Ley de Propiedad Horizontal: derechos y obligaciones en una comunidad de vecinos

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En este artículo te explicamos en qué consiste la Ley de Propiedad Horizontal, la norma que establece los derechos y obligaciones de las comunidades de vecinos en nuestro país.

¿Qué es la Ley de Propiedad Horizontal?

En España, cerca del 65% de la población reside en pisos. Este dato pone de relieve la importancia de la Ley de Propiedad Horizontal, una norma que regula las relaciones, los derechos y las obligaciones entre los propietarios de inmuebles que comparten comunidad o edificio en nuestro país (a excepción de Catalunya, que cuenta con un régimen jurídico diferente desde 2006).

En líneas generales, la Ley de Propiedad Horizontal detalla qué está permitido y qué está prohibido dentro de las viviendas de cada propietario, así como en las zonas comunes (jardines, terrazas, piscina, estancias auxiliares, garita del portero, etc.). También determina cómo tendrá que actuar el presidente de la comunidad respecto al infractor, demanda y sentencia.

Hablamos de una norma que se aplica a los edificios de propiedad privada y pública, y que afecta a cinco tipologías de propiedades diferentes: las comunidades que están regidas por un título constitutivo; las comunidades que reúnen los requisitos, pero que no tienen título constitutivo de propiedad horizontal; los complejos privados; las subcomunidades, y las entidades urbanísticas de conservación.

Elementos privados vs elementos comunes

Es fundamental destacar que la Ley de Propiedad Horizontal diferencia entre los elementos privados y los elementos y zonas comunes del edificio. Veamos en qué consiste cada uno de ellos:

  • Elementos privados: son los espacios que tienen un uso individual y cuya titularidad corresponde a cada propietario (pisos, terrazas, locales, plazas de garaje, trasteros, etc.). También se incluyen en esta categoría las instalaciones o componentes arquitectónicos que dan servicio a esos espacios.
  • Elementos comunes: son los espacios o instalaciones en régimen de copropiedad, destinados al uso y disfrute de todos los vecinos que residen en el edificio. Algunos ejemplos serían el portal, el ascensor, las escaleras, la piscina, los jardines o la fachada.

Cargos que gobiernan en una comunidad de vecinos

De acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal, todas las comunidades de vecinos deben constituirse en una junta ordinaria, que se celebra una vez al año de forma obligatoria. 

En esta asamblea es donde se elige al presidente de la comunidad (que será el responsable de materializar las decisiones de la junta, apoyado por las figuras del administrador y el secretario) y donde se aprueban las cuentas anuales de la comunidad.

CargoQuién lo puede ostentarCómo se eligeCada cuánto se renueva
Presidente de la junta de propietariosPropietario de un inmueble en el edificioMediante elección, turno rotatorio o sorteoCada año
Administrador de la junta de propietariosCualquier persona cualificada (propietario o no)Por mayoría en la juntaSin fecha
Secretario de la junta de propietariosCualquier personaPor mayoría en la juntaSin fecha

Si se convocan más reuniones, pasarán a ser extraordinarias. Estas asambleas sólo puede requerirlas el presidente de la comunidad de vecinos o el 25% de los propietarios.

Derechos y obligaciones de una comunidad de propietarios

A continuación, repasamos los principales derechos y obligaciones que existen en una comunidad de vecinos regulada por la Ley de Propiedad Horizontal.

¿Qué obligaciones tiene una comunidad de propietarios?

Entre las obligaciones que comparten los copropietarios de un mismo edificio y que figuran en los estatutos de la comunidad, destacamos las siguientes:

  • Mantener en buen estado su vivienda y las zonas comunes de las que es copropietario. 
  • Respetar las franjas horarias en las que, según los estatutos de la comunidad, no está permitido hacer ruido.
  • Permitir el disfrute de los elementos comunes a los demás propietarios.
  • Responder ante las sanciones impuestas por retrasar la ejecución de reformas necesarias para la mejora de la comunidad.
  • Facilitar el acceso a su propiedad al personal autorizado para llevar a cabo las obras de reparación y de conservación del edificio.
  • Contribuir a los gastos de la comunidad, según la cuota de participación que posea.

¿Qué derechos tiene una comunidad de propietarios?

Todos los copropietarios de un edificio cuentan con una serie de derechos. Los más habituales son:

  • Disfrutar libremente del edificio, siempre que su comportamiento sea legal y no interfiera en los derechos de sus vecinos.
  • Participar activamente en las juntas de propietarios y en las decisiones que se adopten en estas asambleas.
  • Negarse al pago de una cuota cuando supere las tres mensualidades de gastos establecidas
  • Realizar obras en su vivienda que no alteren los elementos comunes, arquitectónicos o instalaciones del edificio. Además, según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, el resto de vecinos no pueden impedir este derecho.

Ley de Propiedad Horizontal vigente

Por último, es importante explicar que la Ley de Propiedad Horizontal no es una norma nueva. Se creó en julio de 1960 y ha ido evolucionando a lo largo del tiempo para adaptarse a los cambios sociales.

Aunque desde 2013 se mantiene igual, es una ley que ha sido sometida a nueve reformas. Una de las más relevantes fue la de 1999. Gracias a ella, por ejemplo, se redujo de dos años a dos meses la tramitación de reclamación judicial de deudas comunitarias o se permitió la creación de un fondo de reserva para atender las obras de conservación, reparación y rehabilitación de zonas comunes.

La Ley de Propiedad Horizontal vigente está lejos de ser perfecta. Actualmente, genera algunos problemas de interpretación y es por este motivo que algunos colectivos demandan una reforma integral de la misma para poder responder a todos los conflictos y dificultades que se dan en las relaciones entre copropietarios.

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