El artículo 1521 del Código Civil recoge el derecho real de tanteo y retracto, que se refiere a la adquisición preferente de un inmueble que tiene un inquilino sobre la vivienda en la que reside, si el propietario decide venderla o venderla.
El derecho de tanteo y de retracto son figuras jurídicas muy utilizadas en el sector inmobiliario. Aunque ambas están previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LUA), también son figuras jurídicas reguladas por el Código Civil. Sirven para proteger a los inquilinos de un inmueble de una posible venta por parte del propietario. Para entender el funcionamiento de estas leyes diferentes pero estrechamente relacionadas, hay que intentar primero describir y detallar a qué se refiere cada una de ellas.
¿Qué significa el derecho de tanteo?
El inquilino de una vivienda alquilada tiene derecho a que se le notifique si el propietario quiere vender la vivienda para que el inquilino sea el primero en comprarla, siempre que el precio de venta sea el mismo y las condiciones sean las mismas que las de otros posibles compradores. En 30 días naturales, un inquilino puede ejercer su derecho de tanteo.
¿Cuáles son las ventajas del derecho de tanteo?
Una cláusula de derecho de tanteo da al propietario actual la opción de decidir si quiere vender a un precio y unas condiciones predeterminados por usted. Si decide que no quiere vender la propiedad, puede simplemente rechazar su oferta, aunque sea a un precio superior al que habría recibido sin la cláusula de derecho de tanteo.
Sin embargo, si deciden venderte la propiedad, el derecho de tanteo les da derecho a elegir su propia fecha de cierre y a negociar un precio de compra acordado que sea más alto que la cantidad que ofreciste originalmente. Una de las principales ventajas del derecho de tanteo es que permite al vendedor controlar el calendario de la transacción inmobiliaria de principio a fin.
¿Cuándo es efectivo el derecho de tanteo?
Una cláusula de derecho de tanteo es efectiva cuando el vendedor quiere mantener la propiedad fuera del mercado durante el mayor tiempo posible.
En esta situación, es posible que el vendedor no quiera aceptar su oferta al principio, ya que puede ser inferior a la cantidad que espera recibir. Si este es el caso, el vendedor puede optar por ejercer su derecho de tanteo para mantener la propiedad fuera del mercado durante un largo periodo de tiempo.
Un vendedor que tiene o planea poner la propiedad en el mercado en un futuro próximo puede no considerar necesario el derecho de tanteo para mantener la propiedad fuera del mercado. Esto es especialmente cierto cuando al vendedor le preocupa que el posible comprador no tenga la financiación necesaria para adquirir la propiedad. O puede considerar que las condiciones de la oferta de compra no son tan favorables como le gustaría.
En esta situación, el vendedor puede aceptar su oferta inmediatamente, aunque sea a un precio inferior al que le gustaría recibir.
¿Cuándo no es efectivo el derecho de tanteo?
El derecho de tanteo suele ser efectivo cuando el vendedor ya ha puesto el inmueble en el mercado y ha recibido una oferta de compra por él. En esta situación, el vendedor puede aceptar la oferta de compra más alta, aunque signifique dejar en suspenso la oferta más baja hasta que el comprador pueda obtener financiación y cerrar la venta.
Un vendedor que acepte su oferta antes de que la propiedad se haya retirado del mercado puede decidir que le gustaría aceptar una oferta de compra más alta después de que se haya retirado el listado. En esta situación, el vendedor tiene derecho a revocar su derecho de tanteo y vender la propiedad al otro comprador. Sin embargo, es posible que el vendedor tenga que darle un plazo determinado para aceptar la nueva oferta del vendedor.
¿Cómo negociar eficazmente una cláusula de derecho de tanteo?
Aunque los vendedores parezcan dispuestos a aceptar su oferta sin un derecho de tanteo, es importante solicitar esta cláusula en el contrato.
Al fin y al cabo, a usted le interesa tener el primer derecho a comprar la propiedad al precio acordado. Si el vendedor decide aceptar una oferta más alta de otro comprador, es posible que no tenga suerte.
Sin embargo, si está seguro de que puede cumplir las condiciones de la oferta de compra y el vendedor acepta su oferta, puede solicitar algunas modificaciones. Por ejemplo, puede querer que el vendedor acepte un precio más bajo si el mercado inmobiliario ha caído sustancialmente y la propiedad se vendería por menos de lo que usted acordó pagar originalmente.
