Duración del contrato de Alquiler, ¿Qué dice la LAU?

El tema principal del Artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es la regulación de la duración de los contratos de arrendamiento urbano en España. En concreto, se establece un plazo mínimo de duración de cinco años, se prevé la posibilidad de prórrogas obligatorias para alcanzar ese plazo en caso de que el pacto inicial sea por un período más corto, y se establece un mecanismo de prórroga tácita después de los cinco años iniciales. Además, se permite establecer plazos de duración inferiores en casos específicos.
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La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos en España introduce algunos cambios importantes en la regulación de los contratos de alquiler de viviendas en zonas urbanas. Uno de los cambios más significativos es la introducción de un plazo mínimo de duración del contrato de cinco años, con la posibilidad de prórrogas obligatorias hasta alcanzar ese plazo en caso de que el pacto inicial sea por un período más corto. Esto se hace con el objetivo de otorgar una cierta estabilidad para las familias que quieren considerar el alquiler como una alternativa válida a la propiedad.

La ley también establece un mecanismo de prórroga tácita, que permite a las partes continuar el contrato de alquiler después de los cinco años iniciales. Además, se permite establecer plazos de duración inferiores en casos específicos, como cuando el propietario necesite recuperar el uso de la vivienda para su propio domicilio.

En cuanto a las subrogaciones (es decir, el derecho de una persona a continuar en el uso de la vivienda arrendada después de la muerte del arrendatario), la ley solo reconoce su existencia previo consentimiento escrito del arrendador. En casos de resolución judicial en procesos de nulidad, separación o divorcio, se reconoce el derecho a continuar en el uso de la vivienda al cónyuge no titular, pero solo por el tiempo que quede del contrato.

Por otro lado, la ley establece un principio de libertad de pacto entre las partes para determinar la renta inicial del contrato, con la posibilidad de actualizarla en función del índice de precios al consumidor. Sin embargo, en caso de que la renta inicial sea claramente desproporcionada en comparación con el valor de mercado de la vivienda, se permite una revisión de la renta.

Otras disposiciones incluidas en la ley son la obligación de entregar una fianza equivalente a un mes de renta, la posibilidad de concluir el contrato anticipadamente por mutuo acuerdo o por resolución judicial, y un régimen sancionador en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en la ley.

¿Cuál debe ser la duración en el contrato de alquiler según la LAU?

  • La regulación de los arrendamientos de vivienda en España.
  • La introducción de un plazo mínimo de duración del contrato de cinco años.
  • La posibilidad de prórrogas obligatorias hasta alcanzar el plazo mínimo de cinco años.
  • La introducción de un mecanismo de prórroga tácita transcurrido el plazo de garantía de cinco años.
  • La posibilidad de establecer plazos de duración inferiores en casos específicos.
  • El reconocimiento de situaciones de subrogación ínter vivos y la necesidad de consentimiento escrito del arrendador.
  • La posibilidad de continuar en el uso de la vivienda arrendada en casos de resolución judicial en procesos de nulidad, separación o divorcio.
  • La libertad de pacto entre las partes para determinar la renta inicial de los contratos de arrendamiento.
  • La existencia de un mecanismo de actualización de rentas vinculado a las variaciones porcentuales del índice de precios al consumidor.
  • La posibilidad de revisión de renta en caso de que la renta inicial sea claramente desproporcionada en comparación con el valor de mercado de la vivienda.
  • La obligación de entrega de una fianza equivalente a un mes de renta.
  • La posibilidad de conclusión anticipada del contrato por mutuo acuerdo entre las partes o por resolución judicial.
  • La aplicación de un régimen sancionador en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en la ley.

FAQs o Preguntas Frecuentes Duración contrato alquiler Artículo 2 de la LAU

  1. ¿Cuáles son las principales novedades de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos en España?

    Una de las principales novedades es la introducción de un plazo mínimo de duración del contrato de cinco años, con la posibilidad de prórrogas obligatorias hasta alcanzar ese plazo en caso de que el pacto inicial sea por un período más corto. Además, se establece un mecanismo de prórroga tácita después de los cinco años iniciales, y se permite establecer plazos de duración inferiores en casos específicos.

  2. ¿Qué se entiende por subrogaciones en el ámbito de los arrendamientos urbanos?

    Las subrogaciones se refieren al derecho de una persona a continuar en el uso de la vivienda arrendada después de la muerte del arrendatario. La nueva ley solo reconoce la existencia de este derecho previo consentimiento escrito del arrendador. En casos de resolución judicial en procesos de nulidad, separación o divorcio, se reconoce el derecho a continuar en el uso de la vivienda al cónyuge no titular, pero solo por el tiempo que quede del contrato.

  3. ¿Qué se entiende por renta de un contrato de arrendamiento urbano?

    La renta es el precio que el arrendatario paga al propietario por el uso y disfrute de la vivienda arrendada. La nueva ley establece un principio de libertad de pacto entre las partes para determinar la renta inicial, con la posibilidad de actualizarla en función del índice de precios al consumidor. Sin embargo, en caso de que la renta inicial sea claramente desproporcionada en comparación con el valor de mercado de la vivienda, se permite una revisión de la renta.

  4. ¿Qué sucede en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en la ley?

