El mercado inmobiliario lleva meses con claros síntomas de una inminente crisis inmobiliaria. ¿Pero estamos ante un inminente crash del mercado inmobiliario? El panorama internacional no es alentador, con EEUU y China con serios problemas en este campo desde la parte final del 2022.
A esto se suma la actual crisis económica derivada de la inflación y la reciente crisis financiera de los bancos, que está tensionando la economía, mientras los costes de vida en la población aumentan por la inflacción y subida de material primas importantes en el flujo econonómico, aspecto al que tenemos que añadir la subida de tipos que impacta sobre las hipotecas variables, y que puede ocasionar un efecto en cadena con similitudes al vivido en la crisis del 2008.
Es importante distinguir una crisis inmobiliaria de una burbuja inmobiliaria, en este artículo vamos a explicarte ambos conceptos. Pienso, que el hecho de que estamos en una inminente crisis inmobiliaria nadie lo duda, más en estos momentos en los que parece que la financiación se está viendo seriamente perjudicada, con la subida de tipos y la crisis bancaria actual. Los componentes están presentes al menos, para que una u otra pieza haga desmontar el puzzle y genere un tambaleo importante en el sector. Sin embargo, ¿podemos hablar de burbuja inmobiliaria 2022?
Para hablar de todo ello, hoy te traemos este artículo en el que analizamos a fondo qué es una burbuja inmobiliaria, y cuál es la situación del mercado inmobiliario internacional.
La burbuja inmobiliaria
En los últimos años, el precio de la vivienda ha ido en constante subida. Sin embargo, en algunas zonas se está empezando a notar una clara desaceleración.
¿Son los problemas en el mercado inmobiliario en este 2022 a causa de que se había vuelto a generar una burbuja inmobiliaria? Para responder a esta pregunta es necesario analizar qué es el estallido de una burbuja inmobiliaria, por qué sube el precio de las casas y cuáles fueron las causas que desencadenaron la crisis inmobiliaria en 2008.
El estallido de una burbuja inmobiliaria se produce cuando el precio de la vivienda excede su valor real y muchos compradores invierten pensando que éste va a seguir creciendo indefinidamente. Cuando este modelo económico se rompe, los precios caen abruptamente y muchos propietarios no pueden hacer frente al pago del crédito hipotecario. Este proceso llevó consigo la Gran Crisis Inmobiliaria que azotó al mundo entero entre 2008 y 2009.
¿Por qué ha estado subiendo tanto el precio de la vivienda?
Según varios expertos, hay dos principales motivos: la escasez de viviendas en algunas zonas y el crédito barato.
En las grandes ciudades, donde la demanda es mayor que la oferta, los precios han experimentado un gran aumento en los últimos años. Por otro lado, el crédito hipotecario ha sido muy accesible para los bancos y esto ha animado a muchos compradores a adquirir una vivienda.
A pesar de que el mercado inmobiliario español se encuentra todavía lejos de su precrisis (cuando los precios subían sin parar), hay signos evidentes de desaceleración. Según un informe del Banco Santander, en 2017 el precio medio por metro cuadrado fue un 2% inferior al del año anterior e iba en descenso tanto en las grandes ciudades como fuera de ellas. Además, durante 2018 se produjo un descenso notable del número de operaciones inmobiliarias (-19%).
Aunque todavía no se puede hablar con certeza sobre si existe burbuja inmobiliaria o no, lo cierto es que hay indicios claros para pensar que este fenómeno está empezando a manifestarse. Si no se toman medidas, es posible que en unos pocos años el mercado inmobiliario español entre en una nueva crisis.
Se temía un crash en 2022, pero no se puede decir que nos hayamos quitado el miedo del cuerpo
Las últimas noticias sobre la burbuja inmobiliaria en 2022 nos indicaban que había una alta probabilidad de que estallara durante ese año. Según diversos analistas, los precios de las viviendas habían crecido de forma desorbitada en los últimos años, lo que podía provocar una crisis similar a la vivida en 2008.
A pesar de que todavía no se ha producido ninguna caída significativa en el mercado inmobiliario, muchos expertos creen que estamos ante una burbuja inmobiliaria cuyo colapso será inevitable a medio plazo. La actual crisis bancaria y la subida de tipos hace que el escenario se presente en una clara moderación de los precios. La dificultad actual para adquirir financiación hipotecaria hace inevitable que el mercado inmobiliario se enfríe, cuánto menos.
Si observamos evolución del precio m2 de compraventa medio en España, vemos el claro impacto de la crisis 2008, que se hizo sentir con más agudeza en el año 2011 con 1980€/m2, iniciando una caída de precios que duraría hasta el año 2016 hasta situarse en los 1509€/m2. Desde entonces el precio ha ido aumentando de forma progresiva hasta los actuales 1890€/m2, estando a finales del 2022.
Si bien es cierto que existían diferentes opiniones al respecto, la mayor parte de analistas coincidía en afirmar que había un 80% de posibilidades de que el mercado inmobiliario se desplomara a finales de 2022.
Si bien hace unos meses compartíamos esta información mientras el 2022 cerraba con los precios de la vivienda siguiendo su carrera ascendente, no ha hecho falta avanzar mucho el 2023 para que los precios comiencen a ceder y la situación se ponga más delicada en este sentido.
¿Qué es el estallido de la burbuja inmobiliaria?
El estallido de una burbuja inmobiliaria es la ruptura de la dinámica de aumento de precios que caracteriza a un mercado inmobiliario sobrevalorado.
Este fenómeno se produce cuando el aumento de precios se detiene o incluso se produce un descenso, lo que lleva a que muchos propietarios se vean obligados a vender a un precio inferior al que pagaron por sus viviendas.
Este proceso genera una espiral descendente en el mercado inmobiliario, que afecta a la economía en general.
¿Por qué ha subido tanto el precio de la vivienda?
Las causas que han impulsado el aumento de precios de la vivienda son diversas, pero pueden resumirse en dos grandes grupos:
– La escasez de viviendas en algunas zonas geográficas, lo que ha llevado a que muchos propietarios puedan pedir precios más altos.
– La facilidad con la que se pueden obtener créditos hipotecarios, lo que ha hecho que muchas familias se endeuden para comprar una vivienda.
¿Qué causó la crisis inmobiliaria del 2008?
Las principales causas de la crisis inmobiliaria fueron:
– La excesiva oferta de viviendas en el mercado, lo que llevó a un descenso en los precios.
– La facilidad con la que se obtuvieron los créditos hipotecarios, lo que llevó a una burbuja inmobiliaria de grandes dimensiones.
– La crisis financiera global. No cabe duda de que se juntaron los astros, y quizás como ocurre en la actualidad, la crisis financiera del 2008 tuvo gran protagonismo en el consiguiente crash inmobiliario.
El impacto de las apps de Turismo como Airbnb en los precios de la vivienda en las grandes ciudades
Las apps de Turismo como Airbnb han contribuido al aumento de los precios de la vivienda en las grandes ciudades, ya que muchas personas que han ofrecido sus pisos en estas plataformas lo hacen para obtener un beneficio económico.
Las autoridades locales han estado tratando de regular el uso de estas apps para reducir el impacto negativo que tienen sobre los precios de la vivienda, pero todavía no se ha encontrado una solución definitiva.
Aunque en este sentido, las restricciones ocasionadas por la pandemia del Covid-19 han ocasionado una reducción drástica de la demanda de turismo, lo que está ocasionando que muchos pisos entraran en el mercado de la compra-venta y alquiler residencial, aumentando la oferta y amenazando con hacer caer los precios de la vivienda.
Ha poco os compartíamos la noticia del registro de apartamentos turísticos que aprobó la Unión Europea: La Unión Europea crea un registro comunitario de alojamientos turísticos a corto plazo.
La subida de tipos y la agonía de las hipotecas variables
Según el Fondo Monetario Internacional (FMI), el precio de la vivienda está cayendo en dos de cada tres países avanzados debido a las subidas de tipos de interés. Esta tendencia afecta especialmente a las hipotecas variables, ya que su coste se incrementa al aumentar los tipos.
Zona Euro
En los últimos ocho meses, el Banco Central Europeo (BCE) ha realizado cinco subidas de tipos, situándolos en el 3,5%. Esto ha generado un aumento histórico del euríbor, afectando principalmente a los créditos hipotecarios a tipo variable. En la Eurozona, aproximadamente el 70,5% del volumen vivo hipotecario está referenciado al euríbor.
