Puedes cambiar las condiciones de tu hipoteca acordando una novación con tu entidad, cambiar de banco mediante una subrogación de acreedor o cancelar el préstamo y contratar otro. Para comparar las tres vías necesitas el capital pendiente, el plazo restante, las cuotas futuras bajo los mismos supuestos y todos los gastos del cambio. Una cuota menor no demuestra por sí sola un ahorro.
Esta guía describe las reglas estatales comprobadas el 13 de noviembre de 2026. No recomienda entidades ni decide qué operación conviene a un contrato concreto.
Cómo se ha hecho: elaborado por la redacción con ayuda de herramientas de inteligencia artificial para la investigación y la redacción, con revisión humana y control editorial de InmoInforma, medio editado por InnovaOrigen Tech SLU. Fuentes y fecha de comprobación, junto a cada dato.
¿Qué diferencia hay entre novación, subrogación y una hipoteca nueva?
| Operación | Qué cambia | Qué necesitas comparar |
|---|---|---|
| Novación | Acuerdas con tu prestamista modificar condiciones del préstamo | Propuesta de modificación, gastos y pagos restantes |
| Subrogación de acreedor | Otra entidad pasa a ser la acreedora | Oferta vinculante de la nueva entidad, gastos del traslado y condiciones posteriores |
| Cancelación y nuevo préstamo | Extingues el préstamo anterior y contratas otro | Salida del anterior, cancelación registral si procede y constitución del nuevo |
La Ley 2/1994, artículo 4, permite que una novación modifique capital, plazo, tipo, sistema de amortización u otras condiciones financieras y garantías personales. La escritura de subrogación prevista en esa ley permite modificar el tipo de interés, el plazo o ambos. Si buscas dinero adicional, consulta la guía de rehipotecar una vivienda.
Solicitar una novación no obliga a tu banco a concederla. El Banco de España, «Novación o cambio en las condiciones», explica que la entidad analiza la viabilidad económica y la garantía antes de aceptar o rechazar el cambio.
¿Cómo se hace una subrogación de hipoteca a otro banco?
El procedimiento del artículo 2 de la Ley 2/1994, en su redacción vigente desde el 24 de noviembre de 2022, distingue estos pasos:
- La nueva entidad presenta una oferta vinculante. Junto a ella entrega información sobre los gastos de la subrogación, los límites máximos legales de comisión y el reparto de gastos del artículo 14.1.e de la Ley 5/2019.
- Aceptas la oferta. Esa aceptación autoriza a la nueva entidad a notificarla a la actual y pedirle la certificación de la deuda. La ley establece un máximo de siete días naturales para entregar esa certificación.
- Se abre la posibilidad de novar con la entidad actual. Esta puede evitar la subrogación si formaliza contigo una novación modificativa en un máximo de quince días naturales desde la entrega de la certificación. El punto de partida es la entrega del certificado, no la primera solicitud de información.
- Si no se formaliza esa novación, se puede formalizar la subrogación. La ley regula el pago a la entidad anterior y su constancia en escritura. La entidad acreedora no puede rechazar el pago; el propio artículo prevé un depósito notarial si no comunica la cantidad o no lo admite.
Esta vía no exige el consentimiento de la entidad que sale. Eso es distinto de que la nueva entidad acepte financiarte o de que tú aceptes una propuesta de novación del banco actual.
¿Cuánto pueden cobrar por pasar de variable a fijo o mixto?
El artículo 23.6 de la Ley 5/2019, en su redacción vigente desde el 29 de diciembre de 2023, contempla el cambio por novación o subrogación de acreedor desde un tipo variable a un tipo fijo para el resto del préstamo, o a una modalidad con un primer periodo fijo de al menos tres años:
| Situación que describe el artículo 23.6 | Límite de compensación o comisión por reembolso anticipado |
|---|---|
| Durante los tres primeros años de vigencia del contrato de préstamo | No puede superar la pérdida financiera del prestamista ni el 0,05 % del capital reembolsado anticipadamente |
| Novación sin amortización anticipada de capital | No se puede cobrar comisión por ese concepto |
| Transcurridos los tres primeros años de vigencia del contrato | No se puede exigir compensación o comisión por reembolso anticipado en ese supuesto |
Los tres años se refieren a la vigencia del contrato de préstamo. La disposición transitoria primera, apartado 3, reconoce el derecho de ese apartado 6 cualquiera que sea la fecha en que se celebró el contrato. Pide que la liquidación identifique la fecha contractual que utiliza y la base del cálculo.
El 0,05 % no es un precio total del cambio. Es un límite para ese concepto concreto. Tampoco se traslada automáticamente a una cancelación seguida de un préstamo nuevo, porque esa es otra operación. Comprueba por separado la comisión contractual de salida, la normativa aplicable por fecha y modalidad, los demás gastos y las condiciones nuevas.
La suspensión extraordinaria que figura en la disposición adicional primera del Real Decreto-ley 19/2022 terminaba el 31 de diciembre de 2024 en el texto consolidado consultado. No debe confundirse aquella medida temporal con los límites permanentes del artículo 23.6.
¿Qué gastos tiene cambiar de hipoteca?
