Transformar un local comercial en vivienda: ¿cómo hacerlo de forma legal?

local convertido a vivienda

Convertir un local comercial en vivienda compensa, sobre todo si tenemos en cuenta que el metro cuadrado de estos inmuebles llega a ser un 50% más barato que el de un piso en la misma zona. Para poder disfrutar de esta ventaja, pero, debes cumplir a rajatabla los trámites legales que te explicamos en este artículo.

Transformar un local comercial en vivienda no es una idea novedosa. De hecho, fue a partir de los años 50 del siglo pasado cuando algunos barrios de Nueva York como Tribeca o el SoHo empezaron a ser testigos de las primeras conversiones de este tipo. Con el paso del tiempo, este fenómeno se fue extendiendo a otros países y, actualmente, es una alternativa que no deja de ganar adeptos.

local vivienda

El auge del comercio electrónico y el cierre progresivo de negocios debido a la pandemia han impulsado un incremento en el número de locales comerciales vacíos que hay en España y una caída de los precios de estos activos. Si a esto le sumamos el problema de acceso a la vivienda, sobre todo en las grandes ciudades, no es de extrañar que los proyectos para convertir un local en una casa despierten cada vez más interés entre la población.

Estos proyectos presentan varias ventajas desde el punto de vista económico y también muchas posibilidades para los amantes de la decoración y el interiorismo. No son pocos los que han decidido convertir una antigua tienda en un loft con cocina, baño y dormitorio incluidos. Ahora bien, para que esta práctica sea totalmente legal, se deben cumplir una serie de requisitos específicos.

¿Qué necesitas para convertir un local comercial en vivienda?

En primer lugar, para poder llevar a cabo este cambio de uso, es necesario acreditar la compatibilidad urbanística, es decir, analizar si el edificio donde está ubicado el activo está en una zona que admite el uso residencial y no ha agotado la densidad prevista.

Superada esta fase, el siguiente paso es comprobar que el local puede cumplir con las condiciones mínimas de habitabilidad establecidas por la normativa nacional, regional y/o municipal: superficie y altura mínimas, eficiencia energética, accesibilidad, iluminación natural y ventilación, etc. Por otro lado, es fundamental verificar que los estatutos de la comunidad de propietarios no prohíben o condicionan el cambio de uso.

El paso más importante viene ahora: solicitar la licencia de cambio de uso. Sólo cuando el ayuntamiento dé luz verde al proyecto elaborado por un arquitecto para convertir el local comercial en vivienda, podrás iniciar las obras y, en paralelo, acudir al notario para pedir una escritura de cambio de uso. Este último trámite, que tendrá que estar acompañado de una visita al Catastro, es imprescindible para que el inmueble conste como activo residencial en el Registro de la Propiedad.

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Una vez finalizadas las reformas, como propietario de una vivienda tendrás que obtener la licencia de primera ocupación, que verifica que lo construido coincide con lo que se autorizó en su momento, y tramitar la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética. Ambos documentos son imprescindibles para poder vender o alquilar la vivienda y para contratar suministros y otros servicios.

Para llegar hasta aquí tendrás que invertir bastante tiempo en burocracia. También dinero: para que te hagas una idea, los gastos por los trámites legales suelen rondar los 1.200 euros; la elaboración del proyecto técnico por parte del arquitecto se sitúa entre los 1.000 y los 1.500 euros, y a todo ello hay que sumarle el coste de la reforma. En total, convertir un local comercial en un hogar de menos de 80 metros cuadrados cuesta una media de 30.000 euros.

¿Qué ocurre si te saltas las normas?

Los locales comerciales no pueden convertirse en viviendas si no se sigue el procedimiento detallado anteriormente. De hecho, si no se llevan a cabo las obras y reformas necesarias, no suelen ser inmuebles que puedan cumplir con las principales exigencias de habitabilidad y salubridad.

En este sentido, debes tener en cuenta que si no realizas el cambio de uso de manera legal, no podrás tener empadronada tu vivienda. Por otro lado, la tasación del activo será inferior porque el activo se seguirá considerando como local comercial y, por lo tanto, tu banco te lo pondrá más difícil a la hora de solicitar una hipoteca.

Tanto para poder conseguir la cédula de habitabilidad como para poder dar de alta servicios de luz o agua es imprescindible realizar todos los trámites legales. Además, infringir las normas también conlleva un riesgo elevado de multa, que puede superar los 90.000 euros, o la clausura del inmueble por parte de las autoridades.

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