El artículo 13 de la LAU distingue qué ocurre con el alquiler de vivienda cuando se resuelve el derecho de quien la arrendó. En los supuestos de su apartado 1, protege la continuidad hasta completar cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica. Los apartados 2 y 3 regulan otros casos: no todas las pérdidas de derechos se resuelven igual. Texto vigente comprobado el 15 de noviembre de 2026.

Primero identifica qué derecho tenía el arrendador

Este artículo pertenece al régimen del arrendamiento de vivienda. Para situar un contrato, revisa su finalidad en la guía de tipos de alquiler y la fecha de firma. No basta con que el inmueble tenga aspecto de vivienda ni con que el contrato se titule «alquiler».

La palabra «resolución» del artículo 13 se refiere al derecho del arrendador sobre el inmueble. Es una cuestión distinta de la resolución por incumplimiento del contrato. Una ejecución hipotecaria, el fin de un usufructo y un impago son supuestos diferentes.

Situación Apartado que debes consultar
Resolución por las causas enumeradas, como una ejecución hipotecaria Artículo 13.1
Finalización del derecho de un usufructuario, superficiario o titular de un derecho de goce análogo Artículo 13.2
Arrendamiento de vivienda ajena concertado de buena fe con quien aparece como propietario Artículo 13.3

La tabla orienta la lectura del precepto vigente. La documentación del inmueble y del contrato permite comprobar en qué situación encaja una operación.

Qué protege durante los primeros cinco o siete años

El apartado 1 enumera el retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa por ejecución hipotecaria o sentencia judicial y el ejercicio de una opción de compra.

Si una de esas circunstancias resuelve el derecho del arrendador durante los primeros cinco años, o siete si es persona jurídica, el inquilino conserva el derecho a continuar hasta completar ese periodo. Se mantiene su facultad de no renovar conforme al artículo 9.1.

El cómputo se refiere a la duración del contrato: el precepto no abre un periodo nuevo de cinco o siete años cada vez que cambia el titular. La guía de duración y prórrogas explica cómo situar las etapas del alquiler.

Qué sucede después y por qué importa el Registro

Para un contrato de duración pactada superior a cinco o siete años, el segundo párrafo regula la resolución del derecho del arrendador producida una vez transcurrido ese periodo inicial. La regla que establece es la extinción del arrendamiento.

Existe una excepción: que el alquiler hubiera accedido al Registro de la Propiedad antes que los derechos que determinan la resolución del derecho del arrendador. En ese caso, el alquiler continúa por la duración pactada. La prioridad que exige la norma necesita comparar los asientos y sus fechas.

No basta, por tanto, con saber que existe una inscripción en algún momento. Debe comprobarse la relación temporal entre el arrendamiento inscrito y los derechos que originan la resolución.

El final de un usufructo tiene su propia regla

El apartado 2 establece que los alquileres otorgados por un usufructuario, superficiario o titular de un derecho de goce análogo se extinguen cuando termina ese derecho. Añade las demás causas de extinción que resulten de la LAU.

La lectura requiere identificar el título con el que actuaba el arrendador y qué hecho pone fin a su derecho. No se debe trasladar automáticamente la protección del apartado 1 a este supuesto ni atribuir a cualquier cambio de propietario el mismo efecto.

Vivienda ajena y apariencia de propiedad

El apartado 3 contempla al inquilino de buena fe que contrata con quien aparece como propietario en el Registro. También incluye la apariencia de propiedad creada por un estado de cosas imputable al verdadero propietario.

Para esos supuestos fija cinco años, o siete si el referido propietario es persona jurídica, con la facultad de no renovación del artículo 9.1. La buena fe, la apariencia y su origen son condiciones del precepto: esta guía no las da por probadas en un contrato concreto.

Qué fecha y documentos comprobar

La redacción actual procede del RDL 7/2019 y está vigente desde el 6 de marzo de 2019. Su disposición transitoria primera mantiene el régimen aplicable a contratos anteriores y permite su adaptación por acuerdo dentro de los límites legales. Para contratos antiguos, consulta también las transitorias de la LAU.

Reúne el contrato, sus modificaciones y fechas; el título del arrendador; la información registral; y la resolución, adjudicación o documento que explique el cambio. La lista ayuda a ordenar la comprobación, sin sustituir los requisitos de cada apartado.

Quién lo resuelve

La información del Registro permite examinar titularidades y prioridad registral. Si existe una controversia sobre la continuidad del contrato, necesita valoración jurídica y, cuando corresponda, resolución judicial. El directorio del Poder Judicial permite localizar órganos y datos de contacto; no determina por sí mismo el órgano competente.

La venta de vivienda tiene además una regla específica en la guía del artículo 14. El índice de la serie LAU permite consultar ambas materias.

Versión consultada: Ley 29/1994, BOE-A-1994-26003, artículo 13, redacción del RDL 7/2019 vigente desde el 6 de marzo de 2019; disposición transitoria primera del RDL 7/2019. Consolidación de la LAU publicada el 13 de noviembre de 2026. Consulta: 15 de noviembre de 2026.