Una humedad o una grieta descubierta después de comprar no es, por ese solo hecho, un vicio oculto. El artículo 1484.1 del Código Civil exige un defecto oculto que haga la vivienda inadecuada para su uso o lo reduzca de forma relevante. Las acciones de saneamiento a las que remite el artículo 1490 tienen un plazo de seis meses desde la entrega, no desde el descubrimiento. Es el régimen del Código Civil común; Cataluña tiene una regulación distinta. Consulta normativa: 13 de noviembre de 2026.
Qué debe reunir un defecto para entrar en este régimen
El artículo 1484.1 no ofrece una lista de averías indemnizables. Describe las condiciones que debe reunir el defecto: estar oculto y afectar al uso de tal manera que, de haberlo conocido, el comprador no habría comprado o habría pagado menos.
El mismo artículo excluye los defectos manifiestos o visibles. También excluye aquellos que, aun sin estar a la vista, un comprador experto debía conocer fácilmente por su oficio o profesión. El artículo 1488 se refiere al vicio existente al tiempo de la venta: documentar el origen importa tanto como mostrar el daño actual.
Por eso una filtración, una instalación defectuosa o una fisura necesitan diagnóstico. La fotografía acredita un estado visible en una fecha; no identifica por sí sola la causa, la antigüedad, la gravedad ni quién responde. Una inspección antes de firmar y un informe técnico ante un daño posterior responden a preguntas distintas.
Qué dice la norma para comprador y vendedor
El artículo 1485 establece que el vendedor responde del saneamiento aunque ignorase el defecto, con la excepción que contempla si se pactó lo contrario y el vendedor lo desconocía. Esto no permite dar por válida cualquier cláusula de exoneración: hay que examinar el contrato y las demás normas aplicables.
Si se cumplen los supuestos legales, el artículo 1486 contempla dos opciones: desistir del contrato con abono de los gastos pagados, o una rebaja proporcional del precio determinada a juicio de peritos. Si el vendedor conocía el defecto y no lo manifestó, ese artículo añade daños y perjuicios cuando se opta por la rescisión.
No se reconoce automáticamente una reparación pagada por el vendedor por cualquier avería posterior. La existencia del defecto, su encaje legal, el remedio y su cuantía deben justificarse. Para el vendedor, conservar la información entregada y los defectos comunicados también forma parte de esa documentación.
Seis meses: desde la entrega, para esas acciones
El artículo 1490 no cuenta desde que aparece una mancha ni desde que llega el informe técnico: toma como referencia la entrega de la cosa vendida. Tampoco establece una ampliación general a dos años porque la vivienda sea nueva.
Reúne el contrato, la escritura y los documentos de entrega y llaves. Si las fechas no coinciden, no elijas sin más la que deje más tiempo. Identificar la entrega jurídica y el plazo que corresponde a una reclamación concreta requiere revisar la operación.
La Ley Orgánica 1/2025, artículos 5 y 7, regula la negociación previa a muchas demandas civiles y, bajo sus requisitos, la interrupción de la prescripción o suspensión de la caducidad. No supongas que cualquier aviso al vendedor conserva el plazo. El contenido de la solicitud, su comunicación y la terminación de la negociación tienen efectos que deben comprobarse con asistencia jurídica.
Defectos de obra: los plazos de la LOE son otra cosa
La Ley de Ordenación de la Edificación, artículo 17, regula responsabilidades de los agentes de la edificación por determinados daños materiales. Esos periodos se cuentan desde la recepción de la obra sin reservas o desde la subsanación de estas. No empiezan de nuevo por revender la vivienda.
| Daños que describe el artículo 17 | Periodo de responsabilidad |
|---|---|
| Defectos estructurales que comprometen directamente resistencia mecánica y estabilidad | Diez años |
| Defectos de elementos o instalaciones que incumplen los requisitos de habitabilidad | Tres años |
| Defectos de ejecución en terminación o acabado, a cargo del constructor | Un año |
Esos periodos no equivalen al plazo para ejercer la acción. El artículo 18.1 de la LOE establece dos años desde que se produzcan los daños para exigir la responsabilidad de su artículo 17, sin perjuicio de acciones por incumplimiento contractual que puedan subsistir. La fecha de recepción, la aparición del daño y la reclamación cumplen funciones diferentes.
También hay que comprobar si la obra entra en el ámbito de la LOE. Su disposición transitoria primera conecta la aplicación del régimen con la solicitud de licencia de edificación desde su entrada en vigor, el 6 de mayo de 2000; no basta con clasificar el anuncio como «obra nueva» o «segunda mano».
Responsabilidad y seguro no son sinónimos
El artículo 19 y la disposición adicional segunda de la LOE regulan las garantías y su obligatoriedad. De ahí no se deduce que cualquier póliza pague un porcentaje fijo de cada reparación ni que cubra todos los defectos durante diez años.
Comprueba si existe garantía, quién la presta, qué daño cubre, el periodo y las condiciones. La responsabilidad de vendedor, promotor, constructor u otros agentes y la cobertura de una aseguradora deben examinarse por separado. Que un daño afecte a la habitabilidad no lo convierte por sí solo en un siniestro cubierto.
Si resulta aplicable el derecho civil catalán
La regulación de compraventa del libro sexto del Código civil de Cataluña utiliza la falta de conformidad. En la redacción consultada, el artículo 621-23 contempla la falta existente en la entrega que se manifiesta durante los tres años siguientes; el artículo 621-44 regula separadamente la extinción de los remedios y, en caso de falta de conformidad, parte de cuándo el comprador la conoce o puede conocerla.
No traslades a ese régimen los seis meses del artículo 1490 del Código Civil común. Tampoco apliques una redacción reciente a un contrato antiguo sin revisar sus reglas transitorias. La fecha del contrato y la ley civil aplicable deben identificarse antes de calcular plazos; esta guía no decide esa ley atendiendo solo a dónde está la vivienda.
Qué reunir y quién puede resolverlo
Prepara una cronología con documentos: contrato y anexos, anuncios y comunicaciones sobre el estado de la vivienda, escritura, entrega, primeras señales del daño, fotografías fechadas, informes, presupuestos y reparaciones. Si se trata de obra, añade la información disponible sobre recepción, agentes y garantías. La guía de compraventa entre particulares y la de arras sitúan las comprobaciones anteriores a la compra.
Un técnico competente puede estudiar causa y alcance del daño; un profesional jurídico, el régimen aplicable, las partes responsables, los plazos y la vía de reclamación. Son funciones distintas. Documenta las actuaciones urgentes para evitar que el daño aumente y conserva sus justificantes; no retrases una medida necesaria de seguridad para mantener una fotografía del defecto.
La negociación puede terminar en un acuerdo; si el conflicto continúa, su resolución puede corresponder a los tribunales civiles. La Ley Orgánica 1/2025, artículo 5, no impone que todo comprador pase primero por un colegio de arquitectos ni identifica cualquier comunicación como negociación acreditada. Esta guía trata de compraventa, no del régimen de reparaciones entre arrendador e inquilino.
Consulta el resto del recorrido en Legislación y trámites.
Versión consultada el 13 de noviembre de 2026: Código Civil, BOE-A-1889-4763, consolidación publicada el 3 de enero de 2025 (artículos 1484–1485 en su redacción vigente desde el 5 de enero de 2022); LOE, BOE-A-1999-21567, consolidación publicada el 15 de junio de 2022; Ley 3/2017, BOE-A-2017-2466, contrastada con el Portal Jurídic, versión vigente desde el 1 de enero de 2022; Ley Orgánica 1/2025, BOE-A-2025-76, consolidación publicada el 4 de junio de 2025.