El alquiler con derecho a compra es una muy buena alternativa que contempla el Reglamento Hipotecario y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), tanto para propietarios sin prisa para vender y que quieran sacar rentabilidad a su activo como para inquilinos que necesiten ahorrar un poco más para poder adquirir su primera vivienda.
No siempre tenemos que decidir entre arrendar o adquirir una vivienda. Desde hace tiempo, existe la posibilidad de alquilar con opción a comprar, una alternativa que cada vez suscita más interés entre aquellas personas que buscan su primera vivienda, los propietarios y los profesionales del sector inmobiliario.
En primer lugar, el alquiler con derecho a compra es una tipología de contrato doble o mixto formado por dos subcontratos: uno en el que figuran todas las condiciones correspondientes al arrendamiento de la vivienda y otro que incorpora todos los aspectos relacionados con la opción de compra del activo.
En otras palabras, este acuerdo permite que, durante un tiempo determinado, que suele oscilar entre los dos y los cinco años, el inquilino habite la vivienda en régimen de arrendamiento. Pasado este período, este tendrá el derecho de adquirir en propiedad la vivienda por el precio que se haya acordado en la firma del contrato (cuota de la que se descontarán las rentas abonadas hasta ese momento).
Teniendo en cuenta la complejidad de este trato y las problemáticas que pueden surgir, antes de firmar el contrato es importante que en el documento se especifique muy bien tanto el tiempo que el inquilino podrá permanecer en la vivienda como el plazo durante el cual podrá ejercer su derecho a compra. Será igualmente importante fijar la renta mensual del alquiler del inmueble y establecer quién será la parte responsable de abonar los gastos de comunidad o posibles reformas que se tengan que realizar.
El propietario, por su parte, debe dejar muy clara su voluntad de vender la vivienda, así como el precio final de la compraventa, la tasa a descontar de las cuotas del alquiler ya pagadas o el aval inicial que tendrá que aportar el inquilino para hacerse con el activo (cuota que habitualmente equivale al 10% del precio del activo y que no recuperará si finalmente decide no ejercer su derecho a compra).
Cómo funciona el alquiler con derecho a compra
El inquilino paga una cantidad mensual por el alquiler. Esta cantidad se descuenta del precio total del inmueble si éste decide ejercer su derecho a compra. El inquilino puede optar por comprar el inmueble al finalizar el contrato de alquiler, siempre y cuando cumpla con los términos establecidos en dicho contrato.
Además del precio total del inmueble, el inquilino debe abonar una cantidad adicional para ejercer su derecho a compra. Esto se hace para compensar los gastos incurridos durante el periodo de alquiler. Por otro lado, es importante que antes de ejercer su derecho a compra, el inquilino se asegure de que el inmueble esté en buenas condiciones.
¿Cuáles son las ventajas y los inconvenientes del alquiler con derecho a compra?
El alquiler con opción a compra es una alternativa con muchas ventajas para el propietario y también para el inquilino (y futuro comprador) del inmueble. Si nos centramos en los beneficios que trae consigo para el propietario, estamos ante una modalidad que le permite mantener ocupada la vivienda y generar una rentabilidad; obtener ventajas fiscales (reducción del IRPF), y asegurarse de que el arrendatario pagará la renta mensual, ya que de no hacerlo estaría arriesgándose a perder su derecho a adquirir el activo.
Por otro lado, uno de los grandes atractivos para el inquilino de esta opción menos tradicional es que, mientras dure el alquiler, estará realizando una inversión a futuro. De la misma manera, el alquiler con derecho a compra es muy recomendable para personas jóvenes, ya que les ayuda a ganar tiempo y a ahorrar para poder acceder a una hipoteca, y también les permite conocer de primera mano la vivienda y saber si encaja con lo que realmente están buscando antes de formalizar el acuerdo de compraventa. Además, pueden acogerse a las prestaciones otorgadas por el Estado y las comunidades autónomas para alquilar o comprar su primera vivienda.
Ahora bien, esta modalidad también tiene su lado menos bueno. El principal inconveniente del alquiler con opción a compra afecta a las dos partes implicadas y está relacionado con que el precio de compraventa de la vivienda queda fijado por adelantado. Esto quiere decir que, si el mercado inmobiliario marca precios al alza en el momento de la venta, sería el propietario quien se vería perjudicado por esta situación. Si se produce una caída de los precios, se cambiarían las tornas.
Otro de los riesgos vinculados con este tipo de acuerdos es el compromiso a largo plazo que se establece entre ambas partes. El trato impide que el propietario pueda vender su vivienda a un tercero y, asimismo, provoca que el inquilino se vea obligado a descartar la compra de un inmueble que le convenga más si no quiere perder el dinero desembolsado.
Aunque tengas muy claros los pros y los contras del alquiler con derecho a compra es importante que cuentes con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho inmobiliario. Y es que se trata de un contrato complejo, que lleva asociada una fiscalidad que puede variar según las particularidades de cada caso.
