Modificación de contratos de alquiler existentes y supresión de subrogaciones en arrendamientos de vivienda

La legislación que regula los contratos de alquiler presenta una serie de consideraciones importantes en cuanto a cómo afecta tanto a los contratos existentes como a aquellos que se firmen en el futuro. En este artículo, exploramos cómo se ven influidos los contratos de alquiler firmados bajo diferentes regímenes legales y cómo la ley busca equilibrar los intereses de todas las partes involucradas, teniendo en cuenta sus situaciones económicas, sociales y personales. A lo largo del texto, se analizarán los diferentes aspectos de la legislación y se brindará información útil para arrendadores y arrendatarios en relación con los contratos de alquiler.

Contratos bajo el Real Decreto-ley 2/1985

En el caso de los contratos de alquiler firmados bajo el amparo del Real Decreto-ley 2/1985, no se presentan problemas específicos, ya que la duración y la renta de estos contratos han sido determinadas por la libre voluntad de las partes involucradas. Por lo tanto, estos contratos continuarán rigiéndose por las mismas normas hasta su extinción. Una vez finalizados, cualquier nueva relación arrendaticia sobre la propiedad estará sujeta a la nueva legislación. Esto también se aplica a los contratos firmados después del 9 de mayo de 1985, aunque estén sujetos al régimen de prórroga forzosa.

Contratos celebrados antes de la nueva ley

En cuanto a los contratos de alquiler celebrados antes de la nueva ley, se busca una solución que combine la sencillez y un trato equilibrado para las diferentes situaciones de las partes en conflicto. Para ello, se mantiene un enfoque diferenciado entre los contratos de arrendamiento de vivienda y los de locales comerciales, ofreciendo condiciones de modificación más favorables para los inquilinos de viviendas que para los de locales comerciales.

Límites a la prórroga obligatoria

La nueva ley aborda la necesidad de poner límites a la duración de la prórroga obligatoria establecida por la Ley de 1964, considerando los efectos perjudiciales que ha tenido su prolongada vigencia. Se busca restablecer la temporalidad de la relación arrendaticia conforme a su naturaleza, pero teniendo en cuenta los efectos sociales y económicos de la medida y la situación personal, familiar y económica de los arrendatarios.

Subrogación ínter vivos y mortis causa

En lo que respecta al arrendamiento de viviendas, la ley establece la eliminación total de la subrogación ínter vivos, con la excepción de la derivada de resoluciones judiciales en procesos matrimoniales. Además, se introduce una supresión gradual de los derechos de subrogación mortis causa que el texto refundido de 1964 reconocía.

Faqs sobre el preámbulo 6: Modificación contrato de alquiler

Texto Original: Modificación Contrato de Alquiler

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Por lo que se refiere a los contratos existentes a la entrada en vigor de esta ley, los celebrados al amparo del Real Decreto-ley 2/1985 no presentan una especial problemática puesto que ha sido la libre voluntad de las partes la que ha determinado el régimen de la relación en lo que a duración y renta se refiere. Por ello, estos contratos continuarán hasta su extinción sometidos al mismo régimen al que hasta ahora lo venían estando. En ese momento, la nueva relación arrendaticia que se pueda constituir sobre la finca quedará sujeta a la nueva normativa. De esta regulación no quedan exceptuados los contratos que, aunque en fecha posterior al 9 de mayo de 1985, se hayan celebrado con sujeción al régimen de prórroga forzosa, al derivar éste del libre pacto entre las partes.

Por lo que se refiere a los contratos celebrados con anterioridad, la ley opta por una solución que intenta conjugar el máximo de sencillez posible con un trato equilibrado de las distintas situaciones en que las partes en conflicto se encuentran. Por ello, se introduce un planteamiento que mantiene el criterio de trato diferenciado entre los contratos de arrendamiento de vivienda y los de local de negocio otorgando condiciones más suaves de modificación del arrendatario de vivienda que al de local de negocio.

Teniendo en cuenta los perjudiciales efectos que ha tenido la prolongada vigencia de la prórroga obligatoria impuesta por la Ley de 1964, se aborda la necesidad de poner límite a la duración de esta prórroga obligatoria restableciendo la temporalidad de la relación arrendataria de conformidad con su propia naturaleza, pero esta modificación se realiza teniendo en cuenta los efectos sociales y económicos de la medida tomando en consideración la situación personal y familiar y la capacidad económica de los arrendatarios.

