Construir viviendas de obra nueva para alquilar. Grandes promotoras y fondos de inversión internacionales ya están sacando partido al build to rent en España, una fórmula que ofrece rentabilidades estables a largo plazo y que cuenta con una clientela cada vez más fiel.
Una de las últimas tendencias que han conquistado el mercado inmobiliario español es el build to rent (BTR) o, en otras palabras, construir para alquilar. Se trata de una fórmula que ha despertado el interés inversor, especialmente en las principales capitales de provincia del país, y que, en los próximos años, se verá impulsada por el contexto social y económico actual.
Puede que sea un concepto aún desconocido por la mayoría de la población, pero las cifras de negocio que genera no dejan indiferente a nadie. A modo de ejemplo: sólo durante el primer trimestre de 2021, el build to rent en España superó los 530 millones de euros de inversión, según datos de la consultora Savills Aguirre Newman. Estas promociones se concentran, sobre todo, en Madrid, seguido de otras ciudades como Barcelona, Málaga, Bilbao o Valencia.
Las operaciones de build to rent protagonizadas por grandes players del real estate como AXA IM-Real Assets, Kronos Homes, Nuveen Real Estate, DWS y Gestilar fueron algunos de los movimientos inmobiliarios de mayor calado de 2020. Es evidente que las promotoras ya se han puesto a trabajar a velocidad de crucero para consolidar este modelo en España y cumplir con las previsiones. De hecho, según Atlas Real Estate Analytics, entre 2022 y 2023 se levantarán más de 18.000 viviendas basadas en la fórmula del build to rent. Para 2028, el pipeline esperado se sitúa en torno a los 90.180 inmuebles residenciales construidos para arrendar.
¿Qué factores favorecen el build to rent?
Pese al aumento en la oferta de activos que esperamos para los próximos años, la consultora inmobiliaria apunta que el mercado aún está lejos de satisfacer toda la demanda potencial. A continuación, vemos a qué factores atribuyen los expertos de Atlas Real Estate Analytics el gran margen de crecimiento del build to rent:
Evolución del precio de la vivienda frente al salario medio
Acceder a una vivienda en propiedad se ha convertido en un auténtico reto para gran parte de la población, sobre todo si comparamos la evolución del precio de los activos residenciales con la del salario medio en España. En este escenario, el alquiler se ha erigido en la mejor alternativa.
Dificultades para contratar una hipoteca
Relacionado con el elevado precio de la vivienda, otro de los aspectos que frenan la adquisición de un inmueble son los requisitos que las entidades financieras exigen a la hora de acceder a crédito hipotecario y que muchas personas no pueden cumplir: ahorro previo, empleo estable, ingresos recurrentes, etc.
Población nómada
El build to rent no sólo está ganando terreno a causa de las dificultades a la hora de comprar una vivienda, sino que también es una consecuencia directa de los cambios en el estilo de vida de la sociedad. La población, sobre todo la más joven, es cada vez más nómada, flexible y prefiere cambiar con más frecuencia de trabajo y lugar de residencia.
Cambios en las preferencias de los consumidores
Otra de las tendencias que juegan a favor del build to rent es el auge de la economía colaborativa. La buena acogida que han tenido plataformas como Uber o Airbnb ya han dado pistas sobre este cambio de mentalidad en la población. Si lo trasladamos al sector inmobiliario, poseer un activo en propiedad no es una idea tan atractiva como antes, sobre todo si tenemos en cuenta que la oferta de viviendas de obra nueva que las grandes promotoras inmobiliarias sacan al mercado del alquiler es cada vez más variada, personalizada, y ofrece una mayor calidad y comodidad para los inquilinos.
La venta cruzada ha llegado al residencial
El fenómeno del build to rent en España está aupado por auténticos gigantes del mercado residencial, que cuentan con el respaldo de importantes fondos de inversión internacionales. La estrategia que han seguido promotoras como Metrovacesa, AXA IM-Real Assets, Neinor o Aedas Homes ha sido construir edificios de calidad, que incorporan un amplio catálogo de extras, como piscinas o zonas de coworking, para fidelizar a sus clientes.
De hecho, el esfuerzo que tienen que hacer estas empresas para retener a los inquilinos es mucho mayor que el que realizan a la hora de vender un activo de forma puntual. En el modelo del build to rent, la relación con el huésped tiene que perdurar en el tiempo para que sea rentable. Es por eso que las promotoras no sólo ponen a disposición de los consumidores inmuebles casi a medida, sino que también trabajan para generar oportunidades de cross-selling o venta cruzada.
Según se recoge en uno de los últimos estudios de Atlas Real Estate Analytics, “aquellos operadores que logren desarrollar una marca de build to rent exitosa lo tendrán más fácil a la hora de comercializar otros productos alternativos complementarios a la vivienda en alquiler”. Dicho de otra forma: se trata de ofrecer soluciones de space as a service para todo el ciclo de vida de los clientes, desde que tienen que arrendar un piso compartido en su época de estudiantes (coliving) hasta que deciden retirarse a un apartamento de uso exclusivo para personas jubiladas (senior living).
En este sentido, las promotoras ya están sacando partido al uso de nuevas tecnologías (como el Internet de las cosas) y métodos (como la escucha activa en redes sociales) para conocer en profundidad las necesidades de sus inquilinos. Gracias a estos avances, “las empresas consiguen reducir los costes de operación ofreciendo activos más atractivos y también más sostenibles a largo plazo”, afirman desde la consultora.
