Permuta de viviendas: ¿cómo funciona y cuáles son sus ventajas?

permuta vivienda

La permuta inmobiliaria es una alternativa al modelo tradicional de compraventa con décadas de historia en nuestro país. Puede que encontrar la “media naranja” en el mercado residencial sea complicado, pero una vez superado el reto, el intercambio de viviendas resulta muy beneficioso para los protagonistas del trueque.

Quienes quieran cambiarse de casa o de piso tienen una alternativa al mercado tradicional de la compraventa de inmuebles. Hablamos de la permuta de viviendas, un contrato poco habitual en nuestro país que, sin embargo, gana protagonismo en épocas difíciles para la economía de los hogares como la actual. 

Permuta de viviendas entre particulares

La permuta de viviendas permite el intercambio de propiedades inmobiliarias entre dos particulares sin dinero de por medio. Esta operación puede darse por cualquier motivo, tanto personal como profesional, y viene recogida en el artículo 1538 del Código Civil español. De hecho es en este texto jurídico donde se especifica una de las condiciones más importantes de este trueque: que las viviendas tengan un valor similar.

En los casos en los que un inmueble esté mejor tasado que el otro, la diferencia deberá compensarse con una aportación económica, dando paso a un contrato mixto de permuta y compraventa. Precisamente, la dificultad de casar tanto las necesidades y deseos de ambos propietarios como el valor de los inmuebles es lo que impide que la permuta de viviendas no sea un contrato más extendido en España.

El intercambio de viviendas, una opción indefinida o temporal

A lo largo de los últimos años, algunos portales inmobiliarios ya han incluido este tipo de operaciones en su catálogo de servicios. Todos ellos han hecho posible que la permuta de viviendas vaya más allá de los intercambios de casas o pisos entre conocidos, vecinos o familiares.

Además, estas compañías pueden aprovechar un momento en el que la demanda y el interés por la permuta de viviendas van al alza. Como se puede observar en este gráfico, los intercambios de inmuebles residenciales han aumentado en plena pandemia. Concretamente entre junio de 2020 y junio de 2021, se llevaron a cabo 3.795 transmisiones de derechos de la propiedad en forma de permuta y no de transacción económica.

Fuente: Instituto Nacional de Estadística (INE), 2021.

Posiblemente, la causa de la reactivación de estas operaciones se encuentre en la difícil situación que están viviendo muchas personas. Afectadas por la situación de emergencia sanitaria y sin acceso a crédito, algunas familias ven en la permuta de viviendas (sobre todo en el contrato mixto mencionado con anterioridad) una salida para sanear su situación.

Con todo, la permuta de viviendas temporal o específica durante el período de vacaciones (no incluida en la estadística) es la que realmente está sumando más adeptos hoy en día. Esta opción es muy útil para aquellas familias que quieren viajar, pero que no cuentan con ahorros suficientes como para alquilar, por un periodo de varias semanas, una casa en otra ciudad o país.

¿Cómo funciona la permuta de viviendas?

La permuta de viviendas se legalizó en España como respuesta al auge de la construcción inmobiliaria de la década de los setenta. Fue en ese período cuando este modelo de contrato alcanzó sus mayores cotas.

Pese al transcurso de los años, la manera de proceder a la hora de permutar una vivienda no ha cambiado. Aún en la actualidad, cuando dos personas quieren intercambiar sus inmuebles, lo primero que tienen que hacer es acordar el precio de los activos. Al no haber intercambio de dinero, habitualmente las viviendas se tasan a un precio inferior (el límite es el valor catastral de la vivienda) y no a precio de mercado.

Cuando llegan a un trato, es imprescindible que firmen una escritura de permuta ante notario para formalizar la transmisión de la titularidad de las viviendas; paguen los aranceles notariales y registrales correspondientes; abonen el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y la plusvalía municipal, y declaren la ganancia o pérdida patrimonial del IRPF. Finalmente, deberán dirigirse al Registro de la Propiedad para inscribir las escrituras.

Se aconseja que, antes de realizar el intercambio, se recurra a los servicios de la Dirección General de Tributos de la comunidad autónoma en la que se encuentran las viviendas y se solicite una valoración oficial. Por otro lado, también se recomienda que ambas partes comprueben en el Registro de la Propiedad quién es el titular de la vivienda en la que quieren entrar a vivir.

¿Se pueden intercambiar viviendas hipotecadas?

Es importante que, previamente a la firma del contrato de transmisión de las viviendas, los propietarios conozcan el estado real de las cargas de los inmuebles: pidan el último recibo del IBI, certifiquen que no existen deudas con la comunidad de propietarios y, sobre todo, se cercioren de que el activo no tienen un crédito asociado.

Aunque no es muy frecuente en este tipo de operaciones, se pueden permutar inmuebles que estén gravados con préstamos hipotecarios. Cuando se produzca esta situación se debe tener en cuenta que, si una o ambas fincas están hipotecadas, el nuevo propietario podrá optar por la subrogación de la hipoteca (ponerla a su nombre), la novación hipotecaria (renegociar las condiciones del crédito con el banco) o la solicitud de un nuevo préstamo.

Es conveniente saber que, si hay una hipoteca por medio, el valor del inmueble se reduce en la parte del préstamo que queda por liquidar y los gastos de la permuta aumentan, ya que habrá que sumar al coste de la operación los extras asociados al crédito.

¿Cuáles son los beneficios de realizar una permuta inmobiliaria?

La permuta de viviendas es un modelo de contrato muy beneficioso para ciertos colectivos. Por ejemplo, es perfecto para personas mayores que viven solas y que deciden intercambiar su casa por un piso más pequeño y céntrico, recibiendo a cambio una compensación económica que les aporta liquidez.

También es una buena salida para particulares que no pueden hacer frente a la hipoteca de su vivienda, ya que pueden intercambiarla por otra de menor valor y liquidar así la deuda pendiente. Y no nos olvidemos de las parejas que deciden ampliar la familia: la permuta les permite poder intercambiar su inmueble por uno de mayores dimensiones abonando la diferencia.

De todas maneras, cualquier propietario que se decante por la permuta de viviendas puede optar a las siguientes ventajas: no tendrá que esperar a vender su vivienda para adquirir otra y podrá pagar menos impuestos gracias a la reducción de la valoración de los inmuebles.

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