Estados Unidos
La Reserva Federal también ha iniciado un proceso gradual de subida de tipos para frenar la inflación y estabilizar su economía. Como resultado, se han registrado caídas en los precios de las viviendas y una disminución en la demanda por parte de compradores potenciales.
Euribor y la presión de la deuda hipotecaria
Otro de los puntos calientes de la actualidad en lo que se refiere a la burbuja inmobiliaria es la crisis financiera en la que nos encontramos, con una inflación en aumento gradual y acelerado, a la que el Banco Central Europeo ha respondido cambiando su estrategia de tipos de interés, y aplicar subidas de tipos durante un tiempo que todavía está por determinar. Tal y como hemos explicado en nuestro artículo sobre Euribor e hipotecas, en el que repasamos el factor de los tipos de interés sobre el crédito hipotecario, y las tensiones económicas que esto puede ocasionar, siendo una de las mechas que enciendan una probable crisis inmobiliaria.
Sin duda este es otro punto caliente en el tema que nos ocupa, ya que tensiona los préstamos hipotecarios familiares, en un momento en el que la actividad económica está dañada. Tal y como explicamos en nuestro artículo sobre la subida de las hipotecas.
Impacto Covid-19 en el precio de la vivienda en España
El impacto del Covid-19 en el precio de la vivienda en España durante el pasado año 2021 fue bastante significativo, ya que el precio de la vivienda descendió al inicio del 2020 recuperando en pocos meses su tendencia de aumento en los precios.
Sin duda una de las razones es la comentada anteriormente, ya que la afectación del sector turismo influyó en el flujo de inmuebles en el mercado de la compra-venta y el alquiler residencial. Otra, qué duda cabe, la incertidumbre que se vivió en aquellos meses, lo cual frenó temporalmente la demanda de inmuebles.
Te dejamos algunos interesantes estudios que diversas entidades han realizado al respecto del impacto del Covid-19 en el mercado inmobiliario:
Informe: El impacto del Covid-19 sobre el sector inmobiliario (Colegio de Economistas de Madrid)
El impacto de la pandemia en el mercado de la vivienda en España: diagnóstico y políticas (ESADE)
Países con mayor riesgo de colapso inmobiliario
Desde Business Insider nos traen un estudio en el que recogen los datos de la evolución del precio de la vivienda y el riesgo de crisis inmobiliaria que tienen. Os dejamos los datos de España, pero os recomendamos visitar el estudio, ya que se amplía
Tabla: I.Benedito – Business Insider España Fuente: OCDE y Banco de Pagos Internacionales
Ver Datos completos en Business Insider
La situación del mercado inmobiliario en China
Uno de los aspectos que hicieron temer a los expertos de una crisis inmobiliaria es la situación del mercado inmobiliario chino, tal y como explicaron en eleconomista.
China se encontraba en un momento similar al que se vivió en España en 2008, con sobreproducción de construcciones y baja demanda, comenzando a acumular pisos vacíos que no se venden.
Eso sumado a la crisis financiera, de crédito y de intereses que pueden tensionar los créditos hipotecarios, eso puede llevar a que muchas familias también en China no pudieran asumir los pagos.
China parece que pudo hacer una especie de demolición controlada de la burbuja inmobiliaria que se ha generado, y que los momentos críticos ya pasaron. Al menos, por ahora.
Un final de año 2022 que fue ajetreado
Las últimas semanas del 2022 fueron importantes, ya que se comenzaron a ver las primeros caídas de precios y demanda en el mercado inmobiliario de EEUU.
Nos ha parecido interesante la lectura que hace, el youtuber y divulgador financiero, Uri Vyce.
Esto se sumó a una ya delicada situación del mercado inmobiliario Chino, que continúa con problemas.
Cada vez son más los expertos inmobiliarios que piensan que es inevitable que los precios se vayan conteniendo en los próximos meses y/o años. No parece que estemos ante una situación como la de 2008, en la que había una burbuja inmobiliaria. Es decir, que se habían sobredimensionado los precios (y el crédito) hasta hacerlos insostenibles. No parece ser la situación actual, de la que se espera que pueda acomodar los precios a la situación actual, pero sin ver un gran crash. Sin embargo, la actual crisis bancaria puede ocasionar mayores dificultades en el campo inmobiliario.
