Modificación de contratos existentes y supresión de subrogaciones en arrendamientos de vivienda

El preámbulo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) trata sobre los contratos de arrendamiento existentes a la entrada en vigor de la ley. Establece que los contratos celebrados bajo el Real Decreto-ley 2/1985 continuarán sujeto al mismo régimen hasta su extinción, y que en ese momento, la nueva relación arrendaticia que se pueda constituir sobre la finca quedará sujeta a la nueva normativa.
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El Preámbulo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se refiere a la aplicación de la ley a los contratos de arrendamiento existentes en el momento de su entrada en vigor. La ley establece un trato diferenciado entre los contratos de arrendamiento de vivienda y los de locales de negocio, otorgando condiciones más favorables para los arrendatarios de vivienda. También se establece un sistema de revisión de las rentas congeladas, con el objetivo de recuperar las variaciones no reflejadas de la inflación desde la fecha de congelación. En el caso de los contratos de arrendamiento de vivienda, se establece un límite para la duración de la prórroga obligatoria, y se suprime gradualmente el derecho de subrogación mortis causa.

Aspectos destacados sobre el preámbulo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

  • La regulación de los contratos arrendaticios existentes a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
  • La solución propuesta para contratos arrendaticios celebrados con anterioridad a la LAU.
  • La supresión gradual de los derechos de subrogación mortis causa en el arrendamiento de viviendas.
  • La revisión de las rentas congeladas.
  • La regulación de la renta en el arrendamiento de viviendas y locales de negocio.
  • La disposición especial para las rentas de viviendas protegidas.
  • La regulación de las rentas en el arrendamiento de uso distinto al de vivienda.
  • La prórroga forzosa en el arrendamiento de viviendas y locales de negocio.
  • La regulación de los contratos de arrendamiento de segunda residencia y de temporada.

Faqs sobre el preámbulo 6: Modificación contrato de alquiler

  1. ¿Cuál es el tratamiento de los contratos de arrendamiento existentes a la entrada en vigor de esta ley?

    Los contratos celebrados bajo el Real Decreto-ley 2/1985 no presentan un problema especial y continuarán sujetos al mismo régimen hasta su extinción. Una vez extinguidos, la nueva relación arrendaticia quedará sujeta a la nueva normativa.

  2. ¿Cómo se aborda la necesidad de poner límite a la duración de la prórroga obligatoria en los contratos anteriores?

    La ley establece un límite a la duración de la prórroga obligatoria en los contratos anteriores, restableciendo la temporalidad de la relación arrendataria de acuerdo con su propia naturaleza. Esta modificación se realiza teniendo en cuenta la situación personal y familiar y la capacidad económica de los arrendatarios.

  3. ¿Cuál es el sistema de revisión de rentas establecido por la ley?

    La ley establece un sistema de revisión de rentas aplicable a todos los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, con el objetivo de recuperar las variaciones no recuperadas de la inflación desde la fecha de formalización del contrato hasta el 31 de diciembre de 1994.

  4. ¿Qué sucede con los contratos de arrendamiento de vivienda que se encuentran en situación de prórroga forzosa?

    En el caso de los contratos de arrendamiento de vivienda en situación de prórroga forzosa, se establece un plazo máximo de cinco años para que el arrendatario pueda optar por la continuidad del contrato en las condiciones establecidas por la ley, o bien por su terminación mediante una indemnización por despido improcedente.

  5. ¿Qué medidas se establecen para evitar la inseguridad jurídica en el arrendamiento de viviendas?

    La ley establece medidas para evitar la inseguridad jurídica en el arrendamiento de viviendas, como la supresión gradual de los derechos de subrogación mortis causa y la regulación del recurso de casación en materia arrendaticia

Texto Original: Modificación Contrato de Alquiler

6

Por lo que se refiere a los contratos existentes a la entrada en vigor de esta ley, los celebrados al amparo del Real Decreto-ley 2/1985 no presentan una especial problemática puesto que ha sido la libre voluntad de las partes la que ha determinado el régimen de la relación en lo que a duración y renta se refiere. Por ello, estos contratos continuarán hasta su extinción sometidos al mismo régimen al que hasta ahora lo venían estando. En ese momento, la nueva relación arrendaticia que se pueda constituir sobre la finca quedará sujeta a la nueva normativa. De esta regulación no quedan exceptuados los contratos que, aunque en fecha posterior al 9 de mayo de 1985, se hayan celebrado con sujeción al régimen de prórroga forzosa, al derivar éste del libre pacto entre las partes.

Por lo que se refiere a los contratos celebrados con anterioridad, la ley opta por una solución que intenta conjugar el máximo de sencillez posible con un trato equilibrado de las distintas situaciones en que las partes en conflicto se encuentran. Por ello, se introduce un planteamiento que mantiene el criterio de trato diferenciado entre los contratos de arrendamiento de vivienda y los de local de negocio otorgando condiciones más suaves de modificación del arrendatario de vivienda que al de local de negocio.

