En el sistema de amortización francés pagas una cuota igual cada mes mientras no cambie el tipo de interés. Cada cuota mezcla intereses y devolución del dinero prestado (capital): al principio pesan más los intereses y, a medida que baja la deuda, pesa más el capital.
Cómo se calcula la cuota
La cuota se obtiene a partir de tres datos: el capital pendiente, el tipo de interés mensual (el anual dividido entre doce) y el número de cuotas que quedan. Cada mes, los intereses se calculan sobre el capital que aún debes, y el resto de la cuota amortiza capital. Como la deuda baja, los intereses bajan y la parte de capital sube.
Un ejemplo con un supuesto: 150.000 euros a 25 años (300 cuotas) al 3 % fijo. Calculado con la misma fórmula que usa la calculadora de revisión, redondeado al céntimo. La cuota es de 711,32 euros al mes:
| Periodo | Intereses | Capital devuelto | Capital pendiente al final |
|---|---|---|---|
| Primer mes | 375,00 € | 336,32 € | 149.663,68 € |
| Año 1 | 4.444,03 € | 4.091,81 € | 145.908,19 € |
| Año 13 | 2.673,59 € | 5.862,25 € | 85.929,44 € |
| Año 25 | 137,06 € | 8.397,47 € | 0,00 € |
En ese supuesto, los intereses suman 63.394,69 euros a lo largo de los 25 años. Es un ejemplo para ver el reparto entre intereses y capital, no el coste de ninguna hipoteca real.
Qué pasa con la cuota en una hipoteca variable
En cada revisión, el banco aplica el nuevo tipo (el índice más el diferencial) y recalcula la cuota sobre el capital pendiente y las cuotas que quedan. Si el tipo sube, sube la cuota; si baja, baja, salvo que el contrato tenga una cláusula suelo que lo impida. Entre revisiones, la cuota se mantiene. El índice más habitual es el euríbor.
Sistema francés, alemán y americano
| Sistema | Cuota | Capital que devuelves |
|---|---|---|
| Francés | Constante mientras no cambie el tipo | Poco al principio, más al final |
| Alemán | Decreciente | La misma cantidad cada mes |
| Americano | Solo intereses durante el plazo | Todo de una vez al final |
Ninguno es mejor en general. Con el mismo capital, plazo y tipo, el francés empieza con una cuota más baja que el alemán y paga más intereses en total, porque la deuda baja más despacio.
Si adelantas pagos
Cuando amortizas una parte por adelantado, se reduce la cuota o el plazo, según lo que hayas pactado con el banco. Con el mismo dinero adelantado, reducir plazo suele ahorrar más intereses; reducir cuota te deja más margen cada mes. Si tu préstamo se firmó a partir del 16 de junio de 2019, o se ha novado o subrogado después, lo que el banco te puede cobrar por adelantar tiene los límites del artículo 23 de la Ley 5/2019. En un préstamo anterior, depende de lo que diga la escritura.
Qué significa en tu caso
- Si tienes hipoteca: en el recibo verás cuánto es interés y cuánto capital; al principio del préstamo, buena parte de la cuota son intereses. Calcula tu revisión.
- Si estás comparando ofertas: con el mismo capital y el mismo tipo, un plazo más largo baja la cuota, pero supone pagar más intereses en total. Véase TIN y TAE.
Qué comprobar en tu documento
- El cuadro de amortización de la escritura o el que te facilite el banco.
- El capital pendiente que figura en el último recibo o en la comunicación de la revisión.
- Si el contrato prevé otro sistema de amortización.