La subrogación hipotecaria es un proceso por el que el prestamista de una hipoteca puede transferir los derechos sobre el patrimonio de la propiedad a otra parte. Esto se hace tras ciertas condiciones, como la ejecución hipotecaria o el procedimiento de quiebra. También puede utilizarse para cambiar la hipoteca, transfiriendo los derechos sobre el patrimonio de la vivienda de un prestamista a otro.
¿Qué es la subrogación de una hipoteca?
Existen dos tipos de subrogación hipotecaria: la del acreedor y la que se produce cuando el deudor asume la responsabilidad de un siniestro. Aquí nos centraremos en la subrogación del acreedor; no obstante, te diremos en qué consisten ambas formas para que no haya confusión.
- Subrogación de acreedor: Cuando el deudor desea conservar su casa, pero necesita ayuda para pagar su hipoteca, el propietario puede considerar la subrogación.
- Subrogación de deudor: Al contratar una nueva hipoteca, la existente se subroga a otro prestamista.
¿Cómo se realiza el cambio de hipoteca por medio de una subrogación?
Si quieres cambiar de banco hipotecario por alguno de los motivos mencionados anteriormente, esta opción es ideal para ti. Con la subrogación del acreedor puedes mejorar aspectos clave como el precio o el plazo. Además, es más rentable que la opción de cancelar tu préstamo hipotecario y tener que pasar por el proceso de contratar otro.
Normalmente, para que el nuevo banco acepte tu hipoteca, deben haber pasado unos dos o tres años desde que empezaste a pagar las cuotas con tu actual banco. Es la forma de asegurarse de que, efectivamente, tienes capacidad para asumir las mensualidades. Con la subrogación del acreedor no habrá ampliación de capital ni eliminación de ningún titular (como avalista), ni se modificará su estado (como avalado).
Ventajas de la subrogación de una hipoteca
La subrogación de la hipoteca permite cambiar o modificar las hipotecas para hacerlas más adecuadas y beneficiosas para sus necesidades. Estas son algunas de las ventajas que ofrece este sistema:
- Tipo de interés. Con la subrogación de hipotecas, puedes modificar el tipo de interés que te cobran en tu cuota según sea variable o fijo; si es variable, puedes cambiar su referencia de IRPH (el índice del Euribor) a Euribor si quieres una mayor estabilidad y viceversa (de Euribor a IRPH). Esto también se aplica al cambiar de tipo fijo a variable y viceversa; actualmente tenemos ofertas muy atractivas para ambos tipos de hipotecas.
- Vinculación y comisiones. La subrogación de la hipoteca elimina las comisiones que no nos interesan (como la amortización anticipada) o los productos adicionales que ya no necesitamos (pólizas de seguro, planes de pensiones), lo que nos permite reducir sustancialmente nuestras cuotas mensuales de los préstamos para la vivienda .
- Plazo de amortización. Lo mismo ocurre con los bancos que nos permiten acortar o ampliar nuestro plazo de pago para adaptarlos mejor a la situación económica actual, ya sea porque nos va bien financieramente y queremos pagar más rápido o porque las cosas van mal en este momento y preferimos pagar menos intereses cada mes por las deudas del préstamo vivienda.
- Cláusulas potencialmente abusivas. Puede trasladar su hipoteca a otra entidad si tiene una cláusula suelo o un tipo de interés de demora excesivamente alto.
Hipotecas variables o fijas
Requisitos y documentación necesaria
La subrogación requiere tener una buena situación laboral y financiera. Es importante tener un buen sueldo, un trabajo estable y pocas deudas.
El capital pendiente no puede ser superior al 80% del valor de la vivienda y deberás haber pagado las cuotas durante al menos dos años.
Documentación necesaria:
- Datos personales y económicos: el DNI o NIE, copia del contrato firmado con el banco acreedor de la hipoteca, copias de las últimas nóminas, última declaración de la renta…. Es decir, los documentos habituales
- Información financiera: Recibos de otros préstamos que tengas y escritura de la hipoteca;
- Información sobre el inmueble: Nota simple, Escritura de la vivienda e informe de tasación de la vivienda.
¿Por qué debería considerar la posibilidad de obtener una hipoteca de subrogación?
Una hipoteca de subrogación es un tipo de préstamo que permite al propietario cambiar la hipoteca actual de su casa por otra, normalmente con un interés más bajo. Una hipoteca de subrogación puede ayudarle a ahorrar dinero y a generar patrimonio en su vivienda. El proceso consiste en pedir un nuevo préstamo con un tipo de interés más bajo que el actual y utilizarlo para pagar la deuda anterior. Esto tiene sentido porque los tipos de interés están actualmente aumentando en las hipotecas variables y muchas personas están valorando cambiar a hipoteca de interés fijo, por lo que ahora es un momento ideal para refinanciar teniendo en cuenta esta opción.
Dependiendo de cuánto tiempo hace que compró su vivienda, es muy probable que su valor haya aumentado sustancialmente desde entonces. Si esto ha sucedido, entonces podría valer la pena considerar la refinanciación en una. Aunque sólo sea por eso, le da a la gente más flexibilidad a la hora de tomar decisiones financieras sobre sus futuras necesidades de vivienda (como mudarse fuera a otra ubicación).
¡También hay beneficios fiscales asociados con este tipo de transacción financiera que podría ayudar a cubrir los costos asociados con la compra de una propiedad fuera de los límites de la ciudad o incluso el alquiler de un apartamento de arriba dentro de su propia casa / edificio de apartamentos con el fin de lograr un ingreso extra cada mes!
La subrogación hipotecaria es una práctica habitual en el sector hipotecario. Tiene muchas ventajas y ninguna desventaja importante, lo que la convierte en una opción atractiva para los propietarios que desean comprar una nueva vivienda. Sin embargo, hay algunos requisitos y limitaciones que debe tener en cuenta antes de recurrir a las hipotecas de subrogación. Si está interesado en este tipo de hipoteca, asegúrese de hablar con un experto que pueda explicarle estos detalles para que pueda tomar la decisión correcta.
