El artículo 30 de la LAU aplica a los arrendamientos para uso distinto las reglas de los artículos 21, 22, 23 y 26. También aplica el artículo 19 desde el comienzo del arrendamiento. Estas remisiones deben leerse con el contrato y el régimen del artículo 4.3. Texto oficial consultado el 14 de noviembre de 2026.
Antes de repartir el coste de una obra
El artículo 30 está en el título III, destinado al uso distinto del de vivienda. El artículo 4 da prioridad al pacto en este régimen, seguido del título III y del Código Civil, respetando los títulos I y IV. Cuando sea posible excluir un precepto, la exclusión debe ser expresa respecto de cada uno.
La finalidad y la fecha del contrato también importan. El artículo 3 actual excluye de su apartado 2 el alojamiento u hospedaje de personas. Los contratos temporales anteriores al 8 de octubre de 2026 tienen la regla específica de la DT octava, hasta su término pactado sin prórroga; la renovación se somete al nuevo régimen de vivienda temporal.
Las cinco remisiones, ordenadas por materia
| Artículo remitido | Materia |
|---|---|
| 21 | Conservación, reparaciones y pequeñas reparaciones por uso ordinario |
| 22 | Mejoras del arrendador, avisos y efectos sobre el uso |
| 23 | Obras del arrendatario y consentimiento |
| 26 | Suspensión o desistimiento por obras que hacen inhabitable el inmueble |
| 19 | Elevación de renta por mejoras, desde el comienzo del alquiler |
La lista del artículo 30 no menciona los artículos 21 bis o 24. Su remisión a normas sobre obras tampoco traslada por sí sola al local las prórrogas propias de vivienda de los artículos 9 y 10.
Conservación y reparaciones: artículo 21
El artículo 21 diferencia reparaciones necesarias para conservar el inmueble para el uso convenido, deterioros imputables al arrendatario y pequeñas reparaciones por desgaste ordinario. También regula la comunicación de la necesidad de reparar, la comprobación del estado y las reparaciones urgentes previa comunicación.
Su apartado 5 actual contempla un requerimiento escrito acompañado de presupuesto razonable para las reparaciones que describe. Da al arrendador quince días naturales desde su recepción para aceptar el presupuesto, proponer una reparación alternativa o ejecutar la reparación. Ante falta de respuesta o negativa injustificada, prevé ejecutar las obras necesarias y descontar su importe de rentas futuras, con coste razonable, adecuado y documentado.
Esa secuencia tiene condiciones: una avería aislada no permite omitir los requisitos ni determinar automáticamente quién responde. La guía del artículo 21 desarrolla el texto de referencia para vivienda; en un local hay que añadir el encaje contractual del artículo 4.3.
Mejoras del arrendador y obras del arrendatario
El artículo 22 contempla mejoras que no puedan razonablemente diferirse. Exige aviso escrito al menos tres meses antes, con naturaleza, comienzo, duración y coste previsto. Durante un mes desde ese aviso permite desistir, salvo afectación inexistente o irrelevante; la extinción se produce dos meses después del desistimiento y durante ellos no pueden comenzar las obras. También recoge reducción proporcional de renta e indemnización de gastos cuando se soportan las obras.
El artículo 23 exige consentimiento escrito para obras que modifiquen la configuración y prohíbe las que reduzcan estabilidad o seguridad. Distingue reposición al finalizar el contrato, conservación de modificaciones sin indemnización y reposición inmediata cuando se compromete la seguridad o estabilidad. Identificar una actuación como reparación, mejora o modificación es previo a escoger una de estas reglas.
Subida por mejoras desde el comienzo
En vivienda, el artículo 19.1 parte de cinco o siete años según quién arrienda. La particularidad expresa del artículo 30 es su aplicación desde el comienzo del arrendamiento de uso distinto. Eso no convierte cualquier reparación en una mejora repercutible.
El artículo 19 contempla, entre otras condiciones, el capital invertido descontando subvenciones, el interés legal al finalizar las obras más tres puntos y un límite del 20 % de la renta vigente. Su apartado 3 exige obras finalizadas y notificación escrita del importe, cálculos y documentos de coste; la elevación se produce desde el mes siguiente al de esa notificación. No es la actualización anual de renta.
Inhabitabilidad, documentos y controversias
Por remisión al 26, las obras de conservación o acordadas por autoridad que hacen inhabitable el inmueble permiten optar entre suspensión y desistimiento sin indemnización. La suspensión paraliza plazo y obligación de renta hasta finalizar las obras. No es una regla genérica para cualquier molestia o cierre de actividad.
Contrato, autorizaciones, avisos y constancias de recepción, presupuestos, facturas e informes técnicos permiten ordenar los hechos. Una disputa contractual se sitúa en la vía civil conforme a la regla general del artículo 45 LEC, con las salvedades legales y los pactos del artículo 4.5 LAU. Para continuar, consulta la guía del artículo 26 y el índice completo de la serie.