El artículo 28 de la LAU añade dos causas de extinción del arrendamiento: la pérdida de la finca por causa no imputable al arrendador y la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente. El propio artículo indica que se suman a las restantes causas previstas en el título II. Por tanto, no constituye un listado completo de todas las formas de terminar un alquiler. Texto consultado el 14 de noviembre de 2026.
A quién se aplica y desde cuándo
El precepto se encuentra en el título II, sobre arrendamiento de vivienda. Mantiene su redacción original, vigente desde el 1 de enero de 1995. La consolidación consultada se publicó el 13 de noviembre de 2026; esa fecha no indica una reforma reciente de estas dos causas.
Identifica fecha, finalidad y régimen de tu contrato. La guía de los artículos 2 y 3 explica las categorías de alquiler y los contratos temporales anteriores a la reforma de octubre.
Esta guía describe las condiciones del artículo 28. La normativa territorial y la documentación concreta deben comprobarse cuando se examine una declaración de ruina.
Pérdida de la finca y causa no imputable al arrendador
La letra a une la pérdida de la finca arrendada con una condición expresa: que la causa no sea imputable al arrendador. Ambos elementos pertenecen al supuesto legal.
Para examinarlo hace falta identificar el acontecimiento, el alcance de la pérdida y su causa. Las fotografías muestran un estado, mientras que los informes y demás documentación permiten valorar qué ocurrió. La existencia de daños, sin precisar esos elementos, deja incompleta la comprobación.
El artículo 21.1 enlaza con esta regla: al referirse al límite del deber de reparación por destrucción no imputable al arrendador, remite al artículo 28. La guía de conservación desarrolla ese deber y sus otros supuestos.
El artículo 28 no detalla una escala de daños ni establece un porcentaje de destrucción que resuelva cualquier vivienda. Determinar pérdida e imputabilidad exige examinar los hechos y su valoración correspondiente.
Declaración firme de ruina
La letra b exige una declaración de ruina acordada por autoridad competente y que sea firme. Conviene identificar el documento, la autoridad que lo dicta, las notificaciones y su situación de firmeza.
Un informe técnico, un expediente iniciado y una resolución firme son documentos o estados diferentes. Para saber cuál existe hay que consultar el expediente y la regulación territorial aplicable.
La autoridad y el procedimiento se determinan según la normativa urbanística correspondiente. Esta guía no atribuye a todos los municipios un plazo, documento o trámite único, ni presupone que una inspección desfavorable equivalga a la declaración firme que menciona la LAU.
Relación con obras, incumplimiento y vencimiento
| Situación que se examina | Referencia dentro de la serie |
|---|---|
| Obras de conservación o acordadas por autoridad hacen inhabitable la vivienda | Artículo 26: opción de suspensión o desistimiento |
| Una parte alega incumplimiento de la otra | Artículo 27 y sus causas y remisiones |
| Pérdida de finca no imputable al arrendador o declaración firme de ruina | Artículo 28 |
| Duración pactada y posibles prórrogas | Reglas de duración y régimen del contrato |
El artículo 26 describe una suspensión que paraliza plazo y renta hasta terminar las obras. El 28 enuncia causas de extinción. Esa diferencia exige identificar qué hecho se ha producido y qué efecto legal se está examinando.
El artículo 27 se ocupa de incumplimientos. La guía de duración sitúa vencimiento y prórrogas. Cada materia conserva sus condiciones; el artículo 28 no las sustituye.
Documentos y vías de comprobación
Reúne contrato y anexos, identificación del inmueble, informes sobre el acontecimiento o los daños, comunicaciones y, cuando corresponda, expediente y declaración de ruina. Conserva las pruebas relacionadas con la causa de la pérdida y con la firmeza de la resolución.
La autoridad que tramita la ruina permite contrastar su expediente y estado. Los técnicos documentan las circunstancias de la finca. Si existe una controversia contractual, corresponde examinarla por la vía civil aplicable conforme al artículo 45 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
El artículo 28 no contiene una liquidación completa de fianza, garantías o posibles reclamaciones. Esas cuestiones requieren comprobar sus reglas y documentos propios, además de identificar la causa de finalización.
Versión consultada: Ley 29/1994, BOE-A-1994-26003, artículo 28, texto original vigente desde el 1 de enero de 1995; consolidación publicada el 13 de noviembre de 2026, consulta del 14. Índice de la serie LAU.