El mercado residencial español no ha escapado del cooperativismo. A pesar de que es una fórmula muy popular en países como Escandinavia o Alemania y no tanto en territorios del sur de Europa, la compra de vivienda en régimen de cooperativa es una alternativa cada vez más apetecible para la población española. De hecho, según datos publicados por LACOOOPEstudios, la búsqueda de este tipo de activos en España aumentó un 86% en el primer trimestre de 2021.
Además, en los últimos años y sobre todo a raíz de la pandemia, el sector de las cooperativas de viviendas cuenta con un perfil de comprador bastante específico: el 67,8% son mujeres, seis de cada diez usuarios tienen entre 25 y 34 años, y la tipología de casa más buscada está ubicada en una zona metropolitana, cuenta con tres habitaciones y tiene un precio medio de 295.000 euros.
Actualmente, Madrid y Barcelona acaparan la mayoría de viviendas en cooperativa, que ya superan el millón y medio de activos en todo el país. Se trata de un modelo que se ha extendido para cualquier tipo de inmueble de uso residencial. Es decir: a través de una cooperativa, se puede acceder tanto a una vivienda de protección oficial como a una casa de lujo.
Ventajas de comprar tu vivienda mediante una cooperativa
Para que una cooperativa de viviendas pueda ponerse en marcha, es necesario que sus integrantes la constituyan como entidad sin ánimo de lucro. De esta manera podrán adquirir conjuntamente un terreno y levantar allí sus viviendas bajo un paraguas legal que les permita poder disfrutar de estas tres grandes ventajas.
Viviendas más económicas
Las personas que compran su vivienda de obra nueva a través de una cooperativa pueden ahorrarse en torno al 20% del precio del inmueble. Esto se debe a que no tienen que abonar la comisión que suele obtener el promotor inmobiliario en una transacción convencional. Además, durante la fase de construcción, los socios pueden pagar a plazos la entrada del inmueble, cuantía que representa entre el 20% y el 25% del valor total de la vivienda.
Menos impuestos y más bonificaciones
Los socios de las cooperativas de viviendas sólo abonan el 5% de la cuota del Impuesto de Actividades Económicas (IAE) y el 20% del Impuesto sobre Sociedades. Asimismo, disfrutan de una exención del 95% en la cuota del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), no pagan el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ya que el activo es de obra nueva) y las cantidades que aportan para convertirse en adjudicatarios de una vivienda son desgravables en su declaración de la renta. Por último, al operar de forma conjunta, los gastos de notaría, registros y gestión son muy inferiores que si compraran la vivienda de manera individual a una promotora.
Capacidad para decidir y echarse atrás
Las cooperativas de viviendas son sociedades en las que las decisiones se toman en asambleas periódicas, a partir del voto de todos sus integrantes. Asimismo, para que la promoción inmobiliaria se lleve a cabo de forma correcta de principio a fin, se nombra a un consejo rector que vela tanto por el cumplimiento de la Ley de Cooperativas como de los estatutos de la propia entidad.
Por otro lado, al tratarse de inmuebles de obra nueva, los propietarios pueden customizar su hogar sin gastos extra, siempre que el proyecto arquitectónico lo permita, y realizar cambios en la distribución de los espacios, seleccionar los acabados según sus gustos personales, etc.
Además, en caso de que uno de los integrantes de la sociedad quiera darse de baja, la legislación estatal garantiza la devolución de los pagos efectuados desde el momento de la concesión de la licencia de obra mayor. El dinero se le abonará cuando se incorpore un nuevo socio que le sustituya o en el plazo de tres a cinco años.
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¿Qué debes saber antes de entrar a formar parte de una cooperativa de viviendas?
Actualmente, las cooperativas de viviendas cuentan con un marco jurídico estatal y autonómico que ofrece seguridad a sus socios. De hecho, conforman un sector muy profesionalizado gracias al trabajo de las gestoras de cooperativas, que velan por el bien común de todos los socios a cambio de unos honorarios.
Aún así, es fundamental que, antes de embarcarte en un proyecto de este tipo, investigues que la gestora está inscrita en el registro de cooperativas de tu comunidad autónoma y tiene una trayectoria sólida (puedes obtener esta información en el propio registro de cooperativas y/o en el registro mercantil). También es interesante comprobar que el terreno sobre el que se va a levantar tu vivienda es suelo urbano y está a nombre de la cooperativa.
Respecto al dinero, debes validar que todas las cantidades están aseguradas y que se ingresan en una cuenta corriente especial que garantiza que los fondos sólo se pueden destinar a la construcción de los inmuebles y no a otros fines. Normalmente, las aportaciones se realizan en diferentes fases: una pre-reserva de la vivienda de un máximo de 300 euros como señal simbólica y varios pagos entre la firma del contrato y la entrega de las llaves.
Riesgos que debes asumir como socio de una cooperativa de viviendas
Como hemos visto, las cooperativas de viviendas cuentan hoy en día con una seguridad jurídica que evita que algunos compradores pierdan sus ahorros. No obstante esto, existen algunos riesgos que debes tener muy presentes.
El primero de ellos es que, a pesar de que el precio de una vivienda en régimen de cooperativa es uno de los grandes alicientes de este tipo de proyectos, también puede convertirse en un inconveniente. Como las viviendas no tienen un precio cerrado, este puede incrementarse durante el proceso de construcción. Con todo, se admite un desvío del 2% sobre el coste original.
En segundo lugar, como siempre que se compra una vivienda sobre plano, existe el riesgo de que surjan complicaciones inesperadas. Esto, sumado a posibles desavenencias entre los integrantes de la entidad, puede alargar los plazos de construcción y, como consecuencia, retrasar la fecha de entrega de las viviendas a sus propietarios.
Por último, aunque no es algo frecuente, la quiebra de la cooperativa de viviendas es uno de los principales problemas a los que pueden llegar a enfrentarse sus socios. Ya sea por una mala gestión de los recursos, un fallo de cálculo o la aparición de imprevistos, es un riesgo que se puede evitar si se trabaja con una gestora de cooperativas solvente y con muchos años de experiencia a sus espaldas.
Si quieres más información sobre cooperativas de viviendas, consulta la web de la Confederación de Cooperativas de Viviendas de España (CONCOVI), asociación que representa a estas entidades a nivel nacional y que defiende los derechos de sus integrantes.
