El artículo 20 de la LAU separa gastos generales, tributos, servicios con contador y gestión del contrato. Firmar que el inquilino paga «todos los gastos» no sustituye los requisitos ni las prohibiciones legales. La redacción vigente desde el 8 de octubre de 2026 incorpora límites que deben leerse junto con la fecha y el régimen del contrato. Consulta realizada el 14 de noviembre de 2026.
A quién se aplica y por qué importa la fecha
Esta guía describe arrendamientos de vivienda sujetos a la LAU. El artículo fue reformado por el RDL 29/2026. Para un contrato anterior, conserva contrato, anexos y fechas de renovación o modificación: no se puede afirmar que toda cláusula histórica ha pasado automáticamente al régimen nuevo.
La DT 4 de la Ley de Vivienda conserva en lo demás el régimen de los contratos anteriores que contempla. La DT 8 de la LAU regula específicamente la temporada anterior a la reforma y la renovación temporal. La etiqueta de un contrato no resuelve por sí sola su clasificación.
Gastos generales: pacto escrito e importe anual
El apartado 1 permite pactar a cargo del inquilino gastos generales para el sostenimiento del inmueble, servicios, cargas y responsabilidades no individualizables que correspondan a la vivienda o accesorios. El pacto debe constar por escrito y determinar el importe anual de esos gastos en la fecha del contrato.
En propiedad horizontal se atiende a lo que corresponde a la finca por su cuota de participación. En edificios fuera de ese régimen, la redacción actual prohíbe imputar los gastos de comunidad al arrendatario.
El recibo de la comunidad permite identificar una cuota, pero no demuestra por sí solo que exista un pacto válido de repercusión. Tampoco una cláusula genérica permite ignorar las limitaciones de renta y nuevos gastos del artículo 17.
Tributos: comprobar quién es el obligado
El artículo 20.1 impide imponer al inquilino los tributos asociados a la vivienda, excepto cuando tenga la condición de obligado tributario. Por eso no es suficiente presentar cualquier impuesto o tasa como «gasto del piso».
Para identificar esa condición hay que consultar la normativa del tributo y, en su caso, la ordenanza aplicable al municipio y ejercicio. Esta guía no decide con una regla única el sujeto de todas las tasas locales. El propio artículo precisa que un pacto sobre tributos no afecta a la Administración.
Gestión inmobiliaria, renovación y servicios opcionales
El apartado 2 prohíbe repercutir los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato, directa o indirectamente y bajo cualquier denominación. Incluye servicios para preparación, formalización, gestión, novación o renovación.
Llamarlos reserva de servicio, tramitación o renovación no elimina la necesidad de identificar qué se cobra. Para otros servicios no esenciales, el artículo exige petición expresa por escrito del arrendatario e información previa sobre su carácter opcional y coste.
No basta, por tanto, con añadir una casilla genérica al contrato para describir como opcional cualquier prestación. En un caso concreto se deben revisar el servicio real, su solicitud y la documentación; aquí se explica la regla sin dictaminar la validez de un cobro individual.
Suministros y aumentos de gastos
El apartado 4 atribuye al inquilino los servicios individualizados mediante contadores. Deben distinguirse consumo medido, gastos generales y tributos: su régimen no es intercambiable.
Durante los primeros cinco años de contrato, o siete si el arrendador es persona jurídica, el apartado 3 limita el incremento de los gastos del apartado 1, con la excepción tributaria que indica. Solo permite aumento anual por acuerdo, sin superar el doble del porcentaje en que pueda incrementarse la renta conforme al artículo 18.1. No es una autorización para duplicar el importe de la comunidad.
| Concepto | Comprobación principal en la redacción actual |
|---|---|
| Gastos generales no individualizables | Pacto escrito, importe anual y régimen del edificio |
| Tributo asociado a la vivienda | Condición de obligado tributario |
| Gestión o formalización | Prohibición de repercusión directa e indirecta |
| Otro servicio no esencial | Solicitud escrita e información previa de opción y coste |
| Servicio con contador | Individualización y consumo documentado |
Qué documentos pedir y dónde contrastar
Reúne contrato, anexo de gastos, importe anual inicial, facturas, lecturas de contadores y recibos desglosados. El apartado 5 remite a la acreditación del pago del artículo 17.4. Para un tributo local, la fuente es su norma y la ordenanza del ayuntamiento, no el nombre que figure en el recibo del alquiler.
La información del Ministerio sobre alquiler sirve como puerta administrativa; la discrepancia contractual exige examinar el expediente concreto. Consulta también el artículo 18 sobre actualización y el artículo 21 sobre reparaciones.
Si persiste una controversia contractual, su resolución corresponde a los órganos judiciales civiles por la vía aplicable, conforme al reparto de competencia del artículo 45 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La información del Ministerio no sustituye esa función.
Versión consultada: LAU, artículo 20, vigente desde el 8 de octubre de 2026; consolidación publicada el 13 de noviembre, consultada el 14 de noviembre de 2026. Índice de la LAU.