El artículo 29 de la LAU establece que quien adquiere una finca arrendada para uso distinto del de vivienda queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador. Incluye una excepción cuando el adquirente reúne los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Para leer esta regla hay que comprobar también el contrato y su régimen jurídico. Texto oficial consultado el 14 de noviembre de 2026.
Qué alquileres comprende esta regla
El artículo 29 pertenece al título III. El artículo 3 sitúa aquí edificaciones cuyo destino primordial sea distinto del de vivienda, entre ellas las dedicadas a actividades comerciales, industriales o profesionales. Su redacción actual excluye de ese apartado los contratos que tengan por objeto alojamiento u hospedaje de personas.
No basta con llamar «de temporada» a un contrato para trasladarle este artículo. La disposición transitoria octava mantiene el régimen anterior de determinados contratos temporales celebrados antes del 8 de octubre de 2026 hasta el término pactado, sin prórroga; el arrendamiento temporal renovado pasa al nuevo régimen. La guía de tipos de alquiler desarrolla esa distinción.
El comprador pasa a la posición del arrendador
Subrogarse significa ocupar la posición contractual del arrendador, con sus derechos y obligaciones. El precepto no presenta la venta, por sí sola, como una causa general de finalización del alquiler. Tampoco establece en este artículo una renta nueva, una nueva duración o un plazo universal para abandonar el inmueble.
La regla se lee con el artículo 4.3: en uso distinto rige primero la voluntad de las partes, después el título III y, supletoriamente, el Código Civil. El apartado 1 conserva las reglas imperativas de los títulos I y IV; el 4 exige que una exclusión posible de un precepto se haga expresamente respecto de él. Una cláusula sobre transmisión necesita examinarse dentro de ese marco.
Qué dice la excepción de la Ley Hipotecaria
La remisión es al artículo 34 de la Ley Hipotecaria, que protege, bajo sus condiciones, al tercero que adquiere de buena fe y a título oneroso de quien aparece en el Registro con facultades para transmitir, una vez inscrito su derecho. El propio artículo regula la presunción de buena fe y distingue las adquisiciones gratuitas.
Por tanto, la excepción del artículo 29 no se reduce a preguntar si el alquiler está inscrito. Hay varios requisitos referidos a la adquisición, la situación registral y la buena fe. Esta ficha describe la remisión; determinar si un comprador concreto está protegido requiere contrastar los títulos y hechos de esa transmisión.
| Cuestión | Documento que permite comprobarla |
|---|---|
| Contenido del alquiler | Contrato y modificaciones, especialmente cláusulas de transmisión |
| Transmisión del inmueble | Escritura o título de adquisición |
| Situación registral | Información y asientos del Registro de la Propiedad |
| Comunicación del cambio | Notificación recibida y justificante de su contenido y fecha |
Son documentos de comprobación, no una lista de requisitos adicionales impuesta por el artículo 29. Conviene distinguir qué consta en cada uno y evitar dar por acreditada una circunstancia solo por el nombre de la operación.
Venta del inmueble y adquisición preferente son materias distintas
El artículo 29 trata de la continuidad de la posición del arrendador tras la transmisión. El artículo 31 trata de la adquisición preferente por remisión al artículo 25. Localizar una regla de subrogación no resuelve si existe un derecho de tanteo o retracto, ni si se ha comunicado correctamente una venta.
Tampoco debe confundirse esta subrogación con la del artículo 33 por fallecimiento del arrendatario: allí se estudia quién puede continuar la actividad desde la posición del inquilino.
Dónde se sitúa una controversia
El artículo 29 no diseña un procedimiento de reclamación ni encarga a una oficina administrativa decidir la continuidad de un contrato discutido. La regla general de competencia civil se encuentra en el artículo 45 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sin perjuicio de las atribuciones especiales y del marco de mediación o arbitraje del artículo 4.5 LAU.
Para contratos antiguos, la fecha de firma y las disposiciones transitorias deben preceder a cualquier conclusión. Vuelve al índice de la LAU artículo por artículo para identificar el bloque aplicable antes de comparar la venta con otras causas de terminación.