    La nueva ley incluye un régimen sancionador en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en la ley. Esto significa que el propietario o el arrendatario podrán enfrentarse a sanciones en caso de incumplimiento de sus obligaciones.

  5. ¿Cuándo puede concluirse anticipadamente un contrato de arrendamiento urbano?

    La nueva ley permite la conclusión anticipada de un contrato de arrendamiento urbano por mutuo acuerdo entre las partes o por resolución judicial. Esto significa que, en caso de que ambas partes lo deseen, o en caso de que una de ellas incumpla sus obligaciones de manera grave, se puede poner fin al contrato antes de la fecha de vencimiento establecida en el mismo.

  6. ¿Qué sucede con la fianza entregada al inicio del contrato?

    La nueva ley establece la obligación de entregar una fianza equivalente a un mes de renta al inicio del contrato. La fianza se utiliza como garantía para el propietario en caso de que el arrendatario incumpla sus obligaciones, como el pago de la renta o el mantenimiento adecuado de la vivienda. Una vez finalizado el contrato, la fianza se devuelve al arrendatario, descontando cualquier importe

Texto Original

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La regulación de los arrendamientos de vivienda presenta novedades significativas, fundamentalmente en relación con su duración. En este sentido, se ha optado por establecer un plazo mínimo de duración del contrato de cinco años, por entender que un plazo de estas características permite una cierta estabilidad para las unidades familiares que les posibilita contemplar al arrendamiento como alternativa válida a la propiedad. Al mismo tiempo, no es un plazo excesivo que pudiera constituir un freno para que tanto los propietarios privados como los promotores empresariales sitúen viviendas en este mercado.

Este plazo mínimo de duración se articula a partir del libre pacto entre las partes sobre la duración inicial del contrato más un sistema de prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar el mínimo de cinco años de duración, si el pacto inicial hubiera sido por un plazo inferior.

Se introduce también en la ley un mecanismo de prórroga tácita, transcurrido como mínimo el plazo de garantía de cinco años, que da lugar a un nuevo plazo articulado, asimismo, sobre períodos anuales, de tres años.

El reconocimiento de la existencia de situaciones que exigen plazos inferiores de duración ha hecho que la ley prevea esta posibilidad, aunque vinculada en exclusiva a la necesidad, conocida al tiempo de la celebración del contrato, de recuperar el uso de la vivienda arrendada para domicilio del propio arrendador.

El establecimiento de un plazo de duración limitado permite mitigar el impacto que el instituto de las subrogaciones pudiera tener sobre el equilibrio de las prestaciones. En la medida en que el derecho de las personas subrogadas a continuar en el uso de la vivienda arrendada sólo se mantiene hasta la terminación del plazo contractual, no existe inconveniente en mantener dicho derecho en el ámbito mortis causa a favor de aquellas personas con vinculación directa con el arrendatario. Destaca como novedad el reconocimiento de este derecho al conviviente «more uxorio».

En relación con las subrogaciones ínter vivos, sólo se reconoce su existencia previo consentimiento escrito del arrendador. Al mismo tiempo, se introduce una novedad en casos de resoluciones judiciales que, en procesos de nulidad, separación o divorcio, asignen la vivienda al cónyuge no titular. En estos casos, se reconoce «ex lege» a dicho cónyuge el derecho a continuar en el uso de la vivienda arrendada por el tiempo que restare del contrato.

El régimen de rentas se construye en torno al principio de la libertad de pactos entre las partes para la determinación de la renta inicial tanto para los contratos nuevos como para aquellos que se mantengan con arrendatarios ya establecidos. Esto asegurará, cuando ello sea preciso, que las rentas de los contratos permitan reflejar la realidad del mercado, si esta realidad no hubiera podido trasladarse a la renta por la vía de las actualizaciones previstas. Ello puede ser así, dado que la norma establece un mecanismo de actualización de rentas vinculado a las variaciones porcentuales que pueda experimentar en un período anual el Indice de Precios al Consumo.

Por lo que se refiere a los derechos y obligaciones de las partes, la ley mantiene en líneas generales la regulación actual, sin introducir grandes novedades. Se exceptúa el establecimiento de una previsión especial para arrendatarios afectados de minusvalías o con personas minusválidas a su cargo, que pretendan efectuar modificaciones en la finca arrendada que les permitan mejorar la utilización de la misma.

También se mantiene el derecho de adquisición preferente en favor del arrendatario para el supuesto de enajenación de la vivienda arrendada durante la vigencia del arrendamiento aunque referido a condiciones de mercado, por entenderse que constituye un instrumento que sin suponer una grave onerosidad para el arrendador incrementa las posibilidades de permanencia del arrendatario en la vivienda.

Por último, por lo que se refiere a la formalización de los contratos, la ley mantiene la libertad de las partes de optar por la forma oral o escrita. Al mismo tiempo, se consagra expresamente la posibilidad de todos los contratos de arrendamiento, cualquiera que sea su duración, de acceder al Registro de la Propiedad, intentando, por otro lado, potenciar esta posibilidad de acceso mediante la vinculación de determinadas medidas de fomento o beneficio al hecho de la inscripción. Este hecho no sólo contribuye a reforzar las garantías de las partes, sino que incrementa la información disponible para el Estado, permitiéndole el diseño y ejecución de aquellas medidas que puedan contribuir a la mejora de la ordenación normativa y de la práctica de los arrendamientos.

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