Ley de Arrendamientos Urbanos – LAU – Explicada, artículo a artículo

ley de arrendamientos urbanos

Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 en España y su reforma en 1985. La Ley de 1964 fue creada con el objetivo de regular el régimen jurídico de los arrendamientos urbanos (es decir, el alquiler de viviendas en zonas urbanas) y atemperar el movimiento liberalizador de la propiedad urbana (es decir, permitir que las viviendas se puedan comprar y vender libremente) a las circunstancias económicas del país y a las exigencias de la justicia. Sin embargo, esta ley no logró alcanzar sus objetivos de desbloquear la situación de las rentas congeladas (es decir, el hecho de que el precio del alquiler no se pueda aumentar) y estableció un régimen de subrogaciones (es decir, la transferencia de un contrato de arrendamiento de una persona a otra) que favorecía principalmente a los intereses del arrendatario (es decir, la persona que alquila la vivienda).

En 1985, se llevó a cabo una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que introdujo dos cambios importantes: la libertad para transformar viviendas en locales de negocio (es decir, espacios comerciales) y la libertad para pactar la duración del contrato de arrendamiento, eliminando el carácter obligatorio de la prórroga forzosa (es decir, la renovación automática del contrato) en los contratos de arrendamiento urbano. Esta reforma tuvo resultados mixtos: por un lado, detuvo la tendencia a la disminución en el porcentaje de viviendas alquiladas que se estaba produciendo en ese momento, pero por otro lado, generó una gran inestabilidad en el mercado de viviendas en alquiler al dar lugar a contratos de corta duración y un aumento significativo de las rentas.

Actualmente, el mercado de arrendamientos urbanos en vivienda se caracteriza por la coexistencia de dos situaciones diferentes: por un lado, los contratos celebrados bajo la reforma de 1985, que representan alrededor del 20% del total y se caracterizan por tener rentas elevadas y un alto grado de rotación ocupacional (es decir, una alta tasa de cambio de inquilinos); y por otro lado, los contratos celebrados antes de 1985, que en general tienen rentas más bajas y una mayor estabilidad ocupacional. Debido a estas diferencias, se considera necesario una nueva regulación para atender a las necesidades actuales del mercado de arrendamientos urbanos en España.

Aspectos clave del preámbulo de la Ley de Arrendamientos Urbanos

  • La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y su reforma en 1985.
  • La intención de la Ley de 1964 de atemperar el movimiento liberalizador de la propiedad urbana y las exigencias de la justicia.
  • El impacto de la reforma de 1985 en el mercado de viviendas en alquiler.
  • La coexistencia de dos situaciones claramente diferenciadas en el mercado de arrendamientos urbanos en vivienda.
  • La necesidad de una nueva regulación para atender a las necesidades actuales del mercado de arrendamientos urbanos.

Preguntas Frecuentes de la Ley de Arrendamientos Urbanos

  1. ¿Qué es la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 en España?

    La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 en España es una ley que regula el régimen jurídico de los arrendamientos urbanos, es decir, el alquiler de viviendas en zonas urbanas. Su objetivo era atemperar el movimiento liberalizador de la propiedad urbana a las circunstancias económicas del país y a las exigencias de la justicia.

  2. ¿Cuáles fueron los resultados de la Ley de 1964?

    La Ley de 1964 no logró alcanzar sus objetivos de desbloquear la situación de las rentas congeladas y estableció un régimen de subrogaciones que favorecía principalmente a los intereses del arrendatario.

  3. ¿Qué cambios se introdujeron en la Ley de Arrendamientos Urbanos en 1985?

    En 1985, se llevó a cabo una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos que introdujo dos cambios importantes: la libertad para transformar viviendas en locales de negocio y la libertad para pactar la duración del contrato de arrendamiento, eliminando el carácter obligatorio de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamiento urbano.

  4. ¿Cómo afectó la reforma de 1985 al mercado de viviendas en alquiler en España?

    La reforma de 1985 tuvo resultados mixtos: por un lado, detuvo la tendencia a la disminución en el porcentaje de viviendas alquiladas, pero por otro lado, generó una gran inestabilidad en el mercado de viviendas en alquiler al dar lugar a contratos de corta duración y un aumento significativo de las rentas.

  5. ¿Cómo se caracteriza actualmente el mercado de arrendamientos urbanos en vivienda en España?