En este sentido, en el arrendamiento de viviendas se opta por la supresión total de la subrogación ínter vivos, excepción hecha de la derivada de resolución judicial en procesos matrimoniales, y por la supresión gradual de los derechos de subrogación mortis causa que el texto refundido de 1964 reconocía.

Como esta medida afecta a situaciones cuyos contenidos potenciales de derechos son diferentes, arrendatarios titulares iniciales del contrato, arrendatarios en primera subrogación y arrendatarios en segunda subrogación, la norma debe ofrecer respuestas adecuadas para cada una de ellas. De ahí que la supresión de las subrogaciones sea tanto más gradual cuanto mayor sea el contenido potencial de derechos que la ley contempla para cada supuesto, a partir del principio general de conservar al arrendatario actual y a su cónyuge el derecho a continuar en el uso de la vivienda arrendada hasta su fallecimiento, allí donde este derecho les estuviera reconocido por la legislación de 1964.

En cuanto al régimen de rentas, la ley opta por intentar desbloquear la situación de las rentas congeladas. Para ello, se establece un sistema de revisión aplicable a todos los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, que pretende recuperar las variaciones no repercutidas de la inflación desde la fecha de celebración del contrato o desde la última revisión legal, según proceda. Esta revisión no se produce de manera inmediata sino gradual, incrementándose el número de años en que se produce la revisión total en función inversa de la renta del arrendatario, posibilitando a los arrendatarios de menor nivel económico a que adapten sus economías a la nueva realidad.

En el caso de arrendatarios de bajo nivel de renta, por debajo de dos veces y media, tres o tres veces y media el salario mínimo interprofesional en función del número de personas que habiten en la vivienda arrendada, se excluye la revisión de las rentas mandatándose al Gobierno para que en el plazo de un año a partir de la entrada en vigor de la ley configure un mecanismo de compensación de naturaleza fiscal para aquellos arrendadores que no hayan podido, por las circunstancias antes señaladas proceder a la actualización de las rentas.

Asimismo, se concede a los arrendadores el derecho a disfrutar de beneficios en el Impuesto sobre el Patrimonio, en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, en los gastos de conservación de la finca arrendada y el coste de los servicios y suministros de que disfrute la vivienda arrendada, en estos tres últimos casos mediante la imputación de sus importes a los arrendatarios.

En el caso de los arrendamientos de locales de negocio, se ha optado por articular un calendario de resolución temporal de estos contratos, aunque distinguiendo entre los arrendamientos en los que el arrendatario sea una persona física de aquéllos en los que sea una persona jurídica, presumiendo mayor solvencia económica allí donde el entramado organizativo sea más complejo.

Por ello, se mantienen, aunque de forma limitada, derechos de subrogación mortis causa en el primer supuesto, garantizándose al grupo familiar vinculado al desarrollo de la actividad, un plazo mínimo de veinte años, que podrá superarse mientras el arrendatario y su cónyuge vivan y continúen el ejercicio de la actividad que se venga desarrollando en el local.

Para los arrendamientos de personas jurídicas se configuran plazos de resolución tasados, entre cinco y veinte años, en función de la naturaleza y del volumen de la actividad desarrollada en el local arrendado, configurándose un plazo de duración breve para aquellos arrendamientos en los que se desarrollan actividades con un potencial económico tal que coloquen a los titulares de estos contratos en posiciones de equilibrio respecto de los arrendadores a la hora de negociar nuevas condiciones arrendaticias.

En cuanto a la renta pagada en estos contratos, se reproduce el esquema de revisión establecido para los arrendamientos de viviendas, graduando temporalmente el ritmo de la revisión en función de las categorías antes expuestas.

Para favorecer la continuidad de los arrendatarios, la ley regula una figura de nueva creación que es el derecho de arrendamiento preferente, que concede al arrendatario un derecho preferente a continuar en el uso del local arrendado al tiempo de la extinción del contrato, frente a cualquier tercero en condiciones de mercado.

Asimismo, se estipula un derecho indemnizatorio en caso de no continuar en el uso del local arrendado cuando otra persona, sea el propietario o sea un nuevo arrendatario, pueda beneficiarse de la clientela generada por la actividad del antiguo arrendatario.

