El preámbulo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos trata sobre la regulación de los procesos arrendaticios, es decir, los procesos legales que se llevan a cabo en relación con los contratos de arrendamiento de vivienda o locales comerciales.
- Competencia de los jueces: En caso de controversias entre las partes, el Juez de Primera Instancia del lugar donde se ubique la propiedad será el competente para resolver el conflicto. No se permite cambiar la competencia a otro juez mediante acuerdo expreso o tácito entre las partes.
- Arbitraje: A pesar de la competencia de los jueces, las partes pueden optar por resolver sus conflictos mediante un procedimiento arbitral, siempre que lo acuerden previamente.
- Tipos de procesos judiciales: Los procesos arrendaticios se tramitarán en juicio de cognición, excepto en casos de desahucio o juicio verbal para determinar rentas o importes a pagar por el arrendatario.
- Enervación de la acción en desahucios: El texto establece las condiciones en las que el arrendatario puede detener el desahucio por falta de pago, modificando significativamente las posibilidades de enervación y rehabilitación respecto a la legislación anterior.
- Acumulación de acciones: Se permite la acumulación de acciones por parte del arrendatario si se basan en hechos comunes y van dirigidas al mismo arrendador. Además, el arrendador puede ejercer de forma acumulada y simultánea la resolución del contrato y la reclamación de cantidades adeudadas en caso de impago.
- Recurso de casación: La ley introduce la posibilidad de recurrir en casación en materia arrendaticia ante el Tribunal Supremo, dada la importancia y trascendencia de los cambios normativos. El recurso de casación solo será admisible en procesos llevados por juicio de cognición, cuando las sentencias de primera y segunda instancia no sean conformes y la renta del contrato se encuentre por debajo de los límites establecidos por la ley.
FAQs del Preámbulo 5 de la LAU
¿Por qué motivos puedo rescindir un contrato de alquiler?
Existen varios motivos para rescindir un contrato de alquiler, como impago de la renta, subarriendo no autorizado, realización de actividades ilegales en la propiedad, incumplimiento de las obligaciones por parte del arrendador, entre otros. Las condiciones específicas para rescindir el contrato deben estar estipuladas en el propio contrato.
¿Cuándo se considera nulo un contrato de alquiler?
Un contrato de alquiler puede considerarse nulo si no cumple con los requisitos legales, si se ha firmado bajo coacción o engaño, o si contiene cláusulas abusivas o contrarias a la ley.
¿Qué pasa si no respeto un contrato de alquiler?
Si no se respeta un contrato de alquiler, la parte afectada puede tomar acciones legales para exigir el cumplimiento del contrato, solicitar una indemnización por daños y perjuicios, o buscar la resolución del contrato.
¿Cómo se puede romper un contrato de alquiler?
Para romper un contrato de alquiler, se debe notificar a la otra parte con la antelación establecida en el contrato y cumplir con las condiciones de rescisión, que pueden incluir el pago de una indemnización. En algunos casos, se puede rescindir el contrato sin penalización si ambas partes están de acuerdo.
¿Cómo rescindir un contrato de alquiler sin pagar indemnización?
Para rescindir un contrato de alquiler sin pagar indemnización, es necesario que ambas partes lleguen a un acuerdo amistoso, o que la rescisión sea resultado de un incumplimiento grave por parte de la otra parte.
¿Cuándo el arrendador debe indemnizar al arrendatario?
El arrendador debe indemnizar al arrendatario cuando incumpla sus obligaciones, como no realizar reparaciones necesarias, no garantizar el uso pacífico de la propiedad o interrumpir el suministro de servicios esenciales. La indemnización dependerá de la gravedad del incumplimiento y de los perjuicios causados al arrendatario.
Texto Original
5
En la regulación de los procesos arrendaticios se establece que la competencia para conocer de las controversias corresponde, en todo caso, al Juez de Primera Instancia del lugar donde esté sita la finca urbana, excluyendo la posibilidad de modificar la competencia funcional por vía de sumisión expresa o tácita a Juez distinto.
Esto no obsta para recordar la posibilidad de que las partes en la relación jurídica puedan pactar, para la solución de sus conflictos, la utilización del procedimiento arbitral.
La tramitación de los procesos arrendaticios se defiere al juicio de cognición, haciendo salvedad expresa de los supuestos de aplicación del juicio de desahucio y del juicio verbal cuando se ejecuten, en este último caso, acciones para determinar rentas o importes que corresponda abonar al arrendatario.
Se regulan, asimismo, las condiciones en las que el arrendatario podrá enervar la acción en los desahucios promovidos por la falta de pago de cantidades debidas por virtud de la relación arrendaticia. Esta regulación matiza de forma significativa las posibilidades de enervación y rehabilitación contenidas en el texto refundido de 1964.
