Duración del contrato de Alquiler, ¿Qué dice la LAU?

En nuestra serie de artículos sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos, en esta ocasión, nos enfocaremos en un aspecto crucial: la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda. La estabilidad en el hogar es un factor determinante para las familias, y el plazo de duración de los contratos de arrendamiento juega un papel fundamental en esta cuestión. Analizaremos cómo la ley ha establecido plazos que buscan garantizar un equilibrio entre los derechos de los inquilinos y los propietarios, y cómo estos plazos afectan a la estabilidad de las unidades familiares.

Plazo mínimo de duración y prórrogas anuales

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece un plazo mínimo de duración del contrato de cinco años. Este período se considera adecuado para brindar cierta estabilidad a las unidades familiares, al mismo tiempo que no resulta excesivamente largo para los propietarios privados y promotores empresariales, quienes pueden poner viviendas en el mercado de alquiler.

Este plazo mínimo de duración se articula mediante prórrogas anuales obligatorias si el pacto inicial hubiera sido por un plazo inferior a cinco años. De esta manera, las partes tienen la posibilidad de acordar la duración inicial del contrato, pero siempre garantizando un mínimo de cinco años de duración.

La prórroga tácita y situaciones excepcionales

Una vez transcurrido el plazo de garantía de cinco años, la ley introduce un mecanismo de prórroga tácita que da lugar a un nuevo plazo articulado sobre períodos anuales de tres años. Este mecanismo permite a las partes mantener el contrato en vigor sin necesidad de negociar y firmar una nueva prórroga explícita.

La ley también reconoce la existencia de situaciones excepcionales que requieren plazos inferiores de duración. Estas situaciones están vinculadas a la necesidad, conocida al momento de la celebración del contrato, de que el arrendador recupere el uso de la vivienda arrendada para su propio domicilio.

Subrogaciones y cambios en las relaciones familiares

En cuanto a las subrogaciones mortis causa, la ley mantiene el derecho a favor de aquellas personas con vinculación directa con el arrendatario, como novedad se reconoce este derecho al conviviente more uxorio.

En relación con las subrogaciones inter vivos, sólo se reconoce su existencia previo consentimiento escrito del arrendador. En casos de resoluciones judiciales que, en procesos de nulidad, separación o divorcio, asignen la vivienda al cónyuge no titular, la ley reconoce a dicho cónyuge el derecho a continuar en el uso de la vivienda arrendada por el tiempo que reste del contrato.

Renta, derechos y obligaciones

El régimen de rentas se construye en torno al principio de la libertad de pactos entre las partes para la determinación de la renta inicial, tanto para los contratos nuevos como para aquellos que se mantengan con arrendatarios ya establecidos. La norma establece un mecanismo de actualización de rentas vinculado a las variaciones porcentuales que pueda experimentar en un período anual el Índice de Precios al Consumo (IPC). Esto asegura que las rentas de los contratos puedan reflejar la realidad del mercado, en caso de que dicha realidad no haya podido trasladarse a la renta mediante las actualizaciones previstas.

En cuanto a los derechos y obligaciones de las partes, la ley mantiene en líneas generales la regulación actual, sin introducir grandes novedades. No obstante, se establece una previsión especial para arrendatarios afectados por minusvalías o con personas minusválidas a su cargo, que deseen efectuar modificaciones en la finca arrendada para mejorar su utilización.

También se mantiene el derecho de adquisición preferente en favor del arrendatario para el supuesto de enajenación de la vivienda arrendada durante la vigencia del arrendamiento, aunque referido a condiciones de mercado. Esto se considera un instrumento que, sin suponer una grave onerosidad para el arrendador, incrementa las posibilidades de permanencia del arrendatario en la vivienda.

Formalización de contratos e inscripción en el Registro de la Propiedad

En lo que respecta a la formalización de los contratos, la ley mantiene la libertad de las partes de optar por la forma oral o escrita. Al mismo tiempo, se consagra expresamente la posibilidad de que todos los contratos de arrendamiento, cualquiera que sea su duración, accedan al Registro de la Propiedad. Esto busca potenciar la inscripción mediante la vinculación de determinadas medidas de fomento o beneficio al hecho de la inscripción.

La inscripción de los contratos en el Registro de la Propiedad no solo refuerza las garantías de las partes, sino que también incrementa la información disponible para el Estado. Esto permite el diseño y ejecución de medidas que puedan contribuir a la mejora de la ordenación normativa y de la práctica de los arrendamientos.