    Actualmente, el mercado de arrendamientos urbanos en vivienda en España se caracteriza por la coexistencia de dos situaciones diferentes: por un lado, los contratos celebrados bajo la reforma de 1985, que representan alrededor del 20% del total y se caracterizan por tener rentas elevadas y un alto grado de rotación ocupacional; y por otro lado, los contratos celebrados antes de 1985, que en general tienen rentas más bajas y una mayor estabilidad ocupacional.

LAU – Artículos Ley Arrendamientos Urbanos

Texto Original

JUAN CARLOS I

REY DE ESPAÑA

A todos los que la presente vieren y entendieren.

Sabed: Que las Cortes Generales han aprobado y Yo vengo en sancionar la siguiente Ley.

PREAMBULO

El régimen jurídico de los arrendamientos urbanos se encuentra en la actualidad regulado por el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aprobado por el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.

Los principios que inspiraron la reforma de la legislación arrendaticia llevada a cabo en 1964, según reza la Exposición de Motivos de la Ley 40/1964, fueron los de atemperar el movimiento liberalizador de la propiedad urbana a las circunstancias económicas del país y a las exigencias de la justicia. Sin embargo, el texto refundido no llegó a alcanzar sus objetivos de desbloquear la situación de las rentas congeladas. El citado texto consagró, además, un régimen de subrogaciones, tanto ínter vivos como mortis causa, favorable a los intereses del arrendatario.

Ambas circunstancias determinaron un marco normativo que la práctica ha puesto de manifiesto que fomentaba escasamente la utilización del instituto arrendaticio.

Ante estas circunstancias, el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, introdujo dos modificaciones en la regulación del régimen de los arrendamientos urbanos que han tenido un enorme impacto en el desarrollo posterior de este sector. Estas modificaciones fueron la libertad para la transformación de viviendas en locales de negocio y la libertad para pactar la duración del contrato, suprimiendo el carácter obligatorio de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos.

El Real Decreto-ley 2/1985 ha tenido resultados mixtos. Por un lado, ha permitido que la tendencia a la disminución en el porcentaje de viviendas alquiladas que se estaba produciendo a principios de la década de los ochenta se detuviera, aunque no ha podido revertir sustancialmente el signo de la tendencia. Por otro lado, sin embargo, ha generado una enorme inestabilidad en el mercado de viviendas en alquiler al dar lugar a un fenómeno de contratos de corta duración. Esto a su vez ha producido un movimiento de incremento de las rentas muy significativo, que se ha visto agravado por su simultaneidad en el tiempo con un período de elevación de los precios en el mercado inmobiliario.

En la actualidad, el mercado de los arrendamientos urbanos en vivienda se caracteriza por la coexistencia de dos situaciones claramente diferenciadas. Por un lado, los contratos celebrados al amparo del Real Decreto-ley 2/1985, que representan aproximadamente el 20 por 100 del total y se caracterizan por tener rentas elevadas y un importante grado de rotación ocupacional por consecuencia de su generalizada duración anual. Por el otro, los contratos celebrados con anterioridad a la fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 2/1985. En general, se trata de contratos con rentas no elevadas y, en el caso de los contratos celebrados con anterioridad a la Ley de 1964, aproximadamente el 50 por 100 del total, con rentas que se pueden calificar como económicas.

Las disfunciones que esta situación genera en el mercado son tales que han convertido al arrendamiento en una alternativa poco atractiva frente a la de la adquisición en propiedad en relación con la solución al problema de la vivienda. En este sentido, sólo un 18 por 100 aproximadamente del parque total de viviendas se encuentra en régimen de alquiler.

Por ello, la finalidad última que persigue la reforma es la de coadyuvar a potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos como pieza básica de una política de vivienda orientada por el mandato constitucional consagrado en el artículo 47, de reconocimiento del derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.

La consecución de este objetivo exige una modificación normativa que permita establecer un equilibrio adecuado en las prestaciones de las partes, y aunque es evidente que el cambio normativo por sí mismo no constituye una condición suficiente para potenciar la oferta en este sector, sí es una condición necesaria para que ello se produzca.

La regulación sustantiva del contrato de arrendamiento debe partir de una clara diferenciación de trato entre los arrendamientos de vivienda y los destinados a cualquier otro uso distinto del de vivienda, por entender que las realidades económicas subyacentes son sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativos disímiles que se hagan eco de esa diferencia.

En este sentido, al mismo tiempo que se mantiene el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, se opta en relación con los destinados a otros usos por una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes.

Además, la ley contiene una reforma parcial de la regulación de los procesos arrendaticios y la modificación del régimen de los contratos actualmente en vigor.

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