La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ha ampliado la protección a los arrendatarios, pero hay ocasiones en las que un propietario puede echar a un inquilino. En este artículo, te explicamos cuáles son tus derechos y qué pasos debes seguir para rescindir el contrato de alquiler.
Actualmente, los inquilinos están mucho más protegidos que décadas atrás, sobre todo después de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Ahora bien, existen ciertos casos en los que el arrendador puede poner fin a la relación contractual antes de que se cumpla el tiempo acordado por ambas partes:
- La falta de pago del alquiler.
- La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
- El subarriendo o la cesión no autorizados por el propietario.
- La ejecución de obras no autorizadas por el propietario.
- Que se realicen daños al inmueble.
- Que en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
- Cuando el dueño necesite recuperar la propiedad para hacer uso de ella de forma permanente, también podrá finalizar el contrato (siempre y cuando haya transcurrido un año desde que se inició la relación arrendaticia y haya avisado al inquilino con al menos dos meses de antelación).
¿Cómo echar a un inquilino no paga el alquiler?
La razón que, en la gran mayoría de ocasiones, motiva a los propietarios a echar a su inquilino es el impago de la renta. Frente a esta situación, es esencial que el arrendador siga los siguientes pasos:
1. Intentar llegar a un acuerdo
Es importante que, antes de nada, intentes llegar a un acuerdo para que tu inquilino se ponga al día con el pago de las mensualidades atrasadas. Muchas veces, puede ser mejor negociar una nueva forma y plazo de pago que iniciar los trámites para llegar a un desahucio. Con todo, si la negativa por parte del arrendatario persiste, será imprescindible llevar a cabo otro tipo de acciones.
2. Comunicar formalmente al inquilino la falta de pago
Cuando el diálogo no funciona, es fundamental que el retraso o la falta de pago quede notificado por escrito. Para realizar el aviso, lo mejor es enviar un burofax o una carta certificada al inquilino, en el que indiques la cantidad que te debe en ese momento (aparte de las rentas, incluye también agua o luz y otros suministros) y en el que le des un plazo razonable para el abono de la deuda (por lo general, suele ser de 10 días desde su recepción).
3. Demandar al inquilino
Si ninguna de estas dos acciones para solucionar el problema ha surtido efecto, tendrás que presentar una demanda por impago. Es muy recomendable que antes de iniciar cualquier trámite, pidas consejo a un abogado para que te explique cómo debes proceder y te ayude con los trámites. Para que la demanda sea efectiva, es imprescindible que presentes ante el juzgado el contrato de arrendamiento del inmueble, las escrituras de propiedad de la vivienda y los recibos impagados.
4. Ir a juicio
Una vez has presentado la demanda y esta ha sido admitida por el juzgado, tu inquilino tiene 10 días para abandonar la vivienda, pagar las deudas u oponerse a la demanda. Si el arrendatario se decide por la última opción, no te quedará otra que ir a juicio. A través de esta vía, tarde o temprano, podrás recuperar tu inmueble, pero no el dinero que se te debe, ya que lo más habitual es que el inquilino se declare insolvente.
En este sentido, no hay derechos especiales porque el inquilino tenga menores a su cargo. Lo que sí debes saber es que el desahucio puede alargarse si el arrendatario tiene hijos y, además, se encuentra en situación de vulnerabilidad. En estos casos, Servicios Sociales deberá cumplir con su función y ofrecer soporte económico o alternativa habitacional al inquilino.
Por último, cuando se ejecute el desahucio, se levantará un acta en el que se describirá el estado de la vivienda. Este documento es muy importante para que puedas reclamar al inquilino, por vía civil e incluso penal, si se han producido daños importantes a la vivienda.
¿Se puede echar a un inquilino de renta antigua?
Otro de los supuestos que generan más dudas e incertidumbre entre los propietarios es si se puede echar a un inquilino de renta antigua. Ante esta situación, los arrendadores pueden acogerse a alguna de las siguientes circunstancias:
- El inquilino no reside de forma habitual en el domicilio y se ausenta durante más de seis meses en el transcurso de un año sin justificación alguna.
- El inquilino posee otras viviendas en la misma localidad.
- El inquilino realquila o subarrienda la totalidad o una parte del inmueble a terceras personas, sin el permiso expreso del propietario.
- El inquilino realiza actividades insalubres, ilegales o no permitidas por los estatutos de la propiedad.
- El inquilino no paga la renta.
- Subrogación no contemplada por la ley.
- El propietario necesita el inmueble para uso propio o familiar.
- El propietario desea derribar el inmueble.
- El propietario necesita realizar obras de conservación y estas sobrepasan el 50% del valor del inmueble.
¿Qué no debe hacer nunca el propietario que quiere echar a un inquilino?
Echar a un inquilino puede convertirse en un proceso largo y costoso para el propietario. Con todo, si te encuentras en esta situación, nunca debes llevar a cabo otras medidas que podrían volverse en tu contra:
- Cortar los suministros de la vivienda.
- Intentar poner una denuncia en la Policía o en el Juzgado (pagar el alquiler no es un delito ni una falta, sólo es un incumplimiento de contrato).
- Amenazar al inquilino.
- Cambiar la cerradura de la vivienda (puede calificarse como allanamiento de morada).
- Aceptar dinero del inquilino si ya has interpuesto una denuncia.
Esperamos que esta información te haya resultado útil para conocer cuáles son tus derechos como propietario. Para saber más, te recomendamos que eches un vistazo a este otro artículo en el que repasamos algunos de los derechos más importantes de los inquilinos.
