El artículo 27 de la LAU regula el incumplimiento de obligaciones y enumera causas de resolución para arrendador y arrendatario. La norma contempla derechos de ambas partes, además de un supuesto específico para alquileres inscritos en el Registro. Identificar una causa, acreditar los hechos y determinar la vía para ejercerla son cuestiones que deben examinarse separadamente. Texto consultado el 14 de noviembre de 2026.
A quién se aplica y qué versión se consulta
El artículo pertenece al título II de la LAU, sobre vivienda. Antes de utilizarlo, identifica el régimen del contrato, su fecha y la finalidad del alquiler. La guía de los artículos 2 y 3 sitúa las categorías y la transición del alquiler de temporada anterior.
La letra f del apartado 2 fue modificada por el artículo 3.16 del RDL 29/2026, con vigencia desde el 8 de octubre de 2026. El apartado 4 se incorporó por la Ley 4/2013. Esas fechas no hacen nuevas todas las causas del artículo ni permiten resolver sin más el régimen de un contrato anterior.
Apartado 1: cumplimiento o resolución
La regla general atribuye a la parte que haya cumplido sus obligaciones el derecho a exigir el cumplimiento o promover la resolución cuando la otra incumpla. Remite expresamente al artículo 1124 del Código Civil.
Ese precepto del Código Civil contempla cumplimiento o resolución, resarcimiento de daños e intereses y la intervención del tribunal en la resolución reclamada. La remisión no fija una indemnización estándar por cada desacuerdo de alquiler.
Para examinarla hay que identificar la obligación concreta, qué conducta se atribuye a cada parte y qué documentos acreditan cumplimiento e incumplimiento. Esta guía enumera el marco legal sin decidir si una controversia individual reúne sus requisitos.
Apartado 2: causas que contempla para el arrendador
El artículo utiliza la expresión «podrá resolver de pleno derecho» y enumera seis causas:
| Letra | Causa descrita por la LAU |
|---|---|
| a | Falta de pago de renta o de cantidades asumidas por el arrendatario o que le correspondan |
| b | Falta de pago de fianza o de su actualización |
| c | Subarriendo o cesión inconsentidos |
| d | Daños causados dolosamente u obras sin consentimiento cuando este sea necesario |
| e | Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas en la vivienda |
| f | Que deje de destinarse primordialmente a satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario o de quien la ocupe conforme al artículo 7 |
La letra d distingue el daño doloso y las obras para las que hace falta consentimiento. La existencia de un desperfecto o de una actuación sobre la vivienda requiere identificar el supuesto concreto. La guía de los artículos 6 a 8 permite distinguir convivencia, cesión y subarriendo.
La redacción actual de la letra f remite al artículo 7, que contempla condiciones de vivienda habitual y temporal y determinadas situaciones de ocupación familiar. Por eso debe leerse junto a ese artículo y al régimen temporal correspondiente.
Apartado 3: causas que contempla para el inquilino
El arrendatario puede resolver por la falta de realización de las reparaciones del artículo 21 o por la perturbación de hecho o de derecho que lleve a cabo el arrendador en la utilización de la vivienda.
La guía del artículo 21 explica qué reparaciones contempla ese deber, las comunicaciones y los mecanismos que prevé la norma. Documentar una incidencia y la respuesta recibida permite precisar qué se está alegando.
La inhabitabilidad causada por determinadas obras tiene además su régimen en el artículo 26. El artículo 27.3 y esa opción de suspensión o desistimiento responden a supuestos que deben distinguirse.
Apartado 4: un supuesto registral condicionado
El apartado 4 se refiere a arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, con una estipulación contractual de resolución por falta de pago de renta y restitución inmediata. Exige requerimiento judicial o notarial en el domicilio designado en la inscripción, instando al pago o cumplimiento.
El precepto contempla que el arrendatario no conteste en los diez días hábiles siguientes o que acepte la resolución de pleno derecho, por medio del mismo juez o notario. Después regula el título y la copia del acta necesarios para cancelar el arrendamiento en el Registro.
Si existen cargas posteriores sobre el arrendamiento, añade requisitos de notificación fehaciente a sus titulares y consignación a su favor de la fianza ante el mismo notario. La inscripción, la cláusula y las condiciones del requerimiento son parte del supuesto; los diez días hábiles de este apartado no constituyen un plazo general para cualquier impago.
El apartado describe resolución y cancelación registral. El procedimiento y, en su caso, la entrega del inmueble tienen sus reglas propias, que esta guía no desarrolla.
Qué comprobar y quién interviene
Conserva contrato y anexos, recibos, desglose de cantidades, inventarios, comunicaciones e informes relacionados con la causa alegada. Si se examina el apartado 4, también son relevantes la inscripción, su domicilio, la cláusula y la documentación del requerimiento y de las cargas.
El Registro interviene en la cancelación prevista por ese apartado, y el juez o notario en el requerimiento descrito. Las controversias civiles se sitúan conforme al artículo 45 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; acción, requisitos previos y procedimiento necesitan su comprobación específica.
Para vencimiento y prórrogas, consulta la guía de duración del contrato. Para pérdida de finca o ruina firme, el artículo 28.
Versión consultada: Ley 29/1994, BOE-A-1994-26003, artículo 27, con la letra 2.f vigente desde el 8 de octubre de 2026; consolidación publicada el 13 de noviembre de 2026, consultada el 14. Remisión: Código Civil, artículo 1124, consultado el mismo día. Índice de la serie LAU.