Tipos de interés, comisiones, cuotas mensuales, sistemas de amortización, etc. Si tu objetivo para este año es escoger la hipoteca que mejor se adapta a tus necesidades, debes empezar a dominar todos estos conceptos como un auténtico profesional.
Contratar un crédito hipotecario no es una decisión que pueda tomarse a la ligera. Actualmente, existen un gran número de entidades bancarias que ofrecen este tipo de préstamos para que puedas comprar tu vivienda con más facilidad. Antes de decantarte por una de ellas, es fundamental investigar, dar con la mejor opción y, sobre todo, leer la letra pequeña muy atentamente.
Según los últimos datos publicados por la Asociación Hipotecaria Española (AHE), en 2020 se contrataron un total de 333.721 hipotecas, un 7,6% menos que en 2019. La incertidumbre provocada por la pandemia motivó este descenso en el número de firmas. Con todo, si lo comparamos con el del año anterior, el importe medio de estos créditos fue al alza, hasta alcanzar los 134.904 euros por préstamo.
Puede que las novedades que incluye la nueva Ley Hipotecaria hayan ayudado a que la caída en la ejecución de hipotecas haya sido más leve durante los peores meses de la crisis del coronavirus. De hecho, se trata de una normativa que potencia la seguridad jurídica de los clientes; la transparencia y la comprensión de los contratos, y que reduce algunos de los gastos derivados de la hipoteca.
Las claves de los préstamos hipotecarios
Los bancos están ahora más obligados que nunca a informar bien a sus clientes sobre las condiciones y riesgos de sus productos financieros. No obstante esto, es importante que conozcas de antemano qué aspectos de tu hipoteca puedes escoger para que no te den gato por liebre.
Tipos de interés
Las hipotecas pueden ser a tipo fijo, variable o mixto. Si contratas una hipoteca a tipo fijo, siempre pagarás la misma cuota, lo que te permitirá llevar a cabo una planificación financiera segura y sin imprevistos. Como contrapartida a la estabilidad que te ofrece vivir ajeno de las variaciones de los índices de referencia, deberás abonar un interés más alto que en las hipotecas variables.
La segunda opción que tu entidad financiera puede ofrecerte es la hipoteca con un interés variable, que se calcula sumando dos elementos: un índice de referencia (euríbor en la mayoría de casos) y un diferencial que establece el banco según el perfil de riesgo del cliente. Mientras que este último no cambia nunca, el índice de referencia sí que puede aumentar o disminuir, afectando a la cuota mensual que deberás pagar por el préstamo.
En este sentido, las hipotecas variables pueden ser atractivas en períodos en que la inflación y los tipos de interés son bajos. Ahora bien, como una hipoteca se firma por muchos años, es muy probable que en algún momento el mercado te juegue una mala pasada con una fuerte subida del euríbor. Para los indecisos, siempre quedarán las hipotecas mixtas, fórmula que combina las características de la hipoteca fija y variable. La más común en España es la que establece una tasa de interés fijo al principio del préstamo (entre los primeros cinco y 15 años) y variable al final.
Plazos de amortización
Con la firma de una hipoteca, empieza la cuenta atrás para devolver el préstamo. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el plazo medio de las hipotecas constituidas en España es de 24 años, lo que se traduce en un total de 288 mensualidades. Este dato puede servirte como referencia, pero es tu situación financiera lo que realmente importa a la hora de fijar las cuotas.
De hecho, hay personas que prefieren pagar menos cada mes y tener una economía doméstica más flexible, y otras que se decantan por saldar su deuda con el banco lo más rápido posible. En ambos escenarios, es clave saber que la cuota mensual del préstamo no debe superar el 35% de los ingresos netos de la unidad familiar para evitar el sobreendeudamiento.
Verás que los bancos suelen ser más flexibles con los plazos de devolución del préstamo en las hipotecas de tipo variable, y más estrictos en las de tipo fijo. Eso sí, independientemente de la modalidad que hayas escogido, cuando dispongas de un dinero ahorrado, usa esa cantidad para amortizar parcialmente tu hipoteca. Ten en cuenta que, cuanto más tiempo conserves el préstamo, más acabarás abonando en concepto de intereses.
Importe máximo de la hipoteca
Actualmente, la mayoría de entidades bancarias cubren, como máximo, el 80% del valor de tasación o de compraventa de la vivienda. En otras palabras: si quieres adquirir un piso de 180.000 euros, lo habitual es que el banco te preste una cantidad igual o inferior a 144.000 euros. En el caso de las segundas residencias, este porcentaje suele bajar hasta el 60%.
Precisamente, fue a raíz de la crisis inmobiliaria de 2008 que los bancos cambiaron su política de préstamos por la alta morosidad que registraban los créditos al 100%. Hoy en día, sólo algunas entidades como Abanca, Kutxabank, Liberbank o Bankinter financian por completo la vivienda de sus clientes, siempre y cuando puedan cumplir con una serie de condiciones muy estrictas.
De todos modos, es imprescindible que, antes de solicitar un crédito hipotecario, tengas ahorrado entre el 20% y el 30% de lo que vale la vivienda, ya que, aparte de las cuotas mensuales, deberás sufragar otros gastos e impuestos vinculados con la compraventa (rondan el 10% del valor del inmueble).
Comisiones más habituales
Las comisiones pueden encarecer el importe de tu hipoteca. Algunas se eliminaron en 2019 con la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria y otras aún dependen de cada entidad financiera. Es por eso que, antes de formalizar un acuerdo y siempre y cuando dispongas de una buena situación financiera, es fundamental que negocies con tu banco el préstamo más competitivo.
Actualmente, los tipos de comisiones más habituales a la hora de pedir una hipoteca son: la comisión de apertura (que engloba las de gestión, estudio y formalización del crédito); de subrogación (se aplica cuando se modifican el titular o el acreedor); por desistimiento (si se cancela o amortiza un préstamo, de forma total o parcial, antes de la fecha de vencimiento), y de compensación por riesgo de tipo de interés (se incluye en las hipotecas a tipo fijo cuando una amortización total o parcial del préstamo supone un perjuicio económico para el banco).
Como ocurre con las comisiones, el resto de condiciones que el banco te ponga sobre la mesa también son negociables. En esta categoría se incluyen productos adicionales como seguros del hogar (ten en cuenta que con la nueva regulación puedes contratar una póliza de otra entidad), tarjetas o recibos.
En resumen, antes de firmar ningún documento, despeja todas tus dudas buscando información por tu cuenta o consulta a un asesor independiente. Por último, asegúrate de que tu contrato no incluye cláusulas abusivas y ten presente que puedes elegir el notario que quieras para formalizar el acuerdo.
