Vicios ocultos en una vivienda: tipologías más habituales y cómo denunciarlos

Los vicios ocultos en una vivienda pueden convertirse en la peor pesadilla de muchos compradores e inquilinos. A continuación, vemos en qué consiste esta problemática y cómo podemos actuar ante ella.
vicios ocultos

A la hora de comprar o alquilar una vivienda nueva o usada es imposible detectar a simple vista todos aquellos desperfectos que más tarde acabarán saliendo a la luz. Estos pequeños o, a veces, grandes imprevistos son lo que en el mundo inmobiliario conocemos como vicios ocultos.

Hablamos de defectos o daños que, en cierta manera, ponen de manifiesto que el piso o casa adquirida no se encuentra en las condiciones que el vendedor había prometido y que en algunas ocasiones impiden el aprovechamiento completo del activo.

En este artículo, repasamos algunos de los vicios ocultos más frecuentes en una vivienda y de qué manera la jurisprudencia protege a los compradores e inquilinos ante esta situación.

Los 5 vicios ocultos más frecuentes en una vivienda

La normativa española aún no contempla una lista de vicios ocultos en una vivienda susceptibles de ser denunciados. Con todo, estos son algunos de los defectos más habituales a los que debes prestar atención cuando vas a comprar o a alquilar un inmueble:

  1. Humedades, goteras o filtraciones que, normalmente, se deben a una mala impermeabilización de la vivienda o a la existencia de tuberías deterioradas.
  1. Desperfectos como las grietas o las fisuras, que suelen aparecer como resultado de reformas que no se han ejecutado de forma correcta o de la mala cimentación durante la construcción inicial del inmueble.
  1. Acabados defectuosos en el interior de la vivienda, resultado de una mala colocación de los materiales o del uso de materiales de mala calidad.
  1. Aislamiento térmico-acústico deficiente, que provoca problemas relacionados con el ruido o la temperatura.
  1. Vicios ocultos relacionados con el sistema eléctrico de la vivienda. Pueden detectarse en interruptores, luces o enchufes, y por lo general se deben a una instalación inadecuada o antigua, por lo que no son muy complicados de solucionar.

Cómo reclamar los vicios ocultos en una vivienda

Los vicios ocultos son una problemática bastante más difícil de solucionar si se trata de un inmueble de compraventa. Es por eso que el artículo 1485 del Código Civil ofrece dos opciones a la hora de reclamar o de denunciar este tipo de desperfectos inesperados:

  • La primera de ellas consiste en desistir del contrato. Al comprador se le abonarán los gastos y, además, si se demuestra que el vendedor era conocedor de los vicios ocultos de la vivienda, también se le indemnizará por los daños y perjuicios causados.
  • La segunda opción recibe el nombre de quanti minoris y permite al comprador modificar el contenido del contrato, en relación con el precio abonado, como resultado de la pérdida de valor del inmueble adquirido.

Ahora bien, en las reclamaciones de vicios ocultos el tiempo es un factor fundamental. Si se trata de una vivienda de segunda mano, el plazo para efectuar cualquiera de las dos acciones mencionadas anteriormente es de seis meses desde la fecha en la que se efectuó la entrega del inmueble. Si se trata de un activo nuevo, es de hasta dos años.

En aquellos casos en los que los vicios ocultos aparecen una vez ha expirado el plazo establecido por el Código Civil, existe un último recurso: la póliza de responsabilidad civil. Son seguros que cubren parcial o totalmente la reparación de estos defectos: 

  • Si el vicio oculto se produce en un elemento estructural, su validez será de 10 años y la aseguradora se hará cargo del 100% del daño ocasionado a la vivienda.
  • Si el vicio oculto afecta a la habitabilidad de la vivienda, la validez será de tres años, y la empresa cubrirá hasta el 30% del coste de la reparación.
  • Si son desperfectos en acabados, la validez del seguro se limita a un año y tan solo cubre el 5% del coste final.

¿Cuál es el procedimiento a seguir para denunciar vicios ocultos en una vivienda? 

El procedimiento a seguir para reclamar vicios ocultos en una vivienda es el siguiente:

  1. Para empezar, deberás contratar los servicios de un técnico cualificado para que valore la naturaleza del daño y determine si la causa del vicio oculto es algún defecto de la construcción o si se debe a un uso inadecuado del inmueble.
  1. Una vez se pueda demostrar la existencia del vicio oculto en la vivienda, ponte en contacto con el vendedor y notifícale por escrito la situación y los daños que has detectado. En el texto, indica la fecha del contrato y el plazo establecido para solucionarlos.
  1. Si el vendedor se opone a la reclamación, tendrás que acudir al Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos para que medie entre ambas partes y así evitar el juicio.
  1. Como último recurso, si la mediación no ha surtido efecto, deberás iniciar un proceso judicial y aportar las pruebas que acrediten que el vicio oculto en la vivienda ya existía antes de comprar la propiedad.

Se recomienda denunciar por vicios ocultos en la vivienda siempre que se cuente con un informe pericial que acredite la existencia de estos desperfectos. Asimismo, recuerda que disponer del asesoramiento de un abogado experto en la materia siempre jugará a tu favor a la hora de tener éxito en los tribunales.

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