El artículo 34 de la LAU contempla una indemnización al terminar por vencimiento pactado el alquiler de una finca dedicada durante los últimos cinco años a una actividad comercial de venta al público. Exige haber manifestado cuatro meses antes la voluntad de renovar al menos cinco años y por renta de mercado. Su cuantía depende de lo que ocurra después con la actividad y el local. Texto consultado el 14 de noviembre de 2026.

Requisitos anteriores al vencimiento

La regla no atribuye una indemnización a todo negocio que cierre o se traslade. El artículo reúne estas condiciones: extinción por transcurso del término convencional, actividad comercial de venta al público durante los últimos cinco años y manifestación del arrendatario, con cuatro meses de antelación, de voluntad de renovar por un mínimo de cinco años más y renta de mercado.

El propio artículo considera renta de mercado la acordada por las partes; a falta de pacto, la que determine el árbitro designado por ellas. Comunicar voluntad de renovar en esos términos es un presupuesto de esta indemnización. El artículo no establece por ello una prórroga forzosa general para todos los locales.

También cuenta el artículo 4.3: en uso distinto rigen los pactos, en su defecto el título III y supletoriamente el Código Civil, respetando los títulos I y IV. El apartado 4 exige exclusión expresa cuando sea posible. No se puede determinar el derecho de un contrato concreto sin leer sus estipulaciones y su régimen temporal.

Dos supuestos distintos después de terminar el contrato

Situación prevista Indemnización que describe la ley
El arrendatario inicia la misma actividad en el mismo municipio dentro de los seis meses siguientes Gastos de traslado y perjuicios por pérdida de clientela, calculados respecto de la clientela de los seis primeros meses de la nueva actividad
Inicia otra actividad o ninguna dentro de seis meses, y el arrendador o un tercero desarrolla en la finca la misma o una afín dentro de ese plazo Una mensualidad por año de duración del contrato, con máximo de dieciocho mensualidades

Las filas no son dos cantidades entre las que se elige libremente. Cada una responde a hechos posteriores diferentes, además de los requisitos previos. Tampoco se suman automáticamente las dos fórmulas.

Si continúa la misma actividad en el mismo municipio

El apartado 1 exige que la actividad se inicie dentro de los seis meses siguientes a la expiración y en el mismo municipio. La indemnización comprende traslado y perjuicio por pérdida de clientela respecto de la que existía en el local anterior, con el periodo de comparación que fija el artículo.

El texto no convierte cualquier gasto de una nueva apertura en gasto indemnizable ni fija aquí un porcentaje automático de pérdida de clientela. Facturas de traslado, fechas de apertura y documentación de la actividad y clientela permiten ordenar lo que habrá que acreditar. No se presentan como una tasación ni como prueba suficiente en todo caso.

Si cambia de actividad o no inicia otra

El apartado 2 requiere también que el arrendador o un tercero desarrolle en la finca, dentro del mismo plazo de seis meses, la misma actividad o una afín. Solo entonces describe la fórmula de una mensualidad por año con el tope de dieciocho. El mero vencimiento del alquiler no basta para aplicar esa cuenta.

El artículo define como afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sea parcialmente, de la clientela captada por la actividad anterior. No ofrece una lista cerrada de sectores. Resolver si dos negocios concretos cumplen esa condición exige examinar sus características, fuera del alcance documental de esta ficha.

Cómo se determina la cuantía y qué documentos sirven

El último párrafo prevé que, si las partes no acuerdan la cuantía, la fije el árbitro designado por ellas. La referencia requiere designación por las partes: no identifica un organismo público que asigne de oficio un importe estándar.

Para ordenar el supuesto son útiles el contrato y sus modificaciones, la fecha de vencimiento, la actividad y su continuidad durante los cinco años anteriores, la comunicación de voluntad de renovar y sus fechas, y la documentación de lo sucedido en los seis meses posteriores. Cada grupo responde a un requisito diferente; no se presume cumplido uno por acreditar otro.

La regla general para controversias civiles está en el artículo 45 LEC, que debe leerse con las atribuciones especiales y el marco de mediación o arbitraje del artículo 4.5 LAU. Esta guía no desarrolla un procedimiento de reclamación.

Ámbito y fechas que no deben mezclarse

El artículo 34 pertenece al uso distinto definido por el artículo 3. No equivale al artículo 34 de la Ley Hipotecaria citado por el artículo 29 sobre venta del inmueble. Tampoco es la indemnización por desistimiento anticipado de una vivienda.

La DT octava regula determinados temporales anteriores al 8 de octubre de 2026 hasta su plazo pactado, sin prórroga, y somete su renovación al nuevo régimen temporal. Conservar aquel régimen no convierte un alojamiento en una actividad comercial de venta al público a efectos del 34. En contratos antiguos deben comprobarse sus transitorias específicas.

Para distinguir vencimiento de resolución por incumplimiento, consulta el artículo 35. El índice de la serie permite situar estas reglas antes de aplicarlas a una fecha o finalidad.