El artículo 17 de la LAU regula la renta inicial y su pago. Parte del acuerdo entre las partes, pero ese acuerdo está sujeto a los límites legales que correspondan a la vivienda y al contrato. Para distinguirlo de una subida anual, empieza por esta pregunta: ¿se está firmando un contrato nuevo o actualizando uno que continúa? Texto consultado el 14 de noviembre de 2026.
A quién se aplica y desde cuándo
Esta guía describe el artículo vigente en los arrendamientos de vivienda sujetos a la LAU. La clasificación de vivienda habitual, temporal y habitación se explica en la guía de los artículos 2 y 3.
Los apartados 6 y 7 fueron modificados y los apartados 8 y 9 añadidos por el RDL 29/2026, con efectos desde el 8 de octubre de 2026. La fecha del contrato y su régimen transitorio importan: la DT 4 de la Ley de Vivienda y la DT 8 de la LAU impiden utilizar la redacción actual como respuesta automática para cualquier contrato anterior.
Cómo se paga y qué debe acreditar el recibo
El artículo 17.2 establece, salvo pacto diferente, pago mensual dentro de los siete primeros días del mes. El arrendador no puede exigir más de una mensualidad de renta por anticipado. Esa regla se refiere a renta: no convierte en equivalentes la fianza y las restantes garantías.
El pago se realiza por medios electrónicos. La excepción del apartado 3 requiere que alguna parte carezca de cuenta bancaria o acceso a esos medios y lo solicite; entonces puede hacerse en metálico en la vivienda arrendada.
El arrendador entrega recibo, salvo que se haya pactado un procedimiento que ya acredite el cumplimiento del pago. Deben separarse los conceptos y constar específicamente la renta vigente. Si no facilita recibo, el artículo 17.4 atribuye al arrendador los gastos que se originen al inquilino para dejar constancia del pago.
Renta de un contrato nuevo en zona tensionada
Hay que comprobar la declaración oficial y su vigencia para la dirección concreta. El artículo 17.6 toma como referencia la última renta de un contrato de vivienda que hubiera estado vigente en los cinco años anteriores, con la cláusula de actualización anual aplicada. También prohíbe introducir los nuevos conceptos de gastos que enumera si no figuraban en el contrato anterior.
El incremento adicional de hasta el 10 % no es general. El precepto lo vincula a supuestos acreditados: rehabilitación, mejora energética con el ahorro exigido y certificados, accesibilidad o duración o prórroga voluntaria de diez o más años. Las actuaciones tienen las condiciones y ventanas temporales que detalla el propio artículo; no basta con afirmar que se ha reformado el piso.
El apartado 7 añade el límite del sistema de índices de precios de referencia para grandes tenedores en zona tensionada. También puede aplicarse a viviendas sin contrato en los cinco años anteriores cuando así se recoja en la resolución ministerial y se justifique en la declaración de la zona. Las condiciones deben comprobarse conjuntamente; cumplir una excepción del apartado 6 no elimina por sí solo el límite del 7.
Vivienda temporal y habitaciones
El artículo 17.8 limita el incremento porcentual anual entre contratos temporales sucesivos sobre la misma vivienda al IRAV vigente. Su texto no lo restringe a zonas tensionadas. No desarrolla aquí una fórmula para todas las duraciones posibles: esta guía no inventa una equivalencia mensual o diaria.
Según el apartado 9, la suma de las rentas de los contratos parciales simultáneos no puede superar la del contrato unitario de la vivienda completa. Si está en zona tensionada, el contrato unitario o, en su defecto, la suma de los parciales simultáneos debe respetar los límites de los apartados 6, 7 y 8. El texto distingue expresamente ambas comprobaciones.
Obras a cambio de renta
El artículo 17.5 permite pactar que la obligación de pagar se sustituya, total o parcialmente y durante un plazo, por el compromiso de reformar o rehabilitar en los términos acordados. Al terminar el arrendamiento no cabe pedir compensación adicional por ese coste, según el precepto. No es una autorización genérica para descontar reparaciones de una mensualidad: estas tienen su régimen propio.
Qué comprobar y dónde contrastarlo
Reúne contrato y anexos, recibos desglosados, fecha y finalidad, contrato anterior si resulta relevante, declaración de zona, condición del arrendador y justificantes de las excepciones invocadas. El Ministerio ofrece la consulta oficial de zonas tensionadas y SERPAVI. Consultar un valor no resuelve por sí solo una controversia contractual.
Para un contrato que continúa, ve al artículo 18 sobre actualización; para otros cobros, al artículo 20 sobre gastos. El índice de la LAU sitúa las demás reglas.
Si persiste una controversia contractual, su resolución corresponde a los órganos judiciales civiles por la vía aplicable, conforme al reparto de competencia del artículo 45 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La información del Ministerio no sustituye esa función.
Versión consultada: Ley 29/1994, BOE-A-1994-26003, consolidación publicada el 13 de noviembre de 2026; consulta del 14 de noviembre de 2026.