En los supuestos de acumulación de acciones se ha establecido, junto a la regulación tradicional, la posibilidad de acumulación que asiste a los arrendatarios cuando las acciones ejercitadas se funden en hechos comunes y se dirijan contra el mismo arrendador. También se permite a éste en los supuestos de resolución del contrato por falta de pago, el ejercicio acumulado y simultáneo de la acción de resolución del contrato y la reclamación de las cantidades adeudadas.
Por último, y como novedad más significativa de la ley en materia procesal, se establece la regulación del recurso de casación en materia arrendaticia por entender que la materia, dada su importancia y la trascendencia de los cambios normativos que esta norma introduce, debe poder ser objeto de una doctrina jurisprudencial elaborada en sede del Tribunal Supremo. Como notas más características del recurso de casación pueden señalarse las siguientes: sólo serán susceptibles de dicho recurso las sentencias dictadas en los procesos seguidos por los trámites del juicio de cognición, siempre que las sentencias de primera y segunda instancia no sean conformes, y la renta de los contratos se encuentre por debajo de los límites que por ley se consagran.
ÍNDICE de la LAU
[Preámbulo]
- Equilibrio y justicia en el mercado de alquileres: una mirada a la legislación española
- Duración del contrato de Alquiler, ¿Qué dice la LAU?
- Diferenciación entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos para usos distintos
- Fianza Alquiler: La fianza arrendaticia en la LAU
- Resolución de conflictos en contratos de alquiler
- Modificación de contratos de alquiler existentes y supresión de subrogaciones en arrendamientos de vivienda
TÍTULO I. Ámbito de la ley
- Artículo 1. Ámbito de aplicación.
- Artículos 2 y 3. Arrendamiento de vivienda y Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
- Artículo 4. Régimen aplicable.
- Artículo 5. Arrendamientos excluidos.
TÍTULO II. De los arrendamientos de vivienda
- Artículo 6. Naturaleza de las normas.
- Artículo 7. Condición de arrendamiento de vivienda.
- Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo.
CAPÍTULO II. De la duración del contrato
- Artículo 9. Plazo mínimo.
- Artículo 10. Prórroga del contrato.
- Artículo 11. Desistimiento del contrato.
- Artículo 12. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario.
- Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador.
- Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada.
- Artículo 15. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.
- Artículo 16. Muerte del arrendatario.
CAPÍTULO III. De la renta
- Artículo 17. Determinación de la renta.
- Artículo 18. Actualización de la renta.
- Artículo 19. Elevación de renta por mejoras.
- Artículo 20. Gastos generales y de servicios individuales.
CAPÍTULO IV. De los derechos y obligaciones de las partes
- Artículo 21. Conservación de la vivienda.
- Artículo 22. Obras de mejora.
- Artículo 23. Obras del arrendatario.
- Artículo 24. Arrendatarios con discapacidad.
- Artículo 25. Derecho de adquisición preferente.
CAPÍTULO V. De la suspensión, resolución y extinción del contrato
- Artículo 26. Habitabilidad de la vivienda.
- Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones.
- Artículo 28. Extinción del arrendamiento.
TÍTULO III. De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda
- Artículo 29. Enajenación de la finca arrendada.
- Artículo 30. Conservación, mejora y obras del arrendatario.
- Artículo 31. Derecho de adquisición preferente.
- Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo.
- Artículo 33. Muerte del arrendatario.
- Artículo 34. Indemnización al arrendatario.
- Artículo 35. Resolución de pleno derecho.
TÍTULO IV. Disposiciones comunes
- Artículo 36. Fianza.
- Artículo 37. Formalización del arrendamiento.
TÍTULO V. Procesos arrendaticios
- Artículos 38 a 40.
[Disposiciones adicionales]
- Disposición adicional primera. Régimen de las viviendas de protección oficial en arrendamiento.
- Disposición adicional segunda. Modificación de la Ley Hipotecaria.
- Disposición adicional tercera. Depósito de fianzas.
- Disposición adicional cuarta. Ayudas para acceso a vivienda.
- Disposición adicional quinta. Modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
- Disposición adicional sexta. Censo de arrendamientos urbanos.
- Disposición adicional séptima. Modificación Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje.
- Disposición adicional octava. Derecho de retorno.
- Disposición adicional novena. Declaración de la situación de minusvalía.
- Disposición adicional décima. Prescripción.
[Disposiciones transitorias]
- Disposición transitoria primera. Contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985.
- Disposición transitoria segunda. Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.
- Disposición transitoria tercera. Contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985.
- Disposición transitoria cuarta. Contratos de arrendamiento asimilados celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.
- Disposición transitoria quinta. Arrendamientos de viviendas de protección oficial.
- Disposición transitoria sexta. Procesos judiciales.
[Disposiciones derogatorias]
- Disposición derogatoria única. Disposiciones que se derogan.
[Disposiciones finales]
- Disposición final primera. Naturaleza de la ley.
- Disposición final segunda. Entrada en vigor.
- Disposición final tercera. Publicación por el Gobierno de los Indices de Precios al Consumo a que se refiere esta ley.
- Disposición final cuarta. Compensaciones por vía fiscal.
[Firma]
