El contrato de arras sienta las bases de la compraventa de una vivienda. Se trata de un compromiso previo a la transacción, una especie de acuerdo privado entre el comprador y el vendedor: el primero se reserva el derecho sobre la compra de un bien y el segundo garantiza que entregará el inmueble en las condiciones pactadas.
Para asegurar esta compraventa futura, el comprador normalmente debe entregar una cantidad de dinero como avance de la cantidad total de la operación. A partir de ese momento, el propietario ya no puede enseñar la vivienda a más posibles clientes y se inician todas las gestiones necesarias para formalizar la transacción.
No debemos confundir el contrato de arras con el contrato de reserva. Este último, generalmente se firma con la promotora inmobiliaria cuando se compra una vivienda construida o en fase de edificación; implica el ingreso de una señal y, a diferencia del primero, no permite que el comprador se eche atrás.
Como veremos a continuación, los contratos de arras sí que incorporan el derecho de desistimiento y, aunque es un acuerdo sobradamente conocido en el mercado de la compraventa, en algunas ocasiones, también puede firmarse antes de alquilar un inmueble.
Además, hablamos de un documento de gran importancia, puesto que en él se avanza el contenido de la escritura pública de compraventa. En otras palabras, en el contrato de arras se establecen tanto las condiciones por las cuales ambas partes se comprometen a comprar y/o vender el inmueble, como las posibles consecuencias o penalizaciones en caso de que la operación no prospere.
¿Cuánto dinero se da en un contrato de arras?
Habitualmente, el importe de las arras suele ser una cantidad que oscila entre el 5% y el 15% del precio de venta de la vivienda y que se descuenta del total. Hay que tener en cuenta, pero, que no es una cifra que esté regulada legalmente, por lo que en algunos casos puede superar el 15%.
Otro dato importante es que, si la vivienda que se compra es nueva, está sujeta a IVA, con lo que el comprador abonará las arras más el 10% de este tributo. En cambio, si la vivienda que se adquiere es usada, el cliente deberá liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales sobre el total del precio de venta, incluyendo las arras, cuando se formalice la escritura de compraventa.
A la hora de abonar las arras, se suelen establecer dos pagos. El primero se lleva a cabo cuando se firma el contrato y el segundo cuando se legaliza el acuerdo ante notario, a través de un cheque y en el plazo máximo de dos meses. A menos que los contratantes acuerden otra cosa, los gastos del contrato de arras corren a cargo del vendedor del activo.
Tipos de contratos de arras
Según las consecuencias jurídicas de su incumplimiento, las arras pueden ser, principalmente, de tres tipos: confirmatorias, penitenciales o penales.
- Arras confirmatorias
El objetivo de estas arras es confirmar el compromiso de las dos partes con la compraventa, a través de la entrega de un anticipo. Como establece el artículo 1124 del Código Civil, en caso de que el comprador o el vendedor se eche atrás, la persona perjudicada podrá exigir el cumplimiento o la resolución del contrato con la indemnización correspondiente en ambos casos.
- Arras penitenciales
Son las más habituales en las operaciones de compraventa de viviendas usadas y deben recogerse de forma expresa en el contrato de arras. Las arras penitenciales permiten que cualquiera de los contratantes pueda desistir del acuerdo unilateralmente, según el artículo 1454 del Código Civil. Si es el comprador quien renuncia a la compra, perderá el anticipo entregado; si es el vendedor quien no sigue adelante, tendrá que devolver el anticipo por duplicado.
- Arras penales
Están reguladas en los artículos 1152 y 1153 del Código Civil, y permiten exigir el cumplimiento del contrato y la indemnización de daños y perjuicios que se haya pactado cuando alguna de las partes desista.
¿Cómo se redacta un contrato de arras?
Tras la firma del contrato de arras, generalmente se establece un plazo de entre veinte y sesenta días para formalizar la compraventa de la vivienda. Asimismo, hay que tener en cuenta que el contrato de arras debe estar muy bien redactado y contener, como mínimo, toda esta información:
- Datos personales de la parte vendedora y compradora.
- Descripción de la vivienda.
- Precio final de la compraventa y forma de pago.
- Cantidad de dinero que se da como anticipo (que se descontará del precio final).
- Plazo límite para formalizar el contrato de compraventa.
- Compromiso de firmar el contrato mediante escritura pública.
- Distribución de los posibles gastos de la compraventa.
- Firma de comprador y vendedor.
En Internet existen multitud de sitios web en los que puedes descargarte un modelo de contrato de arras, aunque se recomienda contar con el asesoramiento de un experto a la hora de rellenar el documento y añadir las cláusulas que puedas necesitar, tanto si eres el comprador como el vendedor del inmueble.
