El artículo 33 de la LAU permite que el heredero o legatario que continúe la actividad empresarial o profesional se subrogue en el alquiler tras fallecer el arrendatario. La subrogación alcanza hasta la extinción del contrato y debe notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes al fallecimiento. Texto oficial consultado el 14 de noviembre de 2026.
Los requisitos que reúne el artículo
La regla describe una situación concreta: fallece el arrendatario, en el local se ejerce una actividad empresarial o profesional y un heredero o legatario continúa esa actividad. La mera relación familiar no sustituye esas condiciones, ni el artículo enumera aquí un orden de familiares beneficiarios.
Es una norma del título III. El artículo 4.3 establece en uso distinto la prioridad del pacto, seguida del título III y del Código Civil, respetando las reglas imperativas de los títulos I y IV. El apartado 4 exige exclusión expresa de cada precepto cuando esa exclusión sea posible. Por eso también deben comprobarse las estipulaciones del contrato.
| Elemento del supuesto legal | Qué permite ordenar los hechos |
|---|---|
| Fallecimiento del titular | Fecha y documentación del fallecimiento |
| Condición de sucesor | Documentación sucesoria que identifique al heredero o legatario |
| Continuidad de actividad | Documentos que acrediten qué actividad se ejercía y quién la continúa |
| Comunicación | Escrito al arrendador y constancia de su contenido y recepción |
La columna documental es orientativa. No convierte esos documentos en un formulario legal cerrado ni sustituye la acreditación sucesoria que corresponda.
Qué significa continuar hasta la extinción
La subrogación coloca al sucesor en los derechos y obligaciones del arrendatario. El artículo 33 limita expresamente esa continuidad a la extinción del contrato existente: no concede por sí solo un contrato nuevo, una duración mínima adicional o una renovación automática.
Para determinar cuánto tiempo resta no basta con localizar el artículo 33. Deben leerse el plazo pactado, las modificaciones y el régimen temporal. La guía del régimen aplicable ayuda a situar el papel del contrato frente a las normas supletorias.
El precepto tampoco resuelve cómo se reparte una herencia ni adjudica la actividad empresarial a una persona concreta. Parte de que quien se subroga es heredero o legatario y continúa la actividad. La comprobación de esos presupuestos es anterior a afirmar que una persona ha ocupado la posición arrendaticia.
Dos meses desde el fallecimiento
La notificación debe hacerse por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento. Ese es el punto de partida del texto legal, no la fecha de apertura de un establecimiento, de una conversación posterior o de la conclusión de los trámites sucesorios.
El artículo 33 no fija una ampliación del plazo por esos motivos ni enumera un expediente administrativo para tramitar la subrogación. Para las comunicaciones electrónicas, el artículo 4.6 permite señalar una dirección con garantías de autenticidad, contenido y constancia fehaciente de remisión, recepción íntegra y momento.
Diferencias con otras subrogaciones
La subrogación de este artículo afecta a la posición del arrendatario fallecido que ejercía una actividad. La del artículo 29 afecta al adquirente de la finca, que pasa a la posición del arrendador con la excepción registral prevista allí. Son sujetos y hechos distintos.
Tampoco se trata de la subrogación de familiares en una vivienda del artículo 16 ni de una subrogación hipotecaria. Aplicar los plazos o beneficiarios de esas otras materias borraría requisitos propios del artículo 33.
Fecha del contrato y vía competente
La definición actual del artículo 3 excluye de su apartado 2 el alojamiento u hospedaje de personas. Los contratos temporales anteriores al 8 de octubre de 2026 tienen la regla específica de la DT octava: conservan el régimen anterior hasta su término pactado, sin prórroga, y una renovación temporal se rige por el nuevo régimen. Eso no elimina el requisito de actividad empresarial o profesional del 33.
En alquileres antiguos hay que identificar, además, las disposiciones transitorias correspondientes; consultar el texto consolidado actual no acredita su aplicación íntegra a cualquier fecha de firma.
El artículo 33 no asigna la decisión a una oficina de vivienda. Una controversia sobre el contrato se encuadra en el ámbito civil conforme a la regla general del artículo 45 LEC, con las salvedades legales aplicables. El índice de la LAU artículo por artículo reúne las normas de ámbito y las demás formas de continuidad o terminación.