¿Alguna vez te has preguntado cuáles son tus derechos como arrendatario? En este artículo damos respuesta a algunas de las dudas más frecuentes a la hora de alquilar una vivienda.
Aunque es un porcentaje tímido comparado con el resto de Europa, actualmente el 17% de los hogares españoles viven en régimen de alquiler. Seguro que alguna vez han tenido dudas sobre sus derechos como inquilinos, especialmente después de la entrada en vigor, en 2019, de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sigue leyendo si quieres estar bien informado antes de alquilar una vivienda.
¿Cuánto puede durar un contrato de alquiler sin tener que renovarlo?
En los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019, el alquiler tiene que prorrogarse automáticamente hasta los cinco años (cuando el propietario sea persona física) y hasta los siete años (cuando sea persona jurídica).
Una vez haya pasado este período de renovación automática, si las dos partes están de acuerdo, el contrato se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de tres años más. Esta normativa es igualmente válida si la vivienda cambia de arrendador: el comprador del inmueble tendrá que respetar el contrato de alquiler vigente.
¿Los inquilinos tienen derecho de adquisición preferente?
Si el dueño del inmueble decide venderlo durante el periodo de vigencia del contrato de alquiler, el inquilino tiene preferencia frente a terceros para comprarlo. Para que no pueda darse esta condición, el propietario tendrá que haberlo indicado de forma expresa en el contrato.
¿Con cuánta antelación hay que avisar si no se quiere continuar viviendo en el inmueble?
El inquilino podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez transcurridos seis meses, siempre que se lo comunique al propietario con una antelación mínima de treinta días. Si se estipula en el contrato, el arrendatario deberá indemnizar al casero con una mensualidad de renta por cada año de alquiler que reste por cumplir (en periodos de tiempo inferiores a los doce meses, se calculará la parte proporcional).
Además, el propietario tiene el derecho de llevar a cabo reformas de mejora dentro de la vivienda siempre que avise con tres meses de antelación al arrendatario. En este supuesto, uno de los derechos de los inquilinos en España es poder desistir del contrato de alquiler en el plazo de un mes desde que se le informa de las obras. Si decide quedarse y la reforma dura más de veinte días, la renta deberá reducirse en proporción a la parte de la vivienda que el arrendatario no puede usar.
¿El propietario puede recuperar la vivienda antes del fin del contrato?
Siempre y cuando sea persona física, el propietario podrá recuperar la vivienda una vez transcurrido un año desde que se firmó el contrato si la necesita para él mismo o para un familiar en primer grado (padres, hijos o cónyuge). Esta posibilidad tendrá que indicarse en el contrato y obliga al arrendador a avisar al inquilino con dos meses de antelación.
Si en el plazo de tres meses de esta notificación, ni el propietario ni sus familiares regresan a la vivienda, y no se ha dado ninguna circunstancia de fuerza mayor, el inquilino podrá volver a alquilar el inmueble y/o a percibir una indemnización.
Asimismo, en situaciones de vulnerabilidad social, si el titular del alquiler fallece, el contrato es de larga duración y en la vivienda conviven menores, personas con discapacidad o mayores de 65 años, el propietario tendrá el deber de seguir arrendando el inmueble a la misma familia.
¿El propietario puede subir la renta sin límite de un año para otro?
No. Las subidas anuales de la renta están limitadas al incremento del Índice de Precios de Consumo (IPC). Aún así, son las dos partes las que deciden si se tiene que llevar a cabo o no una actualización del precio del alquiler. Esta condición, habitualmente, se incluye en el contrato.
¿Qué tipo de fianza y de garantías adicionales puede exigir el propietario?
El casero exigirá una mensualidad del alquiler, en concepto de fianza, y también podrá pedir garantías adicionales. Antes, este tipo de depósito no tenía límite de cuantía. Ahora, para evitar prácticas abusivas, el inquilino deberá abonar un máximo de dos meses de renta como garantía adicional (ya sea en forma de aval bancario, seguro de impago, etc.).
¿Cuánto tiempo tiene el propietario para devolver la fianza?
El propietario tiene un mes para devolver la fianza, siempre que la vivienda no tenga desperfectos y no existan deudas en el pago de suministros. Es importante tener presente que el arrendador nunca podrá negarse a la devolución del dinero alegando deterioros del inmueble por su desgaste habitual.
¿Cómo se reparten los gastos del alquiler entre inquilino y propietario?
El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) suele ser responsabilidad del propietario. Sin embargo, todo depende de lo que se pacte en el contrato. Ocurre lo mismo con los gastos de comunidad, una cuota periódica que habitualmente abona el casero, pero que siempre dependerá de lo que acuerden ambas partes.
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato siempre los tiene que asumir el propietario si es persona jurídica (empresas o sociedades). No obstante, no está regulado quién debe abonar el pago de estas comisiones cuando el acuerdo se formaliza entre personas físicas. Frente a este vacío legal, los cargos suelen depositarse sobre los inquilinos.
En cuanto a las averías y reparaciones, por norma general, y tal y como estipula la normativa actual, el arrendador está obligado a responsabilizarse de todos aquellos gastos que superen los 150 euros y que sean propios del desgaste del inmueble. Además, el propietario no podrá recuperar este dinero mediante un incremento de la renta mensual, según recoge la ley.
Lo que sí que deberá asumir el inquilino son los gastos de suministros; de reparaciones y averías menores, y de las obras que no modifiquen la configuración de la vivienda. Para poder realizar reformas, no se requerirá el consentimiento del propietario si estas son para adaptar el inmueble a las necesidades especiales de personas mayores de 70 años o que presenten alguna discapacidad.
¿Los inquilinos deben abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales?
En la nueva regulación, se ha eliminado el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) del alquiler de vivienda habitual, por lo que el inquilino ya no tendrá que pagar este tributo. No obstante esto, se mantiene la obligación de autoliquidar el impuesto, presentando el modelo 600 en la declaración de la Renta y marcando la casilla “Exento – No sujeto”, con cuota a pagar de 0 euros.
Ahora bien, todos los contratos firmados con anterioridad a marzo de 2019 siguen estando sujetos a la liquidación y al pago del ITP conforme se establecía en la anterior legislación.
¿El propietario puede entrar en la vivienda sin el consentimiento del inquilino?
En ningún caso. En el momento en que se firma el contrato, la vivienda se convierte en el domicilio del inquilino, y el propietario no podrá entrar en el inmueble sin su consentimiento o una autorización judicial. Por lo tanto, si esto ocurre, el arrendatario puede interponer una denuncia o rescindir el contrato de alquiler inmediatamente.
Para más información sobre tus derechos como inquilino, puedes consultar el apartado dedicado a Vivienda de la web del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