¿Merece la pena el derecho de tanteo?
Una cláusula de derecho de tanteo puede parecer un añadido innecesario a un contrato inmobiliario, sobre todo cuando sólo favorece al comprador. En muchas situaciones, los vendedores prefieren aceptar una oferta inferior a la que les gustaría recibir y dejar la venta del inmueble en suspenso durante largos periodos de tiempo.
Sin embargo, en algunos casos, los vendedores pueden querer mantener la propiedad fuera del mercado durante el mayor tiempo posible. O puede que quieran aceptar una oferta de compra más baja siempre que se acerque a lo que les gustaría recibir. Si este es el caso, el derecho de tanteo puede ser la cláusula perfecta para usted.
¿Qué es un derecho de retracto?
En el caso de que el propietario no respete el derecho de tanteo o la venta de un inmueble o local no se realice de conformidad con las leyes, el inquilino puede anular la compraventa en 30 días naturales mediante el derecho de retracto. Asimismo, el inquilino tiene preferencia para adquirir el inmueble al mismo precio que antes y bajo las mismas condiciones.
¿Qué es el derecho de retracto inmobiliario?
En el caso de una transacción inmobiliaria, el derecho de desistimiento es una cláusula que permite a ambas partes cancelar el contrato de compraventa firmado antes de que sea legalmente vinculante.
El vendedor tiene derecho a rescindir el contrato si el comprador no puede cerrarlo en la fecha acordada. El comprador tiene derecho a rescindir el contrato si el vendedor no entrega la propiedad tal y como ha prometido.
Esta cláusula es muy importante porque protege a ambas partes de cometer un gran error que podría costar miles de euros en gastos legales para deshacerlo. Si el derecho de desistimiento está incluido en el contrato, entra en vigor en el momento en que las partes firman el contrato.
Si un comprador o un vendedor no cierran el trato a tiempo, pueden anular el contrato como si nunca lo hubieran firmado. Los contratos inmobiliarios pueden ser muy largos, y la cláusula de derecho de desistimiento suele encontrarse cerca del final del contrato.
¿Cuándo se debe utilizar una cláusula de derecho de detracto?
Hay muchas situaciones en las que una cláusula de derecho de desistimiento es muy recomendable.
Si alguna de las partes se enfrenta a un cambio de vida importante, como la pérdida de un empleo o un problema de salud, el contrato debería incluir un derecho de desistimiento.
Si alguna de las partes tiene prisa por comprar o vender, no se recomienda un derecho de desistimiento. Si el vendedor incumple el contrato y el comprador no puede recuperar sus daños a través de los procedimientos judiciales normales, una cláusula de desistimiento inmobiliario sería útil.
Condiciones para utilizar el derecho de detracto inmobiliario
Hay ciertas condiciones que deben cumplirse antes de que una parte pueda ejercer su derecho de desistimiento. Las partes deben haber firmado el contrato inmobiliario. Las partes deben haber canjeado sus arras, si procede.
Las partes deben:
- Tener la opción de comprar o vender la propiedad bajo ciertas condiciones.
- Disponer de un periodo de inspección, si procede.
- Disponer de un periodo de custodia, si procede.
- Disponer de un plazo para obtener un préstamo, si procede.
- Disponer de un plazo para obtener una encuesta y/o un informe de titularidad.
Excepciones a la regla del derecho de detracto
Después de que un comprador y un vendedor firmen un contrato inmobiliario, generalmente son libres de retirarse del trato en cualquier momento antes de que se cierre.
Sin embargo, hay algunas condiciones a la regla. La propiedad debe ser entregada tal y como prometió el vendedor. El comprador no debe incumplir el contrato. Las partes no deben disponer de un periodo de plica para finalizar el trato. El comprador debe disponer de un periodo para obtener una encuesta y/o un informe del título.
Conclusiones acerca del derecho detracto
Una cláusula de desistimiento inmobiliario es una parte muy importante de cualquier contrato inmobiliario. Permite tanto a los compradores como a los vendedores cancelar el contrato antes de que sea legalmente vinculante. Esto protege a todas las partes de cometer un gran error que podría costar mucho dinero.
Hay muchas situaciones en las que una cláusula de desistimiento inmobiliario es útil, como si un comprador se enfrenta a un cambio importante en su vida o si un vendedor incumple el contrato.
Las cláusulas de desistimiento inmobiliario son una cláusula esencial que todo contrato inmobiliario debe incluir.
