Amortizar hipoteca: ¿reducir cuota o plazo?

Reducir cuota te deja un recibo mensual menor. Reducir plazo mantiene la cuota y permite terminar antes. En una hipoteca con sistema francés, a igual adelanto y manteniendo el mismo tipo de interés y los mismos gastos, reducir plazo suele ahorrar más intereses. Reducir cuota puede tener más sentido si necesitas aliviar tu presupuesto mensual. Antes de adelantar dinero, compara ambas opciones y cuánto efectivo te quedará disponible.

Amortizar anticipadamente significa devolver capital antes de la fecha prevista. Si devuelves una parte, el préstamo continúa con un saldo menor; si lo devuelves todo, se extingue esa deuda. El Banco de España explica las dos alternativas de una amortización parcial: reducir el importe de los recibos o acortar el vencimiento, de acuerdo con las condiciones pactadas. Comprueba qué permite tu contrato.

Qué cambia al reducir cuota y al reducir plazo

En el sistema francés de amortización, la cuota combina capital e intereses. Al reducir antes el saldo, baja la base sobre la que se calculan los intereses siguientes. La comparación depende del capital pendiente, el tipo, los meses restantes y la cantidad que adelantas. Una hipoteca al 0 % no generaría ahorro de intereses: adelantar capital solo cambia cuándo lo devuelves y puede tener un coste si hay comisión.

Un ejemplo con las dos opciones

Supongamos 120.000 € de capital pendiente, un TIN del 3 % y 240 meses por pagar. Adelantas 10.000 € de capital y pagas una comisión de 50 € aparte, al inicio. Es un ejemplo hipotético: ese tipo y esa comisión no representan una oferta ni lo que debe cobrarte tu banco. Mantenemos el tipo constante y hacemos el adelanto justo después del último recibo.

Reducir cuota libera 55,46 € al mes. Reducir plazo elimina 26 meses de pagos. El último recibo es distinto porque ajustamos el saldo pendiente al céntimo.

Los 10.000 € adelantados no son ahorro ni una comisión: son capital que ya debías y devuelves antes. Por eso los incluimos en el total de pagos desde hoy. El ahorro neto de la tabla es solo el ahorro de intereses menos los 50 € de comisión; no descuenta otros gastos ni valora la rentabilidad alternativa del dinero, los impuestos o la inflación.

Cómo usar la calculadora

Usa la calculadora de amortización: reducir cuota o plazo para comparar ambas opciones con tus importes.

Introduce el capital pendiente después del último recibo, el TIN anual actual, los meses que quedan y el capital que deseas adelantar. Usa el TIN, no la TAE. Añade la comisión en euros si la entidad ya te ha confirmado el importe.

Si desconoces la comisión, deja el campo vacío. Podrás comparar los intereses de los dos escenarios, pero el ahorro neto, el desembolso inicial completo y el total de pagos quedarán por confirmar. Un cero significa que has confirmado que no se cobra; no lo rellenamos por defecto.

La calculadora usa pagos mensuales del sistema francés, redondea al céntimo los intereses de cada mes y ajusta el último recibo. Admite un adelanto único de capital, con la misma comisión en ambas alternativas y sin financiarla. No incluye intereses devengados entre fechas, seguros, impuestos ni otros gastos. Solicita al banco un cuadro para la fecha real de la operación: sus importes pueden diferir por las fechas y las reglas de cálculo y redondeo.

Si tu hipoteca es variable o mixta, mantenemos el TIN introducido durante todo el plazo para poder comparar. El resultado no predice el euríbor ni las próximas revisiones. Puedes repetir la comparación con otros tipos como escenarios. Si buscas cambiar de modalidad o de entidad, consulta la guía de subrogación de hipoteca.

Qué comisión puede haber por amortizar

No hay un porcentaje único válido para todas las hipotecas. Importan la fecha del contrato, el tipo de interés, lo pactado y las modificaciones posteriores. El Banco de España distingue el régimen aplicable según la firma y las posibles novaciones o subrogaciones.

Para los préstamos sujetos al artículo 23 de la Ley 5/2019, estos son los límites de la compensación pactada por reembolso anticipado ordinario, total o parcial:

Además, la compensación no puede superar la pérdida financiera del prestamista en los casos regulados por esos apartados. Los porcentajes son topes, no cargos automáticos. La calculadora no determina esa pérdida financiera: no basta con conocer tu saldo, tu TIN y el plazo restante. Pide a la entidad el importe y su justificación antes de decidir.

No traslades esta tabla sin más a un contrato anterior al 16 de junio de 2019. La disposición transitoria primera de la ley regula su aplicación temporal; hay que revisar también las novaciones y subrogaciones posteriores. La conversión de variable a fijo tiene reglas específicas en el artículo 23.6 y no es el mismo supuesto que adelantar parte del capital manteniendo la modalidad.

Tampoco debe confundirse una medida temporal con una exención permanente. La disposición adicional primera del Real Decreto-ley 19/2022, en el texto consolidado consultado, fijó el final de esa suspensión de comisiones en el 31 de diciembre de 2024. No es base para asumir comisión cero en una amortización de 2026.

Qué pedir al banco antes de dar la orden

1. El saldo pendiente y la fecha exacta en que se aplicará el adelanto.
2. Dos simulaciones para el mismo capital adelantado: una reduciendo cuota y otra reduciendo plazo, con el nuevo cuadro y el último recibo.
3. La comisión en euros, su base contractual y el régimen legal aplicado; si procede, la explicación del cálculo de la pérdida financiera.
4. El dinero total que se cargará ese día, distinguiendo capital, comisión y cualquier otro concepto, y el preaviso pactado.

En los préstamos sujetos al artículo 23, el preaviso pactado no puede exceder de un mes. Una vez manifestada la intención de reembolsar, la entidad debe facilitar la información necesaria sobre sus consecuencias en un máximo de tres días hábiles, en soporte duradero y con las hipótesis utilizadas. Puedes consultar también la explicación del Banco de España sobre el reembolso anticipado.

Compara después ese desembolso con el dinero que necesitas reservar para gastos próximos e imprevistos. Ahorrar más intereses y disponer de más efectivo cada mes resuelven necesidades distintas; la herramienta muestra las cantidades, pero no conoce tu presupuesto completo ni tus circunstancias fiscales.

Si devuelves todo el capital, ¿queda cancelada la hipoteca?

Devolver toda la deuda y cancelar la carga en el Registro son pasos distintos. La calculadora muestra cero recibos cuando adelantas todo el capital, pero no calcula los trámites ni los costes de la cancelación registral. Para esa parte, consulta la guía de cancelación de hipoteca y modelo 600.

Consulta más guías en Hipotecas.

Fuentes consultadas: Banco de España y BOE, 14 de noviembre de 2026. Los enlaces acompañan a cada explicación.