Cambiar hipoteca variable a fija: ¿es posible?

Con el euríbor por debajo del cero desde 2016, las hipotecas variables han sido tradicionalmente uno de los productos bancarios más populares en nuestro país. A partir del segundo semestre de 2022, y a raíz de la subida de los tipos y el encarecimiento de las cuotas, la situación ha dado un giro de 180 grados. En este artículo te damos las claves para cambiar una hipoteca de variable a fija.
cambiar hipoteca variable a fija

El avance de la hipoteca variable frente a la de tipo fijo arrancó seis años atrás, cuando el euríbor se situó en mínimos históricos. Desde entonces, y hasta febrero de 2021, se había mantenido en negativo, reduciendo los costes de estos productos bancarios y atrayendo a una gran cantidad de usuarios.

Sin embargo, las hipotecas variables no pasan actualmente por su mejor momento. ¿El motivo? Su popularidad y, sobre todo, su rentabilidad se han visto lastradas por la subida de tipos llevada a cabo en septiembre por el Banco Central Europeo (BCE), que ha tenido como primera consecuencia un incremento imparable del euríbor.

Este cambio de tendencia ha provocado que las familias que tienen firmada una hipoteca a tipo variable deban pagar un poco más cada mes. El encarecimiento de las cuotas varía en función del año en el que se contrató la hipoteca y del importe ya abonado, según vemos en esta tabla.

Año de contrataciónIncremento mensualIncremento anual
200544 euros528,4 euros
201066,5 euros798 euros
201589,4 euros1.072,6 euros
2021 (agosto)118,4 euros1.421,2 euros
Fuente: Idealista.

Ante esta situación, y teniendo en cuenta que el euríbor seguirá aumentando a lo largo de 2022, no es de extrañar que muchas personas quieran cambiar su hipoteca variable por un préstamo a tipo fijo. Si este es tu caso y no sabes por dónde empezar, a continuación te damos la información que necesitas.

Tres opciones para pasar de una hipoteca de tipo variable a fijo

Cambiar una hipoteca de tipo variable a fijo es un trámite sencillo, que no implica grandes esfuerzos o costes extra. De hecho, la nueva Ley Hipotecaria ofrece a los consumidores facilidades para realizar esta modificación, ya sea por novación, subrogación o cancelación del préstamo.

1. Novación 

La novación consiste en cambiar las condiciones de la hipoteca (tipo de interés, cantidad del préstamo o período de amortización), pero manteniéndola en el mismo banco. Es la alternativa más fácil y barata: no tienes que irte a otra entidad y sólo debes abonar, en ciertos casos, una comisión por modificación o novación. 

Además, la nueva Ley Hipotecaria limita esta comisión a un 0,15% del dinero pendiente de pago durante los tres primeros años de vida de la hipoteca. A partir del cuarto año, el banco no podrá cobrarte nada por esta operación.

2. Subrogación

Si tu entidad bancaria pone trabas a la novación o buscas mejorar las condiciones de tu hipoteca, siempre puedes trasladar el préstamo a otro banco. Son ellos los que, una vez te acepten como cliente, se encargarán de todo el papeleo para que el cambio se haga efectivo.

Ahora bien, debes saber que los gastos asociados a la subrogación de una hipoteca pueden ser ligeramente superiores a los de la novación. Los más habituales son:

  • La comisión del 0,15% durante los tres primeros años (a partir del cuarto, el banco no podrá cobrarte nada, como sucede con la novación).
  • La tasación del valor actual de tu vivienda, que puede oscilar entre los 200 y los 500 euros.
  • La comisión de apertura. Aunque no es una práctica habitual hoy en día, asegúrate de leer bien la letra pequeña de tu contrato.

3. Cancelación

Este trámite implica la amortización de todo el dinero que queda pendiente del préstamo hipotecario con el fin de constituir una nueva hipoteca.

La cancelación del préstamo para formalizar una nueva hipoteca es la opción menos recomendada por el coste extra que conlleva:

  • Comisión por cancelación total: la comisión por desistimiento (del 0,15% si es durante los primeros cinco años de la hipoteca o del 0,25% si es en los tres primeros años) y la comisión por compensación de riesgo de interés (de hasta un 2% si se produce durante los 10 primeros años de la hipoteca y del 1,5% si es después). 
  • Gastos de cancelación de la hipoteca: Registro de la Propiedad y notaría.
  • Gastos de constitución de la nueva hipoteca: Registro de la Propiedad, notaría y tasación.
  • Impuesto sobre actos jurídicos documentados. Sólo deberá abonarse si el préstamo cancelado está registrado en el País Vasco sobre una vivienda de uso no habitual.

¿Ya sabes cuál de las opciones escoger? Si lo tienes claro y quieres dar el paso de cambiar tu hipoteca de variable a fija, los expertos aconsejan hacerlo cuanto antes para poder encontrar créditos a tipo fijo con condiciones competitivas.

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