El artículo 31 de la LAU dispone que el artículo 25, sobre adquisición preferente, se aplica a los arrendamientos del título III. Para consultar el tanteo y retracto de un local hay que leer esa remisión completa junto con el régimen contractual del artículo 4.3 y la fecha del contrato. Texto oficial consultado el 14 de noviembre de 2026.

Una remisión, no un procedimiento independiente

El artículo 31 no vuelve a enumerar plazos, comunicaciones o condiciones: los toma del artículo 25. El hecho de que ese texto hable de vivienda no elimina la remisión expresa que hace el título III.

A la vez, el artículo 4.3 sitúa primero la voluntad de las partes en uso distinto, después el título III y finalmente el Código Civil. Los títulos I y IV conservan su carácter imperativo y el apartado 4 exige exclusión expresa de cada precepto cuando sea posible. La lectura documental requiere mantener ambas piezas, sin declarar válida o nula una cláusula concreta solo por su título.

Qué distingue al tanteo del retracto

El tanteo se sitúa antes de la venta, a partir de la comunicación de la decisión de vender con precio y condiciones esenciales. El retracto aparece en los supuestos que enumera el artículo 25.3: falta de notificación, omisiones de sus requisitos o venta por precio efectivo inferior o por otras condiciones esenciales menos onerosas.

Regla del artículo 25 Plazo y punto de partida del texto vigente
Tanteo, apartado 2 Treinta días naturales desde el siguiente a la notificación fehaciente de la venta proyectada
Efectos de esa notificación Caducan a los ciento ochenta días naturales siguientes
Retracto, apartado 3 Treinta días naturales desde el siguiente a la notificación fehaciente del adquirente, con copia de escritura o documento de venta

Son plazos de supuestos diferentes. La fecha en que se firma una escritura no sustituye automáticamente al punto de partida que exige cada apartado. El retracto remite además al artículo 1518 del Código Civil, por lo que su regulación no se agota en contar días.

Qué contenido de la venta debe comprobarse

La comunicación de tanteo debe identificar precio y condiciones esenciales. El texto actual añade, para venta conjunta, el precio imputado al inmueble arrendado y los criterios objetivos utilizados. El retracto contempla también la omisión de esos datos cuando sean exigibles.

El apartado 5 trata de la justificación de las notificaciones para inscribir la venta y de la información sobre precio imputado en las transmisiones conjuntas. El Registro de la Propiedad interviene en la inscripción bajo esas reglas; la existencia de una escritura o un asiento no sustituye por sí sola el examen de las comunicaciones exigidas.

Venta conjunta y renuncia: consultar el texto actual

El artículo 25 vigente ya no contiene la antigua exclusión general del tanteo por venta conjunta. Su apartado 7 conserva los derechos cuando el inmueble arrendado es jurídicamente individualizable, regula la distribución objetiva del precio global y contempla derechos administrativos subsidiarios cuando los establezca la legislación de vivienda.

El apartado 8 actual dice que las partes no pueden pactar la renuncia del arrendatario a la adquisición preferente. Esa es la redacción del artículo al que remite el 31. No es correcto reproducir una versión antigua del 25.8 como si fuera el texto vigente.

Para una renuncia incluida en un alquiler de uso distinto deben examinarse conjuntamente los artículos 4, 25 y 31, el contrato y el régimen temporal. Esta guía no resuelve la eficacia de una estipulación individual ni convierte automáticamente todas las reglas de vivienda en normas imperativas de cualquier local. La guía general de tanteo y retracto desarrolla la materia desde vivienda.

Ámbito, fechas y documentos

El artículo 3 define actualmente el uso distinto y excluye de su apartado 2 el alojamiento u hospedaje. La DT octava conserva hasta el término pactado, sin prórroga, el régimen anterior de los contratos temporales que contempla celebrados antes del 8 de octubre de 2026; su renovación se rige por las nuevas reglas de vivienda temporal. En contratos antiguos también deben identificarse las disposiciones transitorias aplicables.

Para ordenar una venta son relevantes el contrato completo, los pactos sobre adquisición preferente, las notificaciones con prueba de contenido y recepción, la escritura y los datos de individualización y precio. Es una relación documental orientativa; no presupone que concurra el supuesto de tanteo o retracto.

Una controversia contractual corresponde al ámbito civil bajo la regla general del artículo 45 LEC, con las atribuciones especiales que procedan. Para separar esta materia de la continuidad del arrendador, consulta el artículo 29 sobre transmisión de la finca o vuelve al índice de la LAU.