En cuanto a los arrendamientos asimilados, tanto al inquilinato como al local de negocio, se les da un tratamiento similar al de los arrendamientos de local de negocio, en materia de duración y de régimen de renta.

ÍNDICE de la LAU

[Preámbulo]

1. Equilibrio y justicia en el mercado de alquileres: una mirada a la legislación española
2. Duración del contrato de Alquiler, ¿Qué dice la LAU?
3. Diferenciación entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos para usos distintos
4. Fianza Alquiler: La fianza arrendaticia en la LAU
5. Resolución de conflictos en contratos de alquiler
6. Modificación de contratos de alquiler existentes y supresión de subrogaciones en arrendamientos de vivienda

TÍTULO I. Ámbito de la ley

• Artículo 1. Ámbito de aplicación.
• Artículos 2 y 3. Arrendamiento de vivienda y Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
• Artículo 4. Régimen aplicable.
• Artículo 5. Arrendamientos excluidos.

TÍTULO II. De los arrendamientos de vivienda

CAPÍTULO I. Normas generales

• Artículo 6. Naturaleza de las normas.
• Artículo 7. Condición de arrendamiento de vivienda.
• Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo.

CAPÍTULO II. De la duración del contrato

• Artículo 9. Plazo mínimo.
• Artículo 10. Prórroga del contrato.
• Artículo 11. Desistimiento del contrato.
• Artículo 12. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario.
• Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador.
• Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada.
• Artículo 15. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.
• Artículo 16. Muerte del arrendatario.

CAPÍTULO III. De la renta

• Artículo 17. Determinación de la renta.
• Artículo 18. Actualización de la renta.
• Artículo 19. Elevación de renta por mejoras.
• Artículo 20. Gastos generales y de servicios individuales.

CAPÍTULO IV. De los derechos y obligaciones de las partes

• Artículo 21. Conservación de la vivienda.
• Artículo 22. Obras de mejora.
• Artículo 23. Obras del arrendatario.
• Artículo 24. Arrendatarios con discapacidad.
• Artículo 25. Derecho de adquisición preferente.

CAPÍTULO V. De la suspensión, resolución y extinción del contrato

• Artículo 26. Habitabilidad de la vivienda.
• Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones.
• Artículo 28. Extinción del arrendamiento.

TÍTULO III. De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda

• Artículo 29. Enajenación de la finca arrendada.
• Artículo 30. Conservación, mejora y obras del arrendatario.
• Artículo 31. Derecho de adquisición preferente.
• Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo.
• Artículo 33. Muerte del arrendatario.
• Artículo 34. Indemnización al arrendatario.
• Artículo 35. Resolución de pleno derecho.

TÍTULO IV. Disposiciones comunes

• Artículo 36. Fianza.
• Artículo 37. Formalización del arrendamiento.

TÍTULO V. Procesos arrendaticios

• Artículos 38 a 40.

[Disposiciones adicionales]

• Disposición adicional primera. Régimen de las viviendas de protección oficial en arrendamiento.
• Disposición adicional segunda. Modificación de la Ley Hipotecaria.
• Disposición adicional tercera. Depósito de fianzas.
• Disposición adicional cuarta. Ayudas para acceso a vivienda.
• Disposición adicional quinta. Modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
• Disposición adicional sexta. Censo de arrendamientos urbanos.
• Disposición adicional séptima. Modificación Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje.
• Disposición adicional octava. Derecho de retorno.
• Disposición adicional novena. Declaración de la situación de minusvalía.
• Disposición adicional décima. Prescripción.

[Disposiciones transitorias]

• Disposición transitoria primera. Contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985.
• Disposición transitoria segunda. Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.
• Disposición transitoria tercera. Contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985.
• Disposición transitoria cuarta. Contratos de arrendamiento asimilados celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.
• Disposición transitoria quinta. Arrendamientos de viviendas de protección oficial.
• Disposición transitoria sexta. Procesos judiciales.

[Disposiciones derogatorias]

• Disposición derogatoria única. Disposiciones que se derogan.

[Disposiciones finales]

• Disposición final primera. Naturaleza de la ley.
• Disposición final segunda. Entrada en vigor.
• Disposición final tercera. Publicación por el Gobierno de los Indices de Precios al Consumo a que se refiere esta ley.
• Disposición final cuarta. Compensaciones por vía fiscal.

[Firma]