El artículo 23 de la LAU exige consentimiento escrito del arrendador para obras del inquilino que modifiquen la configuración de la vivienda o sus accesorios. En ningún caso permite obras que reduzcan la estabilidad o seguridad. Que una intervención tenga permiso municipal no responde por sí solo a la exigencia contractual. Texto consultado el 14 de noviembre de 2026.
Qué versión se explica y a quién afecta
La redacción actual del artículo 23 está vigente desde el 6 de junio de 2013. Describe obras del arrendatario en el régimen de vivienda. La fecha del contrato, su clasificación y las transitorias de la reforma correspondiente deben comprobarse antes de aplicar la redacción a una relación anterior.
La regla no es una novedad de octubre de 2026. La causa del arrendamiento temporal y la situación de los contratos anteriores tienen sus propias previsiones, explicadas en la guía de los artículos 2 y 3.
Configuración de la vivienda y accesorios
El apartado 1 se refiere a actuaciones que modifiquen la configuración de la vivienda o los accesorios del artículo 2.2. No dice que cualquier tarea doméstica sea necesariamente una obra de esa clase, ni proporciona una lista que decida todos los casos.
Por eso conviene describir la intervención: elementos afectados, alcance, proyecto si existe y cambios propuestos. El nombre comercial de la actuación o su precio no bastan para saber si altera la configuración.
El consentimiento del arrendador debe expresarse por escrito. La posibilidad de verificar lo autorizado depende de que el documento identifique la obra. Una conversación sobre mejoras futuras no documenta por sí sola qué cambios fueron consentidos.
La seguridad no depende solo del consentimiento
El segundo límite del apartado 1 es la estabilidad y seguridad de la vivienda. No se convierte una actuación que las reduce en permitida por obtener una autorización genérica del arrendador.
La necesidad de licencia o declaración municipal y las reglas sobre elementos comunes son comprobaciones adicionales. La guía de permisos de obras permite situar esa vertiente, que depende del lugar y de la actuación. No se inventa aquí un permiso único para toda España.
Qué prevé si la obra no fue autorizada
El apartado 2 permite al arrendador que no autorizó las obras exigir, al terminar el contrato, la reposición al estado anterior o conservar la modificación. En ese supuesto, el arrendatario no puede reclamar indemnización por la modificación conservada.
La misma norma deja a salvo la facultad de resolver el contrato. Esta descripción no declara resuelto un arrendamiento concreto ni sustituye el examen de los hechos y requisitos de la vía correspondiente.
Si las obras han disminuido la estabilidad de la edificación o la seguridad de vivienda o accesorios, el artículo permite exigir de inmediato la reposición al estado anterior. Esa inmediatez no debe trasladarse sin distinguirla al supuesto general de reposición al concluir el contrato.
Obras, reparaciones y adaptaciones tienen reglas diferentes
| Actuación examinada | Regla que hay que consultar |
|---|---|
| Obra del inquilino que modifica la configuración | Consentimiento escrito y límites del artículo 23 |
| Reparación necesaria para conservar habitabilidad | Artículo 21; artículo 21 bis en vivienda temporal |
| Adaptación interior por discapacidad o edad en el supuesto legal | Notificación y condiciones del artículo 24 |
| Mejora realizada por el arrendador | Ejecución del artículo 22 y renta del artículo 19 |
El artículo 24 sobre adaptaciones no se reduce a pedir el mismo permiso del artículo 23: contempla un supuesto específico de notificación previa con límites propios. A su vez, los mecanismos de reparación no autorizan cualquier redistribución de la vivienda.
Documentación y vías de comprobación
Antes de valorar el alcance de una autorización, reúne contrato, inventario, fotografías, descripción o proyecto de la intervención y consentimiento escrito. Conserva también licencias o comunicaciones municipales y acuerdos relativos a elementos comunes cuando correspondan.
El arrendador puede precisar qué consiente y cómo se documenta el estado; el inquilino necesita poder identificar el alcance consentido y los requisitos administrativos adicionales. Las dudas técnicas requieren la comprobación del técnico que corresponda; las urbanísticas, la administración municipal. Una controversia contractual no se decide solo mediante un permiso de obra.
La información pública de vivienda orienta sobre servicios administrativos, sin certificar por sí sola la validez de una actuación concreta.
Si persiste una controversia contractual, su resolución corresponde a los órganos judiciales civiles por la vía aplicable, conforme al reparto de competencia del artículo 45 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La información del Ministerio no sustituye esa función.
Versión consultada: LAU, artículo 23, vigente desde el 6 de junio de 2013; consolidación publicada el 13 de noviembre de 2026, consulta del 14. Índice de la LAU.