Las ocho disposiciones transitorias de la LAU determinan cómo se enlazan distintos regímenes de alquiler: contratos anteriores a 1995, vivienda protegida, zonas tensionadas y contratos temporales anteriores a la reforma de octubre de 2026. Para localizar la regla necesitas la fecha, el tipo de arrendamiento y lo que haya ocurrido después de firmarlo. Recorremos las ocho en el texto consolidado del BOE, publicado el 13 de noviembre de 2026 y consultado el 14 de noviembre de 2026.
El primer mapa de fechas
| Contrato o materia | Dónde empezar |
|---|---|
| Desde el 9 de mayo de 1985, subsistente el 1 de enero de 1995 | DT 1: vivienda, local o asimilado. |
| Vivienda anterior al 9 de mayo de 1985, subsistente en 1995 | DT 2: régimen de 1964 con modificaciones. |
| Local anterior a esa fecha, subsistente en 1995 | DT 3: titular, actividad y transmisiones. |
| Asimilado anterior a esa fecha | DT 4: categoría histórica. |
| Vivienda protegida subsistente en 1995 | DT 5: normativa anterior. |
| Proceso, zona tensionada o temporal anterior a octubre de 2026 | DT 6, 7 u 8. |
La LAU de 1994 entró en vigor el 1 de enero de 1995, según su disposición final segunda. La final segunda anticipó el apartado 3 de la DT segunda al día siguiente de la publicación de la ley y precisó el tratamiento de determinados traspasos. Las referencias de sus primeras transitorias a contratos que subsistían a la entrada en vigor miran a aquella fecha. El índice de la serie permite localizar después el artículo de la materia consultada.
DT 1: contratos desde el 9 de mayo de 1985
La transitoria primera se refiere a contratos celebrados desde el 9 de mayo de 1985 que subsistían al entrar en vigor la LAU de 1994. Mantiene para ellos el régimen del artículo 9 del RDL 2/1985 y la LAU de 1964, con las precisiones de la propia transitoria.
Su apartado 1 trata la vivienda y aplica también los apartados 2 y 3 de la transitoria segunda. Para la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil contempla un plazo de tres años, con la salvedad de no renovación que menciona, y somete el arrendamiento renovado a las reglas de vivienda de la LAU.
El apartado 2 distingue los locales y extiende su previsión a determinados arrendamientos asimilados. En su tácita reconducción remite el arrendamiento renovado a las normas de uso distinto del de vivienda. Para ubicar un contrato no basta con la fecha de un recibo reciente: hay que identificar el contrato original y si se produjo la renovación que describe la disposición.
DT 2: vivienda anterior al 9 de mayo de 1985
La transitoria segunda mantiene las normas del inquilinato de 1964 para viviendas anteriores a esa fecha que subsistían el 1 de enero de 1995, con las modificaciones que desarrolla. Sus cuatro bloques tratan régimen aplicable, extinción y subrogación, otros derechos del arrendador y actualización de renta.
El bloque A incorpora los artículos 12, 15 y 24 de la LAU de 1994 y concreta excepciones a derechos del régimen anterior. El bloque B diferencia las subrogaciones según quién ocupaba el contrato, las transmisiones anteriores, el parentesco, la convivencia y otras condiciones. No establece un derecho ilimitado de cualquier familiar a continuar en la vivienda.
La norma contempla al cónyuge y, con sus requisitos y orden, a hijos o ascendientes; también regula la convivencia afectiva análoga a la conyugal. Para ciertas subrogaciones fija límites de duración y para otras distingue situaciones de discapacidad. El apartado 9 exige probar la convivencia que proceda y remite al artículo 16 para procedimiento y prelación en las subrogaciones que identifica.
Antes de examinar esa continuidad, reúne el contrato inicial, la cadena de titulares, las fechas de fallecimiento y subrogación, las comunicaciones y la prueba de convivencia. Describir esta estructura no permite decidir sólo por la fecha de firma si una persona puede subrogarse hoy.
El bloque C contiene previsiones específicas sobre patrimonio, IBI, reparaciones, servicios y suministros; el D regula la actualización de renta con requerimiento fehaciente, notificaciones, índices y reglas de ingresos y porcentajes. Las tablas pertenecen a ese régimen de transición. Una actualización o repercusión requiere identificar la regla aplicable y su evolución, sin trasladar automáticamente una tabla de alquileres recientes a una renta antigua.
DT 3: locales anteriores al 9 de mayo de 1985
La transitoria tercera se ocupa de locales de negocio anteriores a esa fecha que subsistían al entrar en vigor la ley. Conserva la normativa de 1964 con sus modificaciones y separa régimen aplicable, extinción y subrogación, renta y derechos de ambas partes.
Para los contratos en prórroga legal distingue si el arrendatario es persona física o jurídica. En el primer grupo contempla jubilación o fallecimiento y la posible continuidad del cónyuge en la misma actividad, con reglas adicionales sobre descendientes, transmisiones y traspaso. En el segundo, los plazos dependen de la actividad, la superficie en el supuesto que indica y las cuotas históricas del IAE, con las precisiones del apartado 4.
Los plazos de ese apartado se cuentan desde la entrada en vigor de la ley; la disposición también regula incrementos de plazo y contratos cuyo término pactado no había vencido. No permite fijar una única fecha de extinción para todos los locales antiguos. El apartado 5 trata además la tácita reconducción y el régimen del arrendamiento renovado.
Sus apartados 6 a 9 regulan renta y otros derechos del arrendador. Los apartados 10 y 11 contemplan, bajo sus condiciones, indemnización y preferencia para continuar en el local si se celebra otro arrendamiento, con incompatibilidad entre ambas opciones. El apartado 12 incluye determinadas oficinas de farmacia anteriores a 1985 subsistentes el 31 de diciembre de 1999.
Para su examen hacen falta identidad y naturaleza del arrendatario, actividad, documentos del IAE que la norma toma como referencia, superficie, plazo pactado y escrituras o comunicaciones de transmisiones. La guía del artículo 32 explica la cesión en el régimen actual; no sustituye el estudio de un traspaso sujeto a esta transitoria.
DT 4: arrendamientos asimilados
La transitoria cuarta parte de las categorías de arrendamiento asimilado al inquilinato o al local de negocio de la LAU de 1964. Se dirige a los celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistían el 1 de enero de 1995 y mantiene su régimen con las modificaciones que enumera.
Sus apartados 2 y 3 remiten a reglas concretas de la transitoria tercera; el apartado 4 se refiere a fincas donde se desarrollan actividades profesionales. La clasificación histórica no se determina únicamente llamando hoy al inmueble «vivienda» u «oficina». Hay que recuperar la finalidad y categoría del contrato antes de seguir esas remisiones.
DT 5: vivienda protegida que ya estaba arrendada
La transitoria quinta mantiene para los arrendamientos de vivienda de protección oficial subsistentes a la entrada en vigor de la ley la normativa que les venía siendo aplicable.
Es un punto de partida distinto al de las viviendas calificadas para arrendamiento desde entonces a las que se refiere la adicional primera. La guía de adicionales recoge esa distinción y la remisión territorial. Comprueba fecha y documento de calificación, promoción y régimen específico ante la Administración competente en vivienda.
DT 6: procesos judiciales y la remisión original
La transitoria sexta se redactó para aplicar el Título V original a litigios relativos a contratos subsistentes al entrar en vigor la ley, con una precisión sobre determinadas reglas y recursos de casación.
En la publicación original de 1994, ese Título V era el de procesos arrendaticios. La derogatoria de la LEC de 2000, apartado 2.6, derogó los artículos 38 a 40 originales de la LAU. La numeración del actual Título V sancionador no convierte aquella remisión histórica en una regla sobre plataformas de alquiler de corta duración.
Esta transitoria no sirve por sí sola para escoger el procedimiento actual de un conflicto contractual. La normativa procesal vigente y la situación del expediente deben examinarse por separado.
DT 7: aplicación de medidas en zonas tensionadas
La transitoria séptima vincula la aplicación del artículo 17.7 a contratos formalizados desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023 y a la aprobación del sistema de índices de precios de referencia. Su apartado 2 prevé la aprobación ministerial por ámbitos territoriales y la coordinación técnica con las comunidades autónomas.
Para contrastar el supuesto hay que comprobar también la declaración territorial y los requisitos del propio artículo 17.7. Esta disposición no sustituye esa comprobación ni declara por sí misma que cualquier municipio sea zona tensionada. La guía del artículo 17 separa la fijación inicial de renta de su actualización anual: son preguntas diferentes, aunque ambas utilicen referencias de precios.
DT 8: temporada y vivienda temporal anteriores a octubre de 2026
La transitoria octava se añadió por el RDL 29/2026, con efectos desde el 8 de octubre de 2026. Se refiere a contratos de temporada, vivienda temporal y de naturaleza similar sometidos a la LAU celebrados antes de su entrada en vigor.
Mantienen la consideración de uso distinto del de vivienda y el régimen que les era aplicable hasta finalizar el plazo pactado. Alcanzado ese término, la disposición establece su extinción sin posibilidad de prórroga. Su apartado 2 somete el arrendamiento temporal renovado a las reglas de vivienda temporal de la LAU.
La distinción exige reunir fecha, causa y duración pactadas, contrato y documentación de una eventual renovación. No incluye automáticamente todo alojamiento por tener una estancia breve: la propia disposición delimita los contratos sometidos a la LAU. La guía de tipos de arrendamiento desarrolla las categorías actuales.
Las reformas posteriores también tienen transitorias propias
Estas ocho disposiciones no contienen por sí solas todo el derecho transitorio de cada reforma posterior a 1994. La DT cuarta de la Ley 12/2023, modificada en octubre de 2026, trata prórrogas y límites de actualización de contratos anteriores y conserva para lo demás el régimen vigente al celebrarlos, en los términos que establece.
También deben comprobarse las reglas temporales de la norma que modificó la materia consultada. Por eso, la fecha del contrato orienta la búsqueda, pero no basta para afirmar que todos sus aspectos siguen una sola versión de la LAU.
Documentos y vías para comprobar el régimen
Ordena una cronología con contrato original, anexos, modificaciones, plazo, finalidad y acontecimientos posteriores. Añade, según el supuesto, subrogaciones y convivencia, traspasos, actividad e IAE históricos, calificación protegida, requerimientos de renta o documentación de la renovación temporal. Conserva los justificantes y las comunicaciones de ambas partes.
La Administración competente puede informar sobre calificación protegida o declaración territorial dentro de sus funciones. Un conflicto sobre continuidad, extinción o renta del contrato requiere examinar el caso y, en su caso, la vía civil; el artículo 45 LEC recoge su regla general de competencia, con las salvedades legales. La guía facilita localizar el régimen, sin dictaminar el resultado de una controversia individual.
El calendario del contrato de alquiler declara su ámbito propio. No se utiliza aquí para calcular extinciones, subrogaciones o rentas de contratos antiguos.
Versión consultada: LAU, BOE-A-1994-26003, consolidación publicada el 13 de noviembre de 2026; transitorias primera a octava y final segunda comprobadas el 14 de noviembre de 2026. Contraste con el diario original de 1994, la derogatoria de la LEC y la DT cuarta vigente de la Ley 12/2023, modificada por el RDL 29/2026.