Pide un presupuesto con tres columnas: concepto, importe y quién lo paga. Separa los gastos de formalización de las comisiones del préstamo.
| Concepto | Comprobación necesaria |
|---|---|
| Compensación por reembolso anticipado | Operación, fecha del contrato, pacto aplicable, capital reembolsado y pérdida financiera cuando proceda |
| Tasación | Si hace falta una nueva, coste y validez de una que ya tengas |
| Notaría, registro y gestoría | Desglose y reparto de gastos de la operación concreta |
| Impuestos | Identificación del acto, norma y administración competente |
| Productos asociados | Precio anual, duración y efecto de dejar de cumplir sus condiciones |
Para la subrogación, el artículo 2 remite expresamente al reparto del artículo 14.1.e de la Ley 5/2019: tasación al prestatario, gestoría al prestamista, notaría de la escritura al prestamista, copias a quien las solicite e inscripción de la garantía al prestamista; impuestos según su normativa. La guía de gastos de la hipoteca explica ese reparto y su ámbito.
En novaciones, el Banco de España también remite a la información previa y al reparto del artículo 14 desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019. Pide que cada partida del presupuesto identifique su fundamento, especialmente si amplías capital o cambias garantías.
La Ley 2/1994 fija reglas específicas de aranceles en su artículo 8 y limita al 0,1 % del capital pendiente la comisión por modificación de condiciones en novaciones cuyo objeto sea ampliar el plazo (artículo 10). No confundas ese concepto con la compensación por amortizar anticipadamente.
Sus artículos 7 y 9 prevén beneficios en la cuota gradual de AJD para la subrogación y determinadas novaciones de tipo o plazo. Esta guía no calcula el impuesto de ampliaciones de capital ni resuelve regímenes forales. Confirma la liquidación con la administración competente y la notaría.
¿Cómo compruebas si una cuota menor reduce el coste?
Supuesto hipotético, sin ofertas reales: quedan 120.000 euros y 20 años. Comparamos continuar al 4 % TIN constante con cambiar al 3 % TIN constante. Añadimos una tercera opción que alarga el plazo a 30 años. Los tipos se mantienen constantes solo para aislar el efecto del tipo y del plazo: no son una previsión del euríbor.
| Escenario | Plazo restante | Cuota mensual estimada | Intereses estimados durante el plazo |
|---|---|---|---|
| Continuar al 4 % | 20 años | 727,18 € | 54.523,20 € |
| Cambiar al 3 %, mismo plazo | 20 años | 665,52 € | 39.724,80 € |
| Cambiar al 3 %, ampliar plazo | 30 años | 505,92 € | 62.131,20 € |
Método: sistema francés, con la misma función de cuota que utiliza la calculadora de revisión. Intereses estimados = cuota redondeada al céntimo × número de meses − capital. La última cuota puede variar por redondeo. No se incluyen comisiones, seguros ni otros gastos.
En este supuesto, manteniendo 20 años la cuota baja 61,66 euros al mes y los intereses estimados se reducen en 14.798,40 euros, antes de gastos. Al ampliar a 30 años la cuota baja más, pero los intereses superan los del escenario inicial. Para calcular el resultado neto del cambio, resta a la reducción de pagos los gastos que asumas y la diferencia de coste de los productos asociados durante el periodo que compares. Si el préstamo es variable, repite la comparación con varias trayectorias del índice.
¿Subrogar también permite cambiar de titular?
Cambiar al acreedor y cambiar al deudor son operaciones distintas. El Banco de España denomina subrogación de deudor al cambio de titular del préstamo y señala que exige autorización expresa o tácita de la entidad. Un acuerdo privado sobre quién pagará las cuotas no demuestra que la entidad haya liberado a un deudor.
Si la finalidad es que salga un titular, pide una confirmación expresa sobre su liberación frente al prestamista y sobre las garantías que permanecen. No la deduzcas solo del cambio de propiedad de la vivienda.
Lo que no consta en esta guía
No conocemos tu contrato, el importe de los gastos de tu operación ni si una entidad aceptará el cambio. No damos tarifas de tasación o aranceles en euros, ni aplicamos a préstamos antiguos un porcentaje universal. Tampoco resolvemos la tributación de una escritura con varias modificaciones, el régimen foral o el acceso a medidas de protección para deudores vulnerables.
Qué tendrías que confirmar tú
- Capital pendiente, plazo, modalidad y fecha del contrato actual.
- Si cambias condiciones, banco, titular o firmas un préstamo nuevo.
- Tipo y cuota después del tramo inicial, con escenarios si hay interés variable.
- Gastos por concepto, su reparto y el precio de cada producto asociado.
- Fecha de entrega de la certificación y de la oferta, y documentación previa que debes recibir.
- Coste total con el mismo plazo, además de la cuota.
Para ordenar las ofertas, usa la guía de comparación y FEIN. Para una cancelación registral, consulta la guía de cancelación de hipoteca. Más guías en Hipotecas.
Fuentes: BOE consolidado, Ley 2/1994, Ley 5/2019 y Real Decreto-ley 19/2022; Banco de España, «Novación o cambio en las condiciones». Comprobación documental: 13 de noviembre de 2026.