Teniendo en cuenta los perjudiciales efectos que ha tenido la prolongada vigencia de la prórroga obligatoria impuesta por la Ley de 1964, se aborda la necesidad de poner límite a la duración de esta prórroga obligatoria restableciendo la temporalidad de la relación arrendataria de conformidad con su propia naturaleza, pero esta modificación se realiza teniendo en cuenta los efectos sociales y económicos de la medida tomando en consideración la situación personal y familiar y la capacidad económica de los arrendatarios.

En este sentido, en el arrendamiento de viviendas se opta por la supresión total de la subrogación ínter vivos, excepción hecha de la derivada de resolución judicial en procesos matrimoniales, y por la supresión gradual de los derechos de subrogación mortis causa que el texto refundido de 1964 reconocía.

Como esta medida afecta a situaciones cuyos contenidos potenciales de derechos son diferentes, arrendatarios titulares iniciales del contrato, arrendatarios en primera subrogación y arrendatarios en segunda subrogación, la norma debe ofrecer respuestas adecuadas para cada una de ellas. De ahí que la supresión de las subrogaciones sea tanto más gradual cuanto mayor sea el contenido potencial de derechos que la ley contempla para cada supuesto, a partir del principio general de conservar al arrendatario actual y a su cónyuge el derecho a continuar en el uso de la vivienda arrendada hasta su fallecimiento, allí donde este derecho les estuviera reconocido por la legislación de 1964.

En cuanto al régimen de rentas, la ley opta por intentar desbloquear la situación de las rentas congeladas. Para ello, se establece un sistema de revisión aplicable a todos los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, que pretende recuperar las variaciones no repercutidas de la inflación desde la fecha de celebración del contrato o desde la última revisión legal, según proceda. Esta revisión no se produce de manera inmediata sino gradual, incrementándose el número de años en que se produce la revisión total en función inversa de la renta del arrendatario, posibilitando a los arrendatarios de menor nivel económico a que adapten sus economías a la nueva realidad.

En el caso de arrendatarios de bajo nivel de renta, por debajo de dos veces y media, tres o tres veces y media el salario mínimo interprofesional en función del número de personas que habiten en la vivienda arrendada, se excluye la revisión de las rentas mandatándose al Gobierno para que en el plazo de un año a partir de la entrada en vigor de la ley configure un mecanismo de compensación de naturaleza fiscal para aquellos arrendadores que no hayan podido, por las circunstancias antes señaladas proceder a la actualización de las rentas.

Asimismo, se concede a los arrendadores el derecho a disfrutar de beneficios en el Impuesto sobre el Patrimonio, en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, en los gastos de conservación de la finca arrendada y el coste de los servicios y suministros de que disfrute la vivienda arrendada, en estos tres últimos casos mediante la imputación de sus importes a los arrendatarios.

En el caso de los arrendamientos de locales de negocio, se ha optado por articular un calendario de resolución temporal de estos contratos, aunque distinguiendo entre los arrendamientos en los que el arrendatario sea una persona física de aquéllos en los que sea una persona jurídica, presumiendo mayor solvencia económica allí donde el entramado organizativo sea más complejo.

Por ello, se mantienen, aunque de forma limitada, derechos de subrogación mortis causa en el primer supuesto, garantizándose al grupo familiar vinculado al desarrollo de la actividad, un plazo mínimo de veinte años, que podrá superarse mientras el arrendatario y su cónyuge vivan y continúen el ejercicio de la actividad que se venga desarrollando en el local.

Para los arrendamientos de personas jurídicas se configuran plazos de resolución tasados, entre cinco y veinte años, en función de la naturaleza y del volumen de la actividad desarrollada en el local arrendado, configurándose un plazo de duración breve para aquellos arrendamientos en los que se desarrollan actividades con un potencial económico tal que coloquen a los titulares de estos contratos en posiciones de equilibrio respecto de los arrendadores a la hora de negociar nuevas condiciones arrendaticias.

En cuanto a la renta pagada en estos contratos, se reproduce el esquema de revisión establecido para los arrendamientos de viviendas, graduando temporalmente el ritmo de la revisión en función de las categorías antes expuestas.

Para favorecer la continuidad de los arrendatarios, la ley regula una figura de nueva creación que es el derecho de arrendamiento preferente, que concede al arrendatario un derecho preferente a continuar en el uso del local arrendado al tiempo de la extinción del contrato, frente a cualquier tercero en condiciones de mercado.

Asimismo, se estipula un derecho indemnizatorio en caso de no continuar en el uso del local arrendado cuando otra persona, sea el propietario o sea un nuevo arrendatario, pueda beneficiarse de la clientela generada por la actividad del antiguo arrendatario.

En cuanto a los arrendamientos asimilados, tanto al inquilinato como al local de negocio, se les da un tratamiento similar al de los arrendamientos de local de negocio, en materia de duración y de régimen de renta.

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