En vivienda temporal, el artículo 21 bis de la LAU atribuye al arrendador la conservación de la habitabilidad y también las pequeñas reparaciones debidas al desgaste del uso ordinario. Establece además un plazo máximo de respuesta de cinco días hábiles. No reproduce sin cambios la regla del alquiler habitual. Texto consultado el 14 de noviembre de 2026.
Primero, identificar la vivienda temporal
La duración breve o la etiqueta de temporada no bastan para aplicar el artículo. Hay que comprobar la categoría del arrendamiento y su causa con los artículos 2 y 3 y las condiciones del artículo 7.
El artículo 21 bis fue incorporado por el RDL 29/2026 y está vigente desde el 8 de octubre de 2026. La DT 8 de la LAU diferencia los contratos anteriores de temporada y similares de los arrendamientos temporales renovados.
Los anteriores continúan bajo el régimen que les era aplicable hasta concluir el plazo pactado, conforme a esa disposición. El temporal renovado se rige por las reglas de vivienda temporal. No se presume que cualquier contrato firmado antes de octubre haya cambiado automáticamente de categoría.
Conservación y pequeñas reparaciones
El precepto coloca a cargo del arrendador la obligación de conservar la vivienda habitable para el uso convenido. Añade expresamente las pequeñas reparaciones que exige el desgaste ordinario.
En el artículo 21.4, la pequeña reparación por uso ordinario se atribuye al arrendatario. Esa diferencia explica por qué no conviene utilizar una sola ficha de reparaciones para todos los alquileres.
La mención al uso ordinario no describe cualquier daño imaginable. Para un desperfecto concreto hay que documentar qué ocurrió, cuál era el estado previo y a qué régimen está sujeto el contrato. La guía no transforma el artículo en una cobertura general de daños causados por cualquier conducta.
Avisar en el plazo más breve
El inquilino debe poner la necesidad de reparación en conocimiento del arrendador en el plazo más breve desde que la detecta o conoce. Conviene que la comunicación permita identificar la avería, su localización y cuándo se observó.
El arrendador queda obligado a responder en un máximo de cinco días hábiles. La norma habla de respuesta, no de que toda obra deba estar terminada en cinco días. Tampoco utiliza los quince días naturales del artículo 21.5: son mecanismos distintos.
Conservar prueba de envío y recepción ayuda a situar la comunicación y su respuesta. Esta guía no convierte el plazo hábil en una cifra universal de días naturales ni fija un calendario sin atender al supuesto y fechas.
Qué prevé si no hay respuesta
Una vez transcurrido el plazo sin respuesta, el artículo contempla que el arrendatario haga las reparaciones necesarias y exija inmediatamente el importe al arrendador. En su defecto, permite descontarlo de la renta del mes siguiente previa justificación al arrendador.
La reparación necesaria, la ausencia de respuesta y la justificación no deben desaparecer del relato. No se trata de una rebaja fija por molestias ni de una autorización para incluir mejoras ajenas al defecto comunicado. Tampoco se presenta el silencio como si fuera equivalente a cualquier desacuerdo sobre un presupuesto.
Si el arrendador responde, el artículo no permite describir ese hecho como ausencia de respuesta. El contenido de la contestación y la controversia concreta requieren su examen; la guía no decide anticipadamente qué consecuencia corresponde a todas las respuestas posibles.
Qué documentos reunir
Conserva contrato y causa temporal acreditada, fecha de firma y de renovación si existe, inventario, fotografías, comunicación, recepción, respuesta y factura de la actuación. Al solicitar el importe o justificar una deducción, la documentación debe permitir relacionar el coste con la reparación necesaria.
El arrendador necesita poder verificar y responder a la incidencia; el inquilino necesita acreditar qué se notificó, qué respuesta recibió y qué actuación se hizo. La información pública de vivienda orienta sobre recursos administrativos; no certifica la procedencia de una deducción privada.
Para obras que alteran la configuración, consulta el artículo 23. Para situar conservación, mejoras y otros derechos, vuelve al índice de la LAU.
Si persiste una controversia contractual, su resolución corresponde a los órganos judiciales civiles por la vía aplicable, conforme al reparto de competencia del artículo 45 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La información del Ministerio no sustituye esa función.
Versión consultada: LAU, artículo 21 bis, vigente desde el 8 de octubre de 2026; consolidación publicada el 13 de noviembre, consultada el 14 de noviembre de 2026.