El artículo 32 de la LAU permite, cuando se ejerce una actividad empresarial o profesional en la finca, ceder el contrato o subarrendar sin consentimiento del arrendador. Prevé elevaciones de renta y exige notificación fehaciente en un mes desde que se concierta la operación. Es la regla del título III, que debe leerse con los pactos del contrato y el artículo 4.3. Texto consultado el 14 de noviembre de 2026.
Primero, actividad y contrato aplicable
No basta con que el inmueble tenga la apariencia de un local. El apartado 1 vincula su regla a que allí se ejerza una actividad empresarial o profesional. El artículo 3 delimita el uso distinto, y el artículo 4 ordena sus fuentes: voluntad de las partes, título III y Código Civil, respetando los títulos I y IV.
Por ello, la frase «sin consentimiento» no sustituye el examen de una cláusula que regula o limita la cesión o el subarriendo. El artículo 4.4 añade que la exclusión de un precepto, cuando sea posible, debe hacerse expresamente respecto de cada uno. Esta guía expone la regla legal sin juzgar la eficacia de un pacto individual.
Cesión y subarriendo son operaciones diferentes
En la cesión cambia la persona que ocupa la posición de arrendatario en el contrato. En el subarriendo, el arrendatario arrienda a otra persona la totalidad o una parte de la finca. Esa diferencia explica que el artículo distinga el subarriendo parcial del total y los trate de forma diferente para la renta.
No debe trasladarse al local sin más el artículo 8 sobre vivienda. Cada régimen tiene sus reglas y su relación con el pacto. Tampoco la adquisición del negocio, por su nombre comercial, acredita por sí sola cómo se ha instrumentado la posición arrendaticia.
Qué elevación de renta recoge el apartado 2
| Operación | Elevación legal sobre la renta en vigor |
|---|---|
| Subarriendo parcial | 10 % |
| Cesión del contrato | 20 % |
| Subarriendo total | 20 % |
Los porcentajes proceden del artículo 32.2, no de un índice anual ni del coste de una obra. El texto reconoce el derecho del arrendador a esa elevación en esos supuestos; su aplicación a un contrato concreto requiere conservar el encaje de los pactos explicado anteriormente.
El artículo 32 no establece por sí mismo una nueva duración mínima del alquiler. Tampoco permite deducir que cualquier entrada de un tercero en el inmueble sea automáticamente una cesión o un subarriendo: hay que identificar la operación y su documentación.
Fusión, transformación y escisión de sociedades
El apartado 3 indica que el cambio en la persona del arrendatario derivado de fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria no se reputa cesión. Aun así, reconoce al arrendador el derecho a la elevación de renta prevista en el apartado anterior.
Es una regla referida a esas operaciones societarias. El artículo no enumera aquí cualquier posible cambio de socios, denominación o relación empresarial. Extender una misma consecuencia a todas esas situaciones exigiría una valoración que excede la descripción del precepto.
La comunicación fehaciente tiene un plazo propio
El apartado 4 exige notificar tanto la cesión como el subarriendo al arrendador de forma fehaciente, dentro de un mes desde que se hubieran concertado. El punto de partida no se formula como la fecha en que el arrendador descubre la operación.
Fehaciencia y consentimiento son conceptos distintos: la regla legal puede prescindir del consentimiento y exigir comunicación. El artículo 4.6 admite señalar una dirección electrónica si quedan garantizadas la autenticidad, el contenido y la constancia fehaciente de envío, recepción íntegra y momento. No cualquier correo permite presumir cumplidas esas condiciones.
Consecuencias, fechas y documentos
El artículo 35 incluye como causa de resolución la cesión o el subarriendo del local que incumpla lo dispuesto en el 32. No define en este artículo un procedimiento de recuperación del inmueble ni permite resolver un caso sin comprobar contrato, operación y comunicaciones.
Contrato y anexos, documento de cesión o subarriendo, fecha de concierto, renta vigente y prueba de comunicación son piezas útiles de comprobación. En operaciones societarias, también lo son los documentos que permitan identificar cuál se ha producido.
La fecha inicial del alquiler puede conducir a disposiciones transitorias. Además, la DT octava conserva para los temporales anteriores al 8 de octubre de 2026 que contempla su régimen previo hasta el plazo pactado, sin prórroga; la renovación pasa al nuevo régimen temporal. No se aplica automáticamente a alojamiento la regla empresarial del 32. Las controversias civiles siguen la regla general del artículo 45 LEC. El índice de la serie permite comparar los ámbitos antes de continuar.