Conclusión

La duración de los contratos de arrendamiento de vivienda es un aspecto clave en la Ley de Arrendamientos Urbanos, ya que busca ofrecer un equilibrio entre los intereses de arrendadores y arrendatarios, garantizando una cierta estabilidad para las unidades familiares. La regulación de plazos, prórrogas y subrogaciones, así como la formalización e inscripción de los contratos, son elementos esenciales en este proceso. Estas disposiciones permiten ofrecer soluciones adaptadas a las necesidades de las partes y contribuyen a la mejora del mercado de alquiler de viviendas.

FAQs o Preguntas Frecuentes Duración contrato alquiler Artículo 2 de la LAU

Texto Original

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La regulación de los arrendamientos de vivienda presenta novedades significativas, fundamentalmente en relación con su duración. En este sentido, se ha optado por establecer un plazo mínimo de duración del contrato de cinco años, por entender que un plazo de estas características permite una cierta estabilidad para las unidades familiares que les posibilita contemplar al arrendamiento como alternativa válida a la propiedad. Al mismo tiempo, no es un plazo excesivo que pudiera constituir un freno para que tanto los propietarios privados como los promotores empresariales sitúen viviendas en este mercado.

Este plazo mínimo de duración se articula a partir del libre pacto entre las partes sobre la duración inicial del contrato más un sistema de prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar el mínimo de cinco años de duración, si el pacto inicial hubiera sido por un plazo inferior.

Se introduce también en la ley un mecanismo de prórroga tácita, transcurrido como mínimo el plazo de garantía de cinco años, que da lugar a un nuevo plazo articulado, asimismo, sobre períodos anuales, de tres años.

El reconocimiento de la existencia de situaciones que exigen plazos inferiores de duración ha hecho que la ley prevea esta posibilidad, aunque vinculada en exclusiva a la necesidad, conocida al tiempo de la celebración del contrato, de recuperar el uso de la vivienda arrendada para domicilio del propio arrendador.

El establecimiento de un plazo de duración limitado permite mitigar el impacto que el instituto de las subrogaciones pudiera tener sobre el equilibrio de las prestaciones. En la medida en que el derecho de las personas subrogadas a continuar en el uso de la vivienda arrendada sólo se mantiene hasta la terminación del plazo contractual, no existe inconveniente en mantener dicho derecho en el ámbito mortis causa a favor de aquellas personas con vinculación directa con el arrendatario. Destaca como novedad el reconocimiento de este derecho al conviviente «more uxorio».

En relación con las subrogaciones ínter vivos, sólo se reconoce su existencia previo consentimiento escrito del arrendador. Al mismo tiempo, se introduce una novedad en casos de resoluciones judiciales que, en procesos de nulidad, separación o divorcio, asignen la vivienda al cónyuge no titular. En estos casos, se reconoce «ex lege» a dicho cónyuge el derecho a continuar en el uso de la vivienda arrendada por el tiempo que restare del contrato.

El régimen de rentas se construye en torno al principio de la libertad de pactos entre las partes para la determinación de la renta inicial tanto para los contratos nuevos como para aquellos que se mantengan con arrendatarios ya establecidos. Esto asegurará, cuando ello sea preciso, que las rentas de los contratos permitan reflejar la realidad del mercado, si esta realidad no hubiera podido trasladarse a la renta por la vía de las actualizaciones previstas. Ello puede ser así, dado que la norma establece un mecanismo de actualización de rentas vinculado a las variaciones porcentuales que pueda experimentar en un período anual el Indice de Precios al Consumo.

Por lo que se refiere a los derechos y obligaciones de las partes, la ley mantiene en líneas generales la regulación actual, sin introducir grandes novedades. Se exceptúa el establecimiento de una previsión especial para arrendatarios afectados de minusvalías o con personas minusválidas a su cargo, que pretendan efectuar modificaciones en la finca arrendada que les permitan mejorar la utilización de la misma.

También se mantiene el derecho de adquisición preferente en favor del arrendatario para el supuesto de enajenación de la vivienda arrendada durante la vigencia del arrendamiento aunque referido a condiciones de mercado, por entenderse que constituye un instrumento que sin suponer una grave onerosidad para el arrendador incrementa las posibilidades de permanencia del arrendatario en la vivienda.

Por último, por lo que se refiere a la formalización de los contratos, la ley mantiene la libertad de las partes de optar por la forma oral o escrita. Al mismo tiempo, se consagra expresamente la posibilidad de todos los contratos de arrendamiento, cualquiera que sea su duración, de acceder al Registro de la Propiedad, intentando, por otro lado, potenciar esta posibilidad de acceso mediante la vinculación de determinadas medidas de fomento o beneficio al hecho de la inscripción. Este hecho no sólo contribuye a reforzar las garantías de las partes, sino que incrementa la información disponible para el Estado, permitiéndole el diseño y ejecución de aquellas medidas que puedan contribuir a la mejora de la ordenación normativa y de la práctica de los arrendamientos.

ÍNDICE de la LAU

[Preámbulo]

1. Equilibrio y justicia en el mercado de alquileres: una mirada a la legislación española
2. Duración del contrato de Alquiler, ¿Qué dice la LAU?
3. Diferenciación entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos para usos distintos
4. Fianza Alquiler: La fianza arrendaticia en la LAU
5. Resolución de conflictos en contratos de alquiler
6. Modificación de contratos de alquiler existentes y supresión de subrogaciones en arrendamientos de vivienda

TÍTULO I. Ámbito de la ley

• Artículo 1. Ámbito de aplicación.
• Artículos 2 y 3. Arrendamiento de vivienda y Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
• Artículo 4. Régimen aplicable.
• Artículo 5. Arrendamientos excluidos.

TÍTULO II. De los arrendamientos de vivienda

CAPÍTULO I. Normas generales

• Artículo 6. Naturaleza de las normas.
• Artículo 7. Condición de arrendamiento de vivienda.
• Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo.

CAPÍTULO II. De la duración del contrato

• Artículo 9. Plazo mínimo.
• Artículo 10. Prórroga del contrato.
• Artículo 11. Desistimiento del contrato.
• Artículo 12. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario.
• Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador.
• Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada.
• Artículo 15. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.
• Artículo 16. Muerte del arrendatario.

CAPÍTULO III. De la renta

• Artículo 17. Determinación de la renta.
• Artículo 18. Actualización de la renta.
• Artículo 19. Elevación de renta por mejoras.
• Artículo 20. Gastos generales y de servicios individuales.

CAPÍTULO IV. De los derechos y obligaciones de las partes

• Artículo 21. Conservación de la vivienda.
• Artículo 22. Obras de mejora.
• Artículo 23. Obras del arrendatario.
• Artículo 24. Arrendatarios con discapacidad.
• Artículo 25. Derecho de adquisición preferente.

CAPÍTULO V. De la suspensión, resolución y extinción del contrato

• Artículo 26. Habitabilidad de la vivienda.
• Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones.
• Artículo 28. Extinción del arrendamiento.

TÍTULO III. De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda

• Artículo 29. Enajenación de la finca arrendada.
• Artículo 30. Conservación, mejora y obras del arrendatario.
• Artículo 31. Derecho de adquisición preferente.
• Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo.
• Artículo 33. Muerte del arrendatario.
• Artículo 34. Indemnización al arrendatario.
• Artículo 35. Resolución de pleno derecho.

TÍTULO IV. Disposiciones comunes

• Artículo 36. Fianza.
• Artículo 37. Formalización del arrendamiento.

TÍTULO V. Procesos arrendaticios

• Artículos 38 a 40.

[Disposiciones adicionales]

• Disposición adicional primera. Régimen de las viviendas de protección oficial en arrendamiento.
• Disposición adicional segunda. Modificación de la Ley Hipotecaria.
• Disposición adicional tercera. Depósito de fianzas.
• Disposición adicional cuarta. Ayudas para acceso a vivienda.
• Disposición adicional quinta. Modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
• Disposición adicional sexta. Censo de arrendamientos urbanos.
• Disposición adicional séptima. Modificación Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje.
• Disposición adicional octava. Derecho de retorno.
• Disposición adicional novena. Declaración de la situación de minusvalía.
• Disposición adicional décima. Prescripción.

[Disposiciones transitorias]

• Disposición transitoria primera. Contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985.
• Disposición transitoria segunda. Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.
• Disposición transitoria tercera. Contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985.
• Disposición transitoria cuarta. Contratos de arrendamiento asimilados celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.
• Disposición transitoria quinta. Arrendamientos de viviendas de protección oficial.
• Disposición transitoria sexta. Procesos judiciales.

[Disposiciones derogatorias]

• Disposición derogatoria única. Disposiciones que se derogan.

[Disposiciones finales]

• Disposición final primera. Naturaleza de la ley.
• Disposición final segunda. Entrada en vigor.
• Disposición final tercera. Publicación por el Gobierno de los Indices de Precios al Consumo a que se refiere esta ley.
• Disposición final cuarta. Compensaciones por vía fiscal.

[Firma]