El artículo 22 de la LAU regula las mejoras que hace el arrendador durante el alquiler cuando no pueden diferirse razonablemente hasta su final. Exige comunicación previa y prevé derechos del inquilino durante las obras. La obligación de soportarlas no elimina el derecho a reducción de renta o a la indemnización de los gastos que ocasionen en los términos del artículo. Consulta: 14 de noviembre de 2026.
A quién se aplica y qué hay que distinguir
El precepto se encuentra en el título II de la LAU, sobre arrendamiento de vivienda. Su texto procede de la redacción original, vigente desde el 1 de enero de 1995; no es una novedad del RDL 29/2026. La fecha y clasificación del contrato siguen siendo necesarias para identificar su régimen completo.
Las obras necesarias para conservar la vivienda habitable están en el artículo 21. Las obras que realiza el inquilino están en el artículo 23. No todas las actuaciones se convierten en mejoras del artículo 22 por llamarlas reforma.
Antes de analizar plazos, identifica quién promueve la obra, qué necesidad atiende y si puede aplazarse. Una descripción técnica es más útil que una denominación genérica en una conversación.
Qué obras debe soportar el inquilino
El apartado 1 se refiere a obras de mejora del arrendador cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse a la conclusión del alquiler. No atribuye una facultad sin condiciones para realizar cualquier obra en cualquier momento.
El texto no fija un catálogo cerrado de mejoras ni un importe que determine por sí solo su naturaleza. Si las partes discuten la clasificación o la posibilidad de aplazamiento, deben documentar actuación, necesidad, calendario y afectación. La guía no resuelve ese juicio para una vivienda concreta.
La notificación con tres meses de antelación
Según el apartado 2, el arrendador debe notificar por escrito al menos tres meses antes. La comunicación debe expresar:
- Naturaleza de la obra.
- Momento previsto de comienzo.
- Duración.
- Coste previsible.
Un aviso que solo diga que van a entrar operarios no contiene toda la información que enumera el artículo. Las fechas y la prueba de recepción también permiten examinar las opciones del inquilino.
El plazo de comunicación de las obras no debe confundirse con la notificación de una elevación de renta por mejora, que tiene otro contenido y momento en el artículo 19.
Desistimiento: un mes y después dos meses
Durante el mes siguiente a la notificación, el artículo permite desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de manera irrelevante a la vivienda.
El arrendamiento se extingue a los dos meses desde el desistimiento. Durante esos dos meses no pueden empezar las obras. No son tres meses indistintos: el aviso previo, el plazo para desistir y el plazo hasta la extinción tienen cada uno su función.
Esta es una previsión ligada a esas mejoras y su afectación. No debe utilizarse como una explicación general de cualquier salida anticipada del alquiler, que exige consultar los otros artículos aplicables.
Reducción de renta y gastos ocasionados
El apartado 3 atribuye al arrendatario que soporta las obras una reducción de renta proporcional a la parte de vivienda de la que se vea privado. También prevé indemnización de los gastos que le obliguen a realizar.
El artículo 22 no incorpora el umbral de más de veinte días que aparece en el artículo 21.2 para obras de conservación. Trasladarlo de una actuación a otra cambiaría la regla que se está explicando.
La reducción no se cuantifica mediante un porcentaje universal por ruido o presencia de obreros. Es necesario documentar qué parte de la vivienda se pierde, durante cuánto tiempo y qué gastos obliga a efectuar la obra. Tampoco equivale a que toda factura presentada resulte automáticamente indemnizable.
Qué comprobar y quién resuelve el desacuerdo
Conserva contrato, aviso íntegro, descripción técnica, calendario y prueba de recepción. Si se examina desistimiento, conserva su comunicación y fechas; si se examina reducción o gastos, documenta afectación y justificantes.
El arrendador debe permitir identificar la intervención y sus condiciones. El inquilino necesita distinguirla de una reparación y acreditar sus efectos. El canal público de información sobre vivienda orienta sobre recursos administrativos; una disputa privada sobre los requisitos o cuantías requiere la vía competente.
Si persiste una controversia contractual, su resolución corresponde a los órganos judiciales civiles por la vía aplicable, conforme al reparto de competencia del artículo 45 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La información del Ministerio no sustituye esa función.
Versión consultada: LAU, artículo 22, texto vigente desde el 1 de enero de 1995; consolidación publicada el 13 de noviembre de 2026, consultada el 14. Índice de la LAU.