Diferenciación entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos para usos distintos

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ha introducido cambios significativos en la forma en que se categorizan y regulan los contratos de arrendamiento. En lugar de mantener la distinción tradicional entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos de locales de negocio, la LAU establece una nueva diferenciación basada en el propósito del arrendamiento. En este artículo, exploraremos cómo la LAU diferencia entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos para usos distintos al de vivienda, y cómo estas categorías afectan la regulación de los contratos de arrendamiento.

Los arrendamientos de vivienda son aquellos en los que se satisfaga la necesidad de un lugar para vivir permanentemente por parte del arrendatario, su cónyuge o hijos dependientes.

Los arrendamientos para usos distintos al de vivienda, en cambio, son aquellos que se dediquen a satisfacer necesidades económicas, recreativas o administrativas. La ley concede medidas de protección al arrendatario únicamente en el primer caso, y en el segundo caso se deja al libre pacto de las partes la determinación de los elementos del contrato, estableciéndose una regulación supletoria que permite recurrir al Código Civil.

En el Preámbulo 3 también se regulan aspectos como el régimen de obligaciones de conservación y obras, el derecho de adquisición preferente y las subrogaciones mortis causa. Además, se introduce una novedad en el derecho del arrendatario a ser indemnizado en casos de finalización del contrato.

Categorización de arrendamientos según la LAU

La LAU divide los contratos de arrendamiento en dos categorías principales:

1. Arrendamientos de vivienda: Estos contratos están destinados a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario, su cónyuge o sus hijos dependientes. La LAU otorga ciertas medidas de protección al arrendatario en estos casos, ya que el objetivo principal es garantizar el acceso a una vivienda digna y adecuada.
2. Arrendamientos para usos distintos al de vivienda: Esta categoría engloba los contratos de arrendamiento de segunda residencia, los de temporada, los tradicionales de local de negocio y los asimilados a estos. En estos casos, la LAU no proporciona las mismas medidas de protección al arrendatario, ya que el propósito del contrato puede estar relacionado con actividades económicas, recreativas o administrativas.

Regulación de arrendamientos para usos distintos al de vivienda

En el caso de los arrendamientos para usos distintos al de vivienda, la LAU permite a las partes acordar libremente los términos del contrato. La ley establece una regulación supletoria que sólo se aplicará en caso de que las partes no hayan llegado a un acuerdo explícito. Esta regulación supletoria incluye disposiciones relacionadas con la conservación y las obras, el derecho de adquisición preferente, el derecho de traspaso y las subrogaciones mortis causa.

Además, la LAU introduce una novedad en esta categoría de arrendamientos: el derecho del arrendatario a ser indemnizado en caso de que deba abandonar el local al finalizar el plazo del contrato. Esta indemnización se aplica si el arrendador o un nuevo arrendatario se benefician de la clientela obtenida por el antiguo arrendatario, o si el arrendatario se ve obligado a trasladar su actividad y sufre perjuicios derivados del traslado.

FAQs La ley diferencia entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos para usos distintos al de vivienda.

Texto Original Preámbulo 3 de la LAU

3

La ley abandona la distinción tradicional entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos de locales de negocio y asimilados para diferenciar entre arrendamientos de vivienda, que son aquellos dedicados a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario, su cónyuge o sus hijos dependientes, y arrendamientos para usos distintos al de vivienda, categoría ésta que engloba los arrendamientos de segunda residencia, los de temporada, los tradicionales de local de negocio y los asimilados a éstos.

Este nuevo categorismo se asienta en la idea de conceder medidas de protección al arrendatario sólo allí donde la finalidad del arrendamiento sea la satisfacción de la necesidad de vivienda del individuo y de su familia, pero no en otros supuestos en los que se satisfagan necesidades económicas, recreativas o administrativas.

Para ello, en la regulación de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, la ley opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato, configurándose una regulación supletoria del libre pacto que también permite un amplio recurso al régimen del Código Civil.

Se regulan así, con carácter supletorio de la voluntad expresa de arrendador y arrendatario, el régimen de obligaciones de conservación y obras, el derecho de adquisición preferente, el de traspaso y las subrogaciones mortis causa, aunque limitadas al cónyuge e hijos del arrendatario que continúen la actividad.

Se introduce en esta regulación una novedad consistente en el derecho del arrendatario a ser indemnizado cuando, queriendo continuar con el arrendamiento, deba abandonar el local por el transcurso del plazo previsto, siempre que de alguna forma el arrendador o un nuevo arrendatario se pudiesen beneficiar de la clientela obtenida por el antiguo arrendatario, o alternativamente, de los gastos de traslado y de los perjuicios derivados del mismo, cuando el arrendatario se vea obligado a trasladar su actividad.

ÍNDICE de la LAU

[Preámbulo]

1. Equilibrio y justicia en el mercado de alquileres: una mirada a la legislación española
2. Duración del contrato de Alquiler, ¿Qué dice la LAU?
3. Diferenciación entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos para usos distintos
4. Fianza Alquiler: La fianza arrendaticia en la LAU
5. Resolución de conflictos en contratos de alquiler
6. Modificación de contratos de alquiler existentes y supresión de subrogaciones en arrendamientos de vivienda

TÍTULO I. Ámbito de la ley

• Artículo 1. Ámbito de aplicación.
• Artículos 2 y 3. Arrendamiento de vivienda y Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
• Artículo 4. Régimen aplicable.
• Artículo 5. Arrendamientos excluidos.

TÍTULO II. De los arrendamientos de vivienda

CAPÍTULO I. Normas generales

• Artículo 6. Naturaleza de las normas.
• Artículo 7. Condición de arrendamiento de vivienda.
• Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo.

CAPÍTULO II. De la duración del contrato

• Artículo 9. Plazo mínimo.
• Artículo 10. Prórroga del contrato.
• Artículo 11. Desistimiento del contrato.
• Artículo 12. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario.
• Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador.
• Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada.
• Artículo 15. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.
• Artículo 16. Muerte del arrendatario.

CAPÍTULO III. De la renta

• Artículo 17. Determinación de la renta.
• Artículo 18. Actualización de la renta.
• Artículo 19. Elevación de renta por mejoras.
• Artículo 20. Gastos generales y de servicios individuales.

CAPÍTULO IV. De los derechos y obligaciones de las partes

• Artículo 21. Conservación de la vivienda.
• Artículo 22. Obras de mejora.
• Artículo 23. Obras del arrendatario.
• Artículo 24. Arrendatarios con discapacidad.
• Artículo 25. Derecho de adquisición preferente.

CAPÍTULO V. De la suspensión, resolución y extinción del contrato

• Artículo 26. Habitabilidad de la vivienda.
• Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones.
• Artículo 28. Extinción del arrendamiento.

TÍTULO III. De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda

• Artículo 29. Enajenación de la finca arrendada.
• Artículo 30. Conservación, mejora y obras del arrendatario.
• Artículo 31. Derecho de adquisición preferente.
• Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo.
• Artículo 33. Muerte del arrendatario.
• Artículo 34. Indemnización al arrendatario.
• Artículo 35. Resolución de pleno derecho.

TÍTULO IV. Disposiciones comunes

• Artículo 36. Fianza.
• Artículo 37. Formalización del arrendamiento.

TÍTULO V. Procesos arrendaticios

• Artículos 38 a 40.

[Disposiciones adicionales]

• Disposición adicional primera. Régimen de las viviendas de protección oficial en arrendamiento.
• Disposición adicional segunda. Modificación de la Ley Hipotecaria.
• Disposición adicional tercera. Depósito de fianzas.
• Disposición adicional cuarta. Ayudas para acceso a vivienda.
• Disposición adicional quinta. Modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
• Disposición adicional sexta. Censo de arrendamientos urbanos.
• Disposición adicional séptima. Modificación Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje.
• Disposición adicional octava. Derecho de retorno.
• Disposición adicional novena. Declaración de la situación de minusvalía.
• Disposición adicional décima. Prescripción.

[Disposiciones transitorias]

• Disposición transitoria primera. Contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985.
• Disposición transitoria segunda. Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.
• Disposición transitoria tercera. Contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985.
• Disposición transitoria cuarta. Contratos de arrendamiento asimilados celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.
• Disposición transitoria quinta. Arrendamientos de viviendas de protección oficial.
• Disposición transitoria sexta. Procesos judiciales.

[Disposiciones derogatorias]

• Disposición derogatoria única. Disposiciones que se derogan.

[Disposiciones finales]

• Disposición final primera. Naturaleza de la ley.
• Disposición final segunda. Entrada en vigor.
• Disposición final tercera. Publicación por el Gobierno de los Indices de Precios al Consumo a que se refiere esta ley.
• Disposición final cuarta. Compensaciones por vía fiscal.

[Firma]