación de ciertos preceptos de la LAU, cuando sea posible, las partes deben hacerlo de forma expresa respecto de cada uno de ellos.
Mediación, arbitraje y notificaciones electrónicas
Las partes pueden pactar la sumisión a mediación o arbitraje de controversias que puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos, conforme a la legislación reguladora de la mediación en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje.
Además, las partes pueden señalar una dirección electrónica para realizar notificaciones previstas en la LAU, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación, su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron.
En resumen, si la LAU no cubre un contrato de arrendamiento, se aplicarán, en primer lugar, los pactos y cláusulas acordados por las partes, y de manera supletoria, las disposiciones del Código Civil. Es importante que los arrendadores y arrendatarios estén al tanto de estas leyes supletorias y las incorporen en sus contratos de alquiler cuando sea necesario.
Texto Oficial: Artículo 4 de la LAU
Artículo 4. Régimen aplicable.
1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.
2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.
3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
4. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.
5. Las partes podrán pactar la sumisión a mediación o arbitraje de aquéllas controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos, de conformidad con lo establecido en la legislación reguladora de la mediación en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje.
6. Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron.
Se modifica el apartado 2 por el art. 1.1 del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo. Ref. BOE-A-2019-3108
Téngase en cuenta, para los contratos celebrados con anterioridad, lo dispuesto en la disposición transitoria 1 del citado Real Decreto-ley.
Se deja sin efecto la modificación del apartado 2 por Resolución de 22 de enero de 2019 que publica el Acuerdo del Congreso de los Diputados por el que se deroga el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre. Ref. BOE-A-2019-799
Se modifica el apartado 2 por el art. 1.1 del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre. Ref. BOE-A-2018-17293
Téngase en cuenta, para los contratos celebrados con anterioridad, lo dispuesto en la disposición transitoria 1 del citado Real Decreto-ley.
Se modifica por el art. 1.1 de la Ley 4/2013, de 4 de junio. Ref. BOE-A-2013-5941.
ÍNDICE de la LAU
[Preámbulo]
- Equilibrio y justicia en el mercado de alquileres: una mirada a la legislación española
- Duración del contrato de Alquiler, ¿Qué dice la LAU?
- Diferenciación entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos para usos distintos
- Fianza Alquiler: La fianza arrendaticia en la LAU
- Resolución de conflictos en contratos de alquiler
- Modificación de contratos de alquiler existentes y supresión de subrogaciones en arrendamientos de vivienda
TÍTULO I. Ámbito de la ley
- Artículo 1. Ámbito de aplicación.
- Artículos 2 y 3. Arrendamiento de vivienda y Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
- Artículo 4. Régimen aplicable.
- Artículo 5. Arrendamientos excluidos.
TÍTULO II. De los arrendamientos de vivienda
- Artículo 6. Naturaleza de las normas.
- Artículo 7. Condición de arrendamiento de vivienda.
- Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo.
CAPÍTULO II. De la duración del contrato
- Artículo 9. Plazo mínimo.
- Artículo 10. Prórroga del contrato.
- Artículo 11. Desistimiento del contrato.
- Artículo 12. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario.
- Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador.
- Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada.
- Artículo 15. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.
- Artículo 16. Muerte del arrendatario.
CAPÍTULO III. De la renta
- Artículo 17. Determinación de la renta.
- Artículo 18. Actualización de la renta.
- Artículo 19. Elevación de renta por mejoras.
- Artículo 20. Gastos generales y de servicios individuales.
CAPÍTULO IV. De los derechos y obligaciones de las partes
- Artículo 21. Conservación de la vivienda.
- Artículo 22. Obras de mejora.
- Artículo 23. Obras del arrendatario.
- Artículo 24. Arrendatarios con discapacidad.
- Artículo 25. Derecho de adquisición preferente.
CAPÍTULO V. De la suspensión, resolución y extinción del contrato
- Artículo 26. Habitabilidad de la vivienda.
- Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones.
- Artículo 28. Extinción del arrendamiento.
TÍTULO III. De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda
- Artículo 29. Enajenación de la finca arrendada.
- Artículo 30. Conservación, mejora y obras del arrendatario.
- Artículo 31. Derecho de adquisición preferente.
- Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo.
- Artículo 33. Muerte del arrendatario.
- Artículo 34. Indemnización al arrendatario.
- Artículo 35. Resolución de pleno derecho.
TÍTULO IV. Disposiciones comunes
- Artículo 36. Fianza.
- Artículo 37. Formalización del arrendamiento.
TÍTULO V. Procesos arrendaticios
- Artículos 38 a 40.
[Disposiciones adicionales]
- Disposición adicional primera. Régimen de las viviendas de protección oficial en arrendamiento.
- Disposición adicional segunda. Modificación de la Ley Hipotecaria.
- Disposición adicional tercera. Depósito de fianzas.
- Disposición adicional cuarta. Ayudas para acceso a vivienda.
- Disposición adicional quinta. Modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
- Disposición adicional sexta. Censo de arrendamientos urbanos.
- Disposición adicional séptima. Modificación Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje.
- Disposición adicional octava. Derecho de retorno.
- Disposición adicional novena. Declaración de la situación de minusvalía.
- Disposición adicional décima. Prescripción.
[Disposiciones transitorias]
- Disposición transitoria primera. Contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985.
- Disposición transitoria segunda. Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.
- Disposición transitoria tercera. Contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985.
- Disposición transitoria cuarta. Contratos de arrendamiento asimilados celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.
- Disposición transitoria quinta. Arrendamientos de viviendas de protección oficial.
- Disposición transitoria sexta. Procesos judiciales.
[Disposiciones derogatorias]
- Disposición derogatoria única. Disposiciones que se derogan.
[Disposiciones finales]
- Disposición final primera. Naturaleza de la ley.
- Disposición final segunda. Entrada en vigor.
- Disposición final tercera. Publicación por el Gobierno de los Indices de Precios al Consumo a que se refiere esta ley.
- Disposición final cuarta. Compensaciones por vía fiscal.
[Firma]
