El diferencial de la hipoteca es el porcentaje fijo que se suma al índice de referencia, normalmente el euríbor, para obtener el tipo de interés de un préstamo variable. Se pacta al firmar y no cambia cuando cambia el índice. No puede modificarse en tu perjuicio salvo acuerdo de las partes por escrito (Ley 5/2019, artículo 21, consultada el 13/11/2026). Si el contrato tiene bonificaciones, el tipo puede cambiar cuando dejas de cumplir las condiciones de las que dependen.
Cómo se calcula el tipo de una hipoteca variable
En cada revisión, el tipo de interés es el valor del índice del mes de referencia más el diferencial:
| Componente | Ejemplo hipotético |
|---|---|
| Euríbor del mes de referencia | 2,50 % |
| Diferencial pactado | 0,75 % |
| Tipo de interés del siguiente periodo | 3,25 % |
Las cifras son un supuesto para explicar la suma, no datos de ningún mes. Con el tipo resultante se recalcula la cuota sobre el capital pendiente y el plazo que queda. El valor real del índice está en el monitor del euríbor.
Si el índice fuera tan negativo que la suma diera un tipo por debajo de cero, el interés no puede ser negativo (artículo 21.4). Y en un préstamo variable no se puede pactar un límite a la baja del tipo, una cláusula suelo (artículo 21.3).
Cómo saber cuál es el diferencial de tu hipoteca
Está en tres sitios:
- En la FEIN, la ficha europea que el banco te entrega antes de firmar, donde debe explicar la fórmula de revisión del tipo con sus componentes, como el índice y el diferencial (Ley 5/2019, anexo I).
- En la escritura del préstamo, en la cláusula de intereses, con el índice y el diferencial.
- En el documento de liquidación de intereses, donde el banco debe indicar el tipo aplicado en el periodo vencido y, en su caso, el que aplicará en el que empieza (Orden EHA/2899/2011, artículo 8.3).
Si tu contrato tiene bonificaciones, comprueba qué diferencial se aplica con ellas y cuál sin ellas.
Cada cuánto se revisa: el periodo de revisión
El contrato fija cada cuánto se actualiza el tipo y qué mes del índice se toma como referencia; la periodicidad de las revisiones también tiene que constar en la FEIN. El euríbor del día en que se revisa no tiene por qué ser el que se aplica: manda el mes que diga la escritura. El detalle está en qué dato del euríbor se aplica.
No confundir con
| Término | Diferencia |
|---|---|
| Índice de referencia | La parte que cambia con el mercado (por ejemplo, el euríbor); el diferencial es la parte fija |
| TIN y TAE | El TIN es el tipo resultante, índice más diferencial; la TAE añade los gastos (TIN y TAE) |
| Diferencial bonificado | El diferencial rebajado a cambio de contratar productos; si dejas de tenerlos, puede subir |
| Diferencial eléctrico | El interruptor de la instalación eléctrica; no tiene relación con la hipoteca |
Qué significa en tu caso
- Si tienes hipoteca variable: tu próxima cuota depende del euríbor de tu mes de referencia más tu diferencial. Calcula tu revisión.
- Si estás comparando ofertas variables: si todas usan el mismo índice (por ejemplo, el euríbor a un año), lo que cambia es el diferencial que fija cada banco y lo que exige para bonificarlo. Si el índice es distinto, compara también el índice. Véase qué es el euríbor.
Qué comprobar en tu documento
- El índice pactado y el diferencial, con y sin bonificaciones.
- Cada cuánto se revisa el tipo y qué mes del índice se toma.
- Qué productos hay que mantener para conservar el diferencial bonificado.