Derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria

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El artículo 28 de la Ley Hipotecaria llega a su fin después de más de un siglo de historia. La norma, conocida popularmente con el nombre de la ‘Ley de Cuba’, se anuló el pasado 3 de septiembre por haber quedado obsoleta y provocar más daño que beneficio.

La derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria ha marcado el inicio del curso 2021-2022 en el mercado residencial español. Gracias a este cambio legislativo, a partir del 3 de septiembre se dice adiós a una norma que, a lo largo de las últimas décadas, ha puesto muchas trabas a las personas que querían vender o comprar una vivienda heredada en nuestro país.

El origen del artículo 28 se remonta al siglo XIX, concretamente a la Ley Hipotecaria de 1869. Conocida en el mundo jurídico como la ‘Ley de Cuba’, esta medida nació para hacer frente a una realidad social de la época: proteger los derechos de los descendientes de españoles que se vieron obligados a emigrar a las colonias de Cuba y Filipinas en ese período.

La norma quería ser un salvavidas para hijos ilegítimos nacidos en el extranjero que, una vez fallecido su progenitor, viajaban a España para reclamar los bienes inmuebles de éste. Dado que en aquel momento trasladarse de un continente a otro no era una tarea nada fácil, podían pasar meses o incluso años hasta que los descendientes llegaban a nuestro país para comunicar su existencia y exigir su parte de la herencia.

Es por eso que la ley establecía que, cuando una persona soltera o viuda fallecía sin hijos y sin hacer testamento, los hermanos o sobrinos del difunto sólo podían vender el bien inmueble heredado pasados cinco años del deceso. Este plazo que se ofrecía a los hijos no reconocidos legalmente para reivindicar sus derechos se redujo a dos años a mediados del siglo XX. Aún así, se trataba de una norma que, hasta su reciente derogación, seguía generando muchas críticas y problemas.

Problemas del artículo 28 de la Ley Hipotecaria   

A pesar de que ya no eran cinco años sino 24 meses el tiempo que los familiares debían esperar para vender la vivienda heredada, el artículo 28 de la Ley Hipotecaria traía consigo una limitación difícil de entender actualmente.

De hecho, hablamos de una norma que ha complicado la existencia a muchas familias. Pese a que los herederos podían inscribir la propiedad a su nombre en el Registro, la anotación o cláusula preventiva reflejada en el artículo 28 echaba para atrás a una gran cantidad de posibles compradores.

Por otro lado, las entidades bancarias evitaban conceder una hipoteca sobre este tipo de viviendas, por la posibilidad de que aparecieran nuevos herederos reclamando el inmueble o de que viera la luz un testamento manuscrito desconocido con anterioridad.

Además, en los casos en los que los herederos encontraban un comprador dispuesto a asumir el riesgo, la entrada en escena de un hijo ilegítimo provocaba que el nuevo propietario tuviera que cederle la vivienda a éste e, incluso, seguir haciéndose cargo de la hipoteca.

¿Qué implica la supresión del artículo 28?

La supresión del artículo 28 de la Ley Hipotecaria hace posible vender una vivienda con más libertad y sin esperas, y es una buena noticia sobre todo en un contexto como el actual. Y es que el incremento del número de personas solteras o viudas y sin hijos que han fallecido por coronavirus sin dejar testamento ha puesto en aprietos a algunas familias, que se han visto obligadas a mantener parada la venta de un inmueