El artículo 14 de la LAU establece que el comprador de una vivienda alquilada pasa a los derechos y obligaciones del arrendador durante los primeros cinco años del contrato, o siete si el arrendador anterior era persona jurídica. Para duraciones pactadas mayores, distingue otros supuestos y una posible indemnización a cargo del vendedor. Texto vigente comprobado el 15 de noviembre de 2026.
La venta cambia quién ocupa la posición de arrendador
Subrogarse en la posición del arrendador significa asumir los derechos y obligaciones de esa parte en el contrato. El artículo no fija, por la sola venta, un nuevo comienzo del alquiler ni una renta nueva.
Durante el periodo inicial de cinco o siete años, la subrogación opera incluso cuando el comprador reúne los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. La regla se refiere a los primeros años de vigencia del contrato, no a otros cinco o siete contados desde la compra.
Para determinar el periodo que menciona el artículo 14 importa si el arrendador anterior era persona física o jurídica. La naturaleza del comprador no es el dato que utiliza ese precepto para elegir entre cinco y siete años.
Tres situaciones que distingue el artículo
| Situación del contrato | Regla del artículo 14 |
|---|---|
| Dentro de sus primeros cinco años, o siete si el arrendador anterior era persona jurídica | El comprador queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador |
| Duración pactada superior a ese periodo inicial | El comprador queda subrogado por toda la duración pactada, salvo la excepción registral del segundo párrafo |
| Existe pacto de extinción por la venta | El comprador debe soportar el tiempo que reste del periodo inicial de cinco o siete años |
Estas reglas deben leerse con la fecha y el régimen jurídico del contrato. La guía de duración y prórrogas ayuda a situar el tiempo ya transcurrido; no transforma la transmisión en un contrato nuevo.
Contratos largos y protección del comprador
El segundo párrafo contempla una duración pactada superior a cinco años, o a siete si el arrendador anterior era persona jurídica. Su regla inicial es que el adquirente se subrogue por todo lo pactado.
La excepción exige que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Ese artículo contempla la adquisición de buena fe y a título oneroso de quien aparece en el Registro con facultades para transmitir, una vez inscrito el derecho del adquirente. También regula la presunción de buena fe y las adquisiciones gratuitas.
Por ello, la remisión no equivale a preguntar únicamente si el alquiler está inscrito. Calificar a un comprador concreto exige contrastar la adquisición, los asientos registrales y las demás circunstancias previstas por la norma.
Cuando opera esa excepción, el artículo 14 limita el tiempo que el comprador debe soportar el arrendamiento a lo que reste para completar los primeros cinco o siete años.
Cuándo menciona una indemnización del vendedor
En ese mismo supuesto del segundo párrafo, la norma pone a cargo del enajenante una indemnización al inquilino. La cuantía que describe es una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato pendiente que exceda del periodo inicial de cinco o siete años.
El obligado que identifica el precepto es el vendedor. No se presenta como un pago automático en cualquier venta ni como una obligación general del comprador. Tampoco se traslada sin más a todos los contratos que terminen por otras causas.
La comprobación requiere acreditar la duración pactada, el periodo pendiente y la renta en vigor, además de que concurra el supuesto legal. La guía no liquida una reclamación concreta ni añade una regla sobre fracciones de año que el párrafo no desarrolla.
Qué ocurre si hay una cláusula de extinción por venta
El último párrafo contempla que las partes hayan pactado la extinción del arrendamiento al vender. Incluso en ese caso, el comprador debe soportar el tiempo que reste hasta completar los primeros cinco años, o siete si el arrendador anterior era persona jurídica.
Identificar una cláusula de venta no basta para deducir una salida inmediata. Su contenido, la fecha del contrato y el régimen aplicable necesitan examinarse conjuntamente. Esta pieza describe la regla, sin declarar la validez de una cláusula individual.
Continuidad del alquiler y derecho a comprar
El artículo 14 trata de la posición del arrendador después de la transmisión. El artículo 25 y la guía de tanteo y retracto tratan de la adquisición preferente. Una cuestión no resuelve por sí sola la otra.
Si se trata de la venta de un local u otro inmueble para uso distinto del de vivienda, consulta el artículo 29. Si el derecho del arrendador se resuelve por una ejecución u otra causa de las enumeradas en el artículo 13, consulta la guía de pérdida del derecho del arrendador.
Qué comprobar y quién lo resuelve
Reúne contrato y anexos, fecha inicial, identidad y naturaleza del arrendador anterior, duración pactada, renta, cláusulas de transmisión, escritura y datos registrales. Conserva también las comunicaciones recibidas sobre la venta.
La redacción actual del artículo 14 está vigente desde el 6 de marzo de 2019. La transitoria primera del RDL 7/2019 preserva el régimen de los contratos anteriores, con la posibilidad de adaptación por acuerdo que prevé. No debe aplicarse la redacción actual a todos los alquileres antiguos sin comprobarlo.
El Registro permite examinar la situación registral. Las controversias contractuales requieren valoración jurídica y, si procede, decisión judicial. Puedes localizar órganos en el directorio del Poder Judicial. El índice de la serie reúne las guías relacionadas.
Versión consultada: Ley 29/1994, BOE-A-1994-26003, artículo 14, redacción del RDL 7/2019 vigente desde el 6 de marzo de 2019; transitoria primera de ese real decreto-ley; artículo 34 de la Ley Hipotecaria, BOE-A-1946-2453. Consolidación de la LAU publicada el 13 de noviembre de 2026. Consulta: 15 de noviembre de 2026.