El artículo 21 de la LAU obliga al arrendador a realizar las reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable, salvo deterioros imputables al inquilino. Las pequeñas reparaciones por desgaste del uso ordinario corresponden al arrendatario. No hay en este artículo un umbral fijo de euros que resuelva cualquier avería. Texto consultado el 14 de noviembre de 2026.
Qué régimen se está describiendo
Esta guía desarrolla la conservación de la vivienda bajo el artículo 21. Para vivienda temporal existe la regla específica del artículo 21 bis, que cambia también la atribución de pequeñas reparaciones.
El apartado 5 del artículo 21 fue añadido por el RDL 29/2026, con efectos desde el 8 de octubre de 2026. Al examinar un contrato anterior, comprueba su régimen y las transitorias; no se atribuye sin más el mismo alcance temporal a todos los apartados. La DT 4 de la Ley 12/2023 y la DT 8 de la LAU son parte de esa comprobación.
Conservación y daños imputables
El artículo 21.1 exige las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para el uso convenido. No autoriza elevar la renta por cumplir ese deber. Su excepción remite a los daños imputables al arrendatario según los artículos 1563 y 1564 del Código Civil.
No basta con identificar el objeto averiado: hay que documentar causa, estado previo, uso y alcance de la intervención. Una sustitución, una reparación menor y un daño provocado no se asignan automáticamente a la misma parte porque afecten a un mismo aparato.
La obligación tiene el límite de la destrucción por causa no imputable al arrendador, supuesto para el que el artículo remite al 28. No debe confundirse ese límite con cualquier reparación costosa.
Aviso, verificación y urgencia
El inquilino debe comunicar la necesidad de reparación en el plazo más breve posible y facilitar la verificación del estado por el arrendador o sus técnicos, para esa finalidad. Documentar fecha, fotografías y recepción ayuda a distinguir cuándo se conoció y comunicó el problema.
El apartado 3 contempla las reparaciones urgentes para evitar daño inminente o incomodidad grave. Permite realizarlas previa comunicación al arrendador y exigir inmediatamente el importe. Es una previsión diferente del requerimiento con presupuesto del apartado 5: no se les debe atribuir un mismo plazo o trámite.
El requerimiento con presupuesto del apartado 5
Para daños que afecten a habitabilidad, seguridad o salubridad y, en general, reparaciones del apartado 1, el texto contempla requerimiento escrito acompañado de presupuesto razonable.
El arrendador dispone de quince días naturales desde la recepción para aceptar el presupuesto, proponer una reparación alternativa o ejecutarla directamente. No es un plazo que comience en la fecha de una fotografía ni una obligación de aceptar sin más el presupuesto presentado.
Si transcurre sin respuesta o hay negativa injustificada, el artículo prevé ejecutar las obras necesarias y descontar su importe de rentas futuras. Exige coste razonable, adecuado a los daños y documentado. Se describe esa posibilidad legal con sus requisitos; no se declara que una deducción concreta esté justificada ni se extiende a cualquier reforma.
Mientras se realizan obras de conservación
El apartado 2 obliga a soportar las obras que no puedan diferirse razonablemente al final del arrendamiento. Si duran más de veinte días, debe disminuirse la renta en proporción a la parte de vivienda de la que se prive al inquilino.
No equivale a dejar de pagar toda la renta por cualquier molestia. La inhabitabilidad de la vivienda tiene otra previsión en el artículo 26, que debe examinarse con sus propios requisitos. La guía de mejoras del arrendador distingue el régimen de una actuación que mejora la vivienda del de una reparación necesaria.
Qué comprobar y quién interviene
| Documento o dato | Para qué sirve |
|---|---|
| Contrato e inventario | Situar régimen, uso y estado documentado |
| Fotografías e informe técnico | Identificar daños, causa y alcance |
| Aviso y prueba de recepción | Fijar qué se comunicó y cuándo |
| Presupuesto y respuesta | Distinguir aceptación, alternativa y silencio |
| Factura y justificante de pago | Acreditar coste de la reparación |
Las partes y los técnicos documentan la actuación; una controversia sobre imputación, urgencia o importe no se resuelve mediante una tabla de precios genérica. El canal público de vivienda facilita información administrativa. Los desacuerdos contractuales requieren valoración por la vía competente.
Si persiste una controversia contractual, su resolución corresponde a los órganos judiciales civiles por la vía aplicable, conforme al reparto de competencia del artículo 45 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La información del Ministerio no sustituye esa función.
Versión consultada: LAU, artículo 21, incluido el apartado 5 vigente desde el 8 de octubre de 2026. Consolidación publicada el 13 de noviembre, consulta del 14 de noviembre de 2026. Índice de la LAU.