El artículo 19 de la LAU contempla una elevación de renta por obras de mejora del arrendador, con plazos, cálculo y comunicación propios. Conservar la vivienda habitable no permite subir la renta por esa reparación. Antes de calcular nada hay que distinguir mejora y conservación. Texto consultado el 14 de noviembre de 2026.

A quién se aplica y qué versión hay que mirar

Se describe aquí el régimen del artículo 19 vigente desde el 6 de marzo de 2019. Los contratos anteriores requieren comprobar su normativa de origen y la DT 1 del RDL 7/2019. El hecho de consultar la LAU en 2026 no convierte esta regla en una novedad de octubre de 2026 ni sustituye las transitorias de cada contrato.

La guía del artículo 21 trata las reparaciones necesarias. El artículo 22 desarrolla cómo se comunican y soportan las mejoras. El artículo 19 responde a otra pregunta: qué elevación de renta prevé la ley por esas actuaciones.

La vía del apartado 1: cinco o siete años

La realización de mejoras por el arrendador, una vez transcurridos cinco años de contrato, o siete si el arrendador es persona jurídica, da derecho a elevar la renta salvo pacto contrario y con los límites del artículo.

El plazo no se cuenta desde la compra de la vivienda ni desde una factura aislada. El punto de partida que utiliza el precepto es la duración del contrato. También se debe identificar si quien arrienda es persona física o jurídica y qué se pactó sobre la mejora.

Cómo se forma el cálculo

El artículo 19.1 define la elevación de la renta anual aplicando al capital invertido el interés legal del dinero vigente al terminar las obras, aumentado en tres puntos. El aumento no puede superar el 20 % de la renta vigente en ese momento.

Para determinar el capital se descuentan las subvenciones públicas obtenidas para la obra. El coste bruto de las facturas no equivale necesariamente al capital repercutible. La guía no fija un interés legal numérico sin comprobar el ejercicio concreto de terminación.

Dato necesario Qué comprobar
Capital invertido Coste de la mejora, con subvenciones públicas descontadas
Tipo aplicable Interés legal al terminar la obra, más tres puntos
Límite Aumento máximo del 20 % sobre la renta vigente
Unidad del resultado Elevación anual; distinguirla de una mensualidad
Fecha de efectos Notificación escrita después de terminar las obras

El 20 % es un límite, no un incremento automático que pueda añadirse sin justificar el resto.

Si la obra beneficia a varias fincas

En propiedad horizontal, el apartado 2 reparte proporcionalmente el capital conforme a las cuotas de participación correspondientes. No se imputa sin más a una sola vivienda todo el coste de una actuación del edificio.

Fuera de propiedad horizontal, el reparto entre las fincas afectadas se acuerda entre arrendador y arrendatarios. Si no hay acuerdo, el artículo utiliza la proporción de superficie de la finca arrendada. Conviene que la comunicación muestre qué parte del coste corresponde a cada inmueble y cómo se ha obtenido.

Notificación y acuerdo durante el contrato

El apartado 3 exige que las obras hayan finalizado y que se notifique por escrito la cuantía, detallando el cálculo y aportando copias de los documentos del coste. La elevación se produce desde el mes siguiente a esa notificación.

El apartado 4 contempla además mejoras acordadas entre ambas partes desde el inicio del contrato e incremento de renta, sin reiniciar los plazos de prórroga de los artículos 9 y 10. Exige que las actuaciones vayan más allá del deber de conservación. No es una facultad unilateral para llamar mejora a cualquier reparación.

Esta vía de acuerdo debe leerse con el resto del artículo y con la indemnización que proceda por el artículo 22. La mera aceptación de una visita de un técnico no documenta por sí sola un acuerdo sobre nueva renta.

Documentos y vías de contraste

Reúne contrato y anexos, descripción técnica, fecha de terminación, facturas, subvenciones, reparto entre fincas y comunicación con el cálculo. Para el arrendador, estos documentos justifican la cantidad solicitada; para el inquilino, permiten distinguir coste, mejora y fecha de exigibilidad.

Si hay desacuerdo sobre la naturaleza o cuantía de la actuación, esta guía no lo decide por el nombre de una factura. El canal público de información sobre vivienda orienta sobre información administrativa; una controversia contractual requiere la vía que corresponda.

Si persiste una controversia contractual, su resolución corresponde a los órganos judiciales civiles por la vía aplicable, conforme al reparto de competencia del artículo 45 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La información del Ministerio no sustituye esa función.

Versión consultada: LAU, artículo 19, redacción vigente desde el 6 de marzo de 2019; consolidación publicada el 13 de noviembre de 2026, consultada el 14. Índice de la LAU.