El artículo 16 de la LAU establece quién puede subrogarse en el alquiler de vivienda cuando fallece el arrendatario, con qué requisitos y cómo debe notificarse al arrendador. Tener parentesco o ser heredero no basta por sí solo. La norma fija beneficiarios, reglas de preferencia y una comunicación escrita dentro de tres meses desde el fallecimiento. Texto vigente comprobado el 15 de noviembre de 2026.
Subrogarse significa continuar como arrendatario
La subrogación permite ocupar la posición contractual de quien fallece si se cumplen los requisitos aplicables. La cuestión no se resuelve únicamente con el reparto de la herencia ni con la voluntad de seguir pagando la renta.
Antes de aplicar esta guía, comprueba que se trata de un arrendamiento de vivienda al que corresponde esta redacción. El fallecimiento del arrendatario de un local con actividad tiene su propia regla en el artículo 33. Los contratos antiguos también pueden tener un régimen transitorio distinto.
Quiénes pueden subrogarse
El apartado 1 enumera seis grupos. Cada uno tiene sus condiciones:
| Persona | Requisito que describe el artículo 16.1 |
|---|---|
| Cónyuge | Convivir con el arrendatario al fallecer |
| Pareja en relación afectiva análoga a la conyugal, con independencia de su orientación sexual | Convivencia permanente durante al menos los dos años anteriores; si hubo descendencia común, basta la convivencia |
| Descendientes | Estar sujetos a su patria potestad o tutela al fallecer, o haber convivido habitualmente con él los dos años anteriores |
| Ascendientes | Haber convivido habitualmente con él durante los dos años anteriores |
| Hermanos | La misma convivencia habitual durante los dos años anteriores |
| Otros parientes hasta el tercer grado colateral, distintos de los anteriores | Discapacidad igual o superior al 65 % y convivencia durante los dos años anteriores |
La última fila exige conjuntamente parentesco, discapacidad y convivencia. No convierte cualquier discapacidad o cualquier parentesco en un derecho a continuar. Si no existe ninguna de las personas previstas al fallecer el arrendatario, el apartado 1 establece la extinción del arrendamiento.
Qué ocurre si hay varias personas con derecho
El apartado 2 permite un acuerdo unánime sobre quién será beneficiario. Si no lo hay, se sigue el orden del apartado 1, con una excepción: los padres septuagenarios tienen preferencia sobre los descendientes.
Entre descendientes y entre ascendientes tiene preferencia el más próximo en grado. Entre hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano.
Para situaciones de igualdad, la norma prioriza la discapacidad igual o superior al 65 %; después, las mayores cargas familiares; y finalmente, según el grupo, al descendiente de menor edad, al ascendiente de mayor edad o al hermano más joven.
No se trata de una elección libre del arrendador entre familiares. La comprobación requiere identificar a los posibles beneficiarios, los requisitos de cada uno y si existe acuerdo unánime.
Qué debe recibir el arrendador dentro de tres meses
El apartado 3 establece la extinción si, dentro de tres meses desde la muerte del arrendatario, el arrendador no recibe la notificación escrita exigida. Enumera estos contenidos:
- El hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción.
- La identidad de la persona que se subroga.
- Su parentesco con el fallecido.
- En su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales.
El texto habla de recepción por el arrendador. Por eso conviene conservar tanto el contenido comunicado como los justificantes de las fechas. El plazo de tres meses no se sustituye aquí por noventa días ni por tres mensualidades.
La documentación de parentesco, convivencia o discapacidad debe corresponder al requisito que se pretende acreditar. La lista sirve para ordenar la consulta: no afirma que un documento aislado pruebe todos los extremos ni establece un formulario único.
Rentas de esos tres meses y renuncia a la opción
El mismo apartado dispone que, si se produce la extinción, quienes pudieran suceder al arrendatario quedan solidariamente obligados al pago de la renta de esos tres meses.
Exceptúa a quienes renuncien a su opción y lo notifiquen por escrito al arrendador dentro del mes siguiente al fallecimiento. Ese plazo corresponde a la renuncia que regula esta responsabilidad; no debe confundirse con el de tres meses para la notificación de la subrogación.
Si el arrendador recibe en tiempo y forma varias notificaciones de personas que sostienen ser beneficiarias, puede considerarlas deudoras solidarias de las obligaciones propias del arrendatario mientras mantengan su pretensión de subrogarse. Es el supuesto específico que describe el último párrafo del apartado 3.
Pactos sobre subrogación en contratos largos
El apartado 4 se refiere a contratos de duración inicial superior a cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica. Permite pactar que no haya subrogación si el fallecimiento ocurre después de esos primeros cinco o siete años.
También permite pactar que el alquiler se extinga al cumplir cinco o siete años si el fallecimiento se produjo antes. La posibilidad depende de un pacto y del supuesto que describe el artículo: no es una prohibición general de subrogarse.
Hay una protección adicional. No puede pactarse esa renuncia si las personas que pueden subrogarse conforme al apartado 1 se encuentran en situación de especial vulnerabilidad y afecta a menores, personas con discapacidad o mayores de 65 años. Deben examinarse conjuntamente esas condiciones; la guía no declara válida o inválida una cláusula concreta.
Contratos antiguos: comprobar antes el régimen temporal
La redacción vigente del apartado 4 procede del RDL 7/2019, aplicable desde el 6 de marzo de 2019. Su transitoria primera mantiene el régimen de los contratos anteriores, con la adaptación por acuerdo que contempla.
El historial del artículo incluye redacciones de 2013 y 2018 y la pérdida de efectos de una reforma de 2018. Para contratos de renta antigua, la guía de transitorias de la LAU explica por qué importan la fecha inicial y las subrogaciones ya producidas.
No debe trasladarse automáticamente la tabla actual a un contrato anterior a 1985. Tampoco la fecha del fallecimiento permite por sí sola elegir la redacción aplicable. Reúne el contrato original y la cadena documentada de subrogaciones.
Qué comprobar y quién lo resuelve
Conserva contrato, duración pactada, cláusulas de subrogación, certificado registral de defunción y fecha del fallecimiento. Añade la identidad y documentación de los posibles beneficiarios, convivencia, acuerdos entre ellos, comunicaciones y prueba de recepción por el arrendador.
El arrendador debe poder identificar la subrogación que se le comunica. Si hay discrepancias entre familiares o con la propiedad, la aplicación al caso necesita valoración jurídica y, si procede, resolución judicial. El directorio del Poder Judicial ofrece datos para localizar órganos.
La continuidad del cónyuge por abandono del arrendatario se trata en el artículo 12; la ruptura matrimonial con atribución del uso, en el artículo 15. El índice de la serie LAU permite situar cada supuesto.
Versión consultada: Ley 29/1994, BOE-A-1994-26003, artículo 16, con última modificación del apartado 4 por el RDL 7/2019, vigente desde el 6 de marzo de 2019; transitoria primera de ese real decreto-ley. Consolidación de la LAU publicada el 13 de noviembre de 2026. Consulta: 15 de noviembre de 2026.