El alquiler no sube automáticamente porque se publique un índice. El artículo 18 de la LAU exige pacto expreso de actualización y sitúa esta en cada anualidad del contrato. Además de su límite ordinario, hasta el 31 de diciembre de 2027 hay que comprobar la regla extraordinaria del RDL 29/2026. Ambas normas se han consultado el 14 de noviembre de 2026.
Primero: contrato, anualidad y régimen
No es lo mismo actualizar un contrato que sigue vigente, pactar la renta de uno nuevo o elevarla por mejoras. Estas dos últimas operaciones están en los artículos 17 y 19.
El apartado 1 actual procede del RDL 29/2026 y está vigente desde el 8 de octubre de 2026. Para contratos anteriores hay que leer también la DT 4 de la Ley 12/2023, modificada por ese decreto, que remite expresamente a actualización y límites, manteniendo en lo demás el régimen correspondiente. No se resuelve la cuestión mirando únicamente si el contrato es anterior o posterior a 2023.
Sin pacto expreso no hay actualización por este artículo
El artículo 18.1 permite actualizar a cualquiera de las partes en la fecha en que se cumple cada año de vigencia y conforme a lo pactado. Si el contrato no contiene pacto expreso, no se aplica actualización.
Si existe pacto de un mecanismo de actualización pero no concreta índice o metodología, la redacción vigente remite al IRAV. Toma el último índice publicado en la fecha de actualización del contrato. Hay que distinguir ese caso del contrato sin cláusula: la falta de índice no equivale a la falta de pacto.
En cualquier caso, el incremento anual queda limitado por el IRAV que determina el precepto. Una cláusula que mencione otro indicador exige comprobar también ese máximo legal; leer solo el porcentaje del contrato deja incompleta la operación.
La regla extraordinaria hasta finales de 2027
La DF 6 del RDL 29/2026 alcanza a las anualidades de contratos de vivienda sujetos a la LAU que se cumplan entre su entrada en vigor, el 8 de octubre de 2026, y el 31 de diciembre de 2027. Distingue dos situaciones:
| Situación prevista en la disposición | Regla extraordinaria |
|---|---|
| La renta supera el límite máximo aplicable del sistema de índices de precios de referencia | No procede incremento |
| Los demás casos, con nuevo pacto | El incremento resulta del nuevo pacto, sin prescindir de los demás límites aplicables |
| Los demás casos, sin nuevo pacto | El incremento no puede superar el 2 % |
Por tanto, el 2 % no es una subida obligatoria ni una autorización para superar un límite inferior. La disposición tampoco dice que cualquier pacto permita ignorar el artículo 18. La regla depende de su supuesto y del contrato.
IRAV y sistema de referencia de precios son distintos
El IRAV es el índice que utiliza el artículo 18 para la actualización. El sistema de índices de precios de referencia sirve para las comprobaciones de renta que establecen el artículo 17 y la disposición extraordinaria. No son un mismo dato con dos nombres.
El monitor del IRAV explica el indicador y su fuente. La calculadora de actualización ayuda a ordenar los datos, pero requiere que se identifiquen correctamente el pacto, la anualidad y el supuesto legal. No acredita por sí sola que una subida sea exigible.
Cuándo empieza a exigirse la nueva renta
El artículo 18.2 sitúa la exigibilidad en el mes siguiente a la notificación escrita de la parte interesada. La comunicación debe expresar el porcentaje aplicado y acompañar la certificación del INE si el inquilino la exige. El artículo admite la nota en el recibo de la mensualidad precedente.
La fecha de anualidad, la publicación del índice y la notificación cumplen funciones diferentes. No se deben sustituir unas por otras ni presentar una hoja de cálculo como prueba de que ya se notificó.
Qué debe conservar cada parte
El arrendador necesita identificar cláusula, renta de partida, fecha de anualidad, índice y fecha de publicación, límite aplicable, nuevo pacto si existe y prueba de comunicación. El inquilino necesita los mismos documentos para contrastar el cálculo y la fecha de efectos. Pide un desglose que permita reconstruir la operación.
El Ministerio dispone de un canal de información sobre vivienda. La información administrativa o una calculadora no decide un desacuerdo privado: la documentación debe permitir su revisión y, si hay controversia, su valoración por la vía competente.
Si persiste una controversia contractual, su resolución corresponde a los órganos judiciales civiles por la vía aplicable, conforme al reparto de competencia del artículo 45 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La información del Ministerio no sustituye esa función.
Versión consultada: LAU, artículo 18, y RDL 29/2026, DF 6, en sus consolidaciones publicadas el 13 de noviembre de 2026. Consulta: 14 de noviembre de 2026. Volver al índice de la LAU.