Sin embargo, la situación internacional, y en particular la del mercado inmobiliario en grandes potencias, puede sin duda afectar internacionalmente y expandir los efectos de una crisis inmobiliaria en China y/o EEUU, generando una gran crisis inmobiliaria y financiera mundial.
La crisis financiera se agudizó en el Reino Unido a finales de 2022
Otro punto caliente en este seguimiento de los síntomas o desencadenantes que podía ocasionar una nueva crisis inmobiliaria en el 2022 fue la situación crítica de la economía británica.
Si deseas informarte más a fondo sobre la crisis económica en el Reino Unido te recomendamos este vídeo de Iberbots en YouTube.
Cierre del año con las limitaciones de retiros de algunos de los mayores fondos inmobiliarios
En las últimas semanas del 2022 acontecido aspectos a resaltar dentro del mercado inmobiliario, que son claramente proteccionistas de cara a evitar que se genere una caída en los precios. El hecho de que dos de los principales fondos inmobiliarios internacionales hayan limitado los retiros de su fondo inmobiliario, a encendido todas las alarmas.
Os contamos estas noticias con mayor detalle en estos artículos.
La crisis bancaria y el colapso de Credit Suisse: Un ejemplo de la fragilidad del sistema financiero
El reciente caso de Credit Suisse, uno de los bancos más importantes de Suiza y referente para las mayores fortunas del mundo, es un claro ejemplo de cómo una crisis bancaria puede afectar al sistema financiero global. La entidad se vio arrastrada por la crisis de confianza que golpea al sector desde el colapso del estadounidense Silicon Valley Bank, lo que llevó a su adquisición por parte de su principal rival, UBS, a un precio muy inferior al valor real.
Un rescate a precio de saldo
UBS pagó algo más de 3.000 millones de dólares por quedarse con Credit Suisse, un monto muy por debajo de los 8.000 millones de capitalización que marcó el viernes al cierre de los mercados. El gobierno suizo apoyó esta solución como garantía para el éxito y la estabilidad del sistema financiero mundial.
La absorción también incluye una garantía equivalente a más de 9.000 millones de euros para reducir los riesgos en los que incurre UBS en la operación. Esta garantía funciona “como si fuese un seguro” y cubrirá eventuales pérdidas “de un portafolio muy específico” del Credit Suisse y únicamente si estas pérdidas superan un umbral no precisado.
Consecuencias laborales y reestructuración
Aunque aún no se conocen detalles sobre el plan de fusión ni estimaciones del número de trabajadores que perderán su empleo como consecuencia, se espera que este proceso sea difícil para el personal. UBS planea reducir el tamaño de la unidad de banca de inversión de Credit Suisse, involucrada en varios escándalos en años anteriores.
Causas y efectos: La tormenta bursátil en el sector bancario
El colapso del Silicon Valley Bank desató temores a un nuevo contagio financiero global y provocó una huida masiva de inversores en las bolsas mundiales. Los principales bancos han sido presa fácil ante esta situación, sin que las llamadas a la calma ni los cortafuegos lanzados por los bancos centrales y gobiernos hayan servido para contenerlos.
Fundado en 1856, Credit Suisse había encadenado años de pérdidas millonarias debido a su exposición a firmas riesgosas como Archegos o Greensill. A esto se suman varios escándalos relacionados con sus directivos, lo cual ha causado una amplia remodelación en la directiva durante los últimos años.
Aprendiendo lecciones: La importancia del análisis y prevención ante crisis financieras
El caso Credit Suisse demuestra cuán vulnerable puede ser el sistema financiero frente a crisis bancarias. Es fundamental analizar cuidadosamente las condiciones económicas globales y estar atentos a posibles señales que indiquen problemas financieros en entidades clave.
Mantenerse informado sobre tendencias globales e identificar oportunidades valiosas permitirá minimizar riesgos asociados a fluctuaciones económicas y tomar decisiones acertadas tanto para inversores como para consumidores.
