Contar con el asesoramiento y la presencia de un notario para compraventa de vivienda es recomendable pero no obligatorio. De hecho, algunas personas optan por cerrar este tipo de operaciones a través de fórmulas alternativas como, por ejemplo, los contratos privados.
Con todo, la figura del notario garantiza que el acuerdo es legal, inamovible y completamente seguro. Al fin y al cabo, se trata de un funcionario público que proporciona información imparcial y que dota de mayor seguridad jurídica tanto al comprador como al vendedor del inmueble desde que se firma el contrato de arras hasta que se cierra la escritura pública.
Este último documento es la prueba fehaciente de que ambas partes están de acuerdo con la transacción y que se comprometen a cumplir con todas las condiciones que han firmado. Además, gracias a la presencia del notario, los implicados pueden tener la certeza de que los aspectos que recoge la escritura pública son ciertos y que se ajustan a la legalidad.
¿Cuál es la función del notario en la compraventa de una vivienda?
El notario es un funcionario que cuenta con estudios de Derecho y que se encarga de dar carácter público a documentos privados. Sus dos cometidos principales son, por un lado, asegurar que la operación de compraventa cumple con la legalidad y, por el otro, explicar a los contratantes las consecuencias de sus actos.
Como hemos indicado anteriormente, el notario tiene sus propias funciones desde que se firma el contrato de arras hasta que se entregan las llaves de la vivienda:
1. Redactar y revisar el contrato de arras
Aunque no es necesario que esté presente ni en su firma ni en la entrega de la señal, el notario puede ayudarte a revisar y redactar el contrato de arras. Es en este documento donde se avanzan las condiciones de la compraventa de la vivienda y en el que, si eres el comprador, puedes especificar quién será el notario que valide la escritura pública.
2. Redactar la escritura pública de compraventa
El notario será el encargado de recepcionar toda la información y documentación necesaria para la compraventa del inmueble, tanto por parte del comprador como del vendedor:
El vendedor debe aportar:
- DNI o tarjeta de residencia en vigor.
- Título de la propiedad.
- Copia autorizada de la escritura por la que adquirió la vivienda.
- Recibo del último pago del IBI.
- Certificado de estar al corriente de los gastos de la comunidad.
- Cédula de habitabilidad.
- Últimas facturas abonadas de los suministros.
- Certificado de eficiencia energética del inmueble.
- Certificado de deuda pendiente.
El comprador debe aportar:
- DNI o tarjeta de residencia en vigor.
- Acreditación del medio de pago.
- Documentación para la financiación.
- Contrato de arras.
Basándose en esta documentación, el notario preparará la escritura pública y la enviará a las partes para su revisión. Una vez firmado el documento, que sirve para demostrar el cambio de titularidad de la vivienda, el notario también se encargará de conservar una copia durante 25 años.
Es responsabilidad del notario comprobar la identidad, la capacidad y las legitimaciones de los implicados en la operación, así como garantizar que la vivienda puede transmitirse, que está libre de cargas, que su descripción coincide con los datos del Catastro o que el inmueble cuenta con cédula de habitabilidad y certificado energético.
Por otro lado, asesorar y resolver dudas también forma parte del trabajo de este profesional. Es por eso que el notario juega un rol fundamental a la hora de confirmar que las dos partes entienden y están de acuerdo con lo que van a firmar.
3. Asesorar al comprador en el momento previo a la firma de la hipoteca
A pesar de que podemos prescindir de él a la hora de cerrar la compraventa de una vivienda, sí que es obligatorio contar con la figura de un notario para formalizar una hipoteca. Será este profesional quien revise toda la documentación aportada por la entidad bancaria diez días antes de la firma del crédito:
- El proyecto de contrato del préstamo.
- La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que incluye el importe, la duración, el tipo de interés, la periodicidad y el número de cuotas de la hipoteca, entre otros.
- La Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), que informa al cliente de la existencia de cláusulas o elementos relevantes en el crédito.
- La simulación de las cuotas periódicas que debería abonar el cliente en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
- El documento sobre los gastos asociados a la escritura pública de la hipoteca.
Cuando haya comprobado que la información facilitada se adecua a lo que establece la ley, el notario tendrá que ofrecer a su cliente, de forma gratuita, un asesoramiento personalizado e imparcial.
4. Estar presente en la firma de la escritura pública de compraventa
La última visita al notario será para leer la escritura de compraventa y las condiciones básicas de la hipoteca antes de su firma. Una vez formalizado el acuerdo y realizado el pago del importe pactado, el comprador recibirá las llaves del inmueble y una copia simple de la escritura. Tres meses después de la firma y tras haber finalizado el proceso de inscripción de la compra en el Registro de la Propiedad, el notario hará entrega de la escritura.
¿Qué gastos notariales implica la compraventa de una vivienda?
La adquisición de una vivienda está asociada al pago de ciertos tributos y gastos: Impuesto de Actos Jurídicos Documentados e Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en el caso de una vivienda usada, e IVA e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados si se trata de una activo de obra nueva. El vendedor, por su parte, tampoco se escapa, y debe tributar en la declaración de la renta la ganancia patrimonial, así como abonar la plusvalía municipal.
A estos costes extra hay que sumarle los gastos de notaría, que están regulados por ley. Es por eso que, independientemente del profesional al que se acuda, los notarios deberán cobrar siempre lo mismo por sus servicios, aunque luego puedan aplicar a sus clientes un descuento máximo del 10%.
Los gastos de notaría asociados a la escritura de una vivienda oscilan entre los 600 euros y los 875 euros, cuota que varía según el precio del inmueble. En todos los casos, el notario está obligado a expedir una factura detallada que puede ser revisada por cualquier colegio notarial de manera gratuita en caso de duda.
A la hora de abonar estos honorarios, por regla general, el vendedor deberá hacerse cargo de los gastos asociados al otorgamiento de la escritura pública (escritura matriz o de origen) y el comprador tendrá que pagar los gastos relacionados con las copias realizadas.
¿Qué factores hay que tener en cuenta a la hora de escoger notario?
El comprador es quien asume la mayoría de los gastos notariales y, por lo tanto, quien tiene el derecho de escoger al profesional que mejor le convenga (en comunidades autónomas como Cataluña hasta la ley lo estipula de esta manera).
Siempre que surjan discrepancias con la otra parte, el comprador podrá poner una reclamación ante la oficina de atención al usuario del colegio de notarios más cercano. Asimismo, una forma de adelantarse a posibles trifulcas, es especificar en el contrato de arras el notario con el que se va a cerrar la escritura pública de compraventa. De esta manera, el vendedor no podrá oponerse a la decisión tomada por el comprador.
Ahora bien, el comprador sólo podrá elegir entre notarios que se encuentren en el lugar donde esté ubicado el inmueble o en el lugar de la residencia de cualquiera de las partes contratantes, por razones de sentido común y para no perjudicar al vendedor.
