El IRAV (Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda) es el índice que publica el INE cada mes para limitar la subida anual de los alquileres de vivienda. Según la ley, la renta solo se actualiza si el contrato lo prevé y, desde el 8 de octubre de 2026, la subida no puede superar la variación del IRAV (Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 18, consultada el 13/11/2026).
Cómo se calcula el IRAV
El INE lo define como el valor más bajo de tres tasas de variación anual: la del IPC general, la del IPC subyacente y una tasa media ajustada cuyos dos parámetros fijó la resolución del INE a propuesta conjunta de los ministerios de Vivienda y de Economía. Publicó el primer dato el 2 de enero de 2025 y desde entonces lo publica cada mes, el mismo día que el IPC (nota informativa del INE y Resolución de 18 de diciembre de 2024).
Su origen está en la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, que añadió a la LAU una disposición adicional undécima para que el INE definiera, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice que evitara subidas desproporcionadas de la renta.
¿Es obligatorio el IRAV?
Depende de lo que diga tu contrato. El artículo 18 de la LAU distingue tres casos:
| Tu contrato | Qué pasa en la actualización anual |
|---|---|
| No prevé actualizar la renta | No se actualiza |
| Prevé actualizarla, pero no dice con qué índice | Se aplica la variación anual del IRAV |
| Prevé actualizarla con otro índice o fórmula | Se aplica lo pactado, pero la subida no puede superar la variación del IRAV |
Sin cláusula no hay actualización. Con cláusula, el IRAV es el máximo de la subida y, si el contrato no dice qué índice usar, también el índice que se aplica. Hasta el 31 de diciembre de 2027 se aplica además la limitación extraordinaria (ver más abajo).
Qué mes del IRAV se aplica
El del último índice publicado en la fecha en que se cumple cada año de contrato. La renta actualizada se paga desde el mes siguiente a que una parte lo notifique por escrito a la otra, indicando el porcentaje aplicado; vale una nota en el recibo del mes anterior (artículo 18.2).
Para las anualidades que se cumplan entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027 rige además una limitación extraordinaria (disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026, convalidado el 12/11/2026). En algunos casos impide la subida y, si no hay un nuevo pacto, la deja como máximo en el 2 %. La calculadora de actualización del alquiler lo tiene en cuenta y explica cuándo se aplica.
No confundir con
| Término | Diferencia |
|---|---|
| IPC | Mide la variación de los precios de consumo; su tasa anual es una de las tres entre las que se elige la menor, así que el IRAV puede quedar por debajo del IPC |
| Sistema de índices de precios de referencia del alquiler | Limita la renta al inicio del contrato en zonas tensionadas cuando el arrendador es gran tenedor, y en viviendas sin alquiler en los últimos cinco años si la declaración de la zona lo prevé (LAU, artículo 17.7). Es un precio de referencia por vivienda, no una tasa de variación como el IRAV |
| Índice de precios de vivienda | Mide los precios de compraventa, no los alquileres |
Qué significa en tu caso
- Si alquilas: solo te pueden subir la renta si tu contrato lo prevé, y como mucho lo que marque el IRAV (hasta el 31/12/2027, revisa también la limitación extraordinaria). Calcula tu actualización.
- Si eres propietario: sin cláusula de actualización, la renta no se actualiza; con ella, el IRAV es tu tope. Para las anualidades que se cumplan hasta el 31/12/2027, mira además la limitación extraordinaria.
- Si te vas a independizar: antes de firmar, mira si el contrato tiene cláusula de actualización y con qué índice.
El valor de cada mes y su serie están en el monitor del IRAV.
Qué comprobar en tu contrato
- Si hay cláusula de actualización de la renta.
- Qué índice o fórmula cita.
- En qué fecha se cumple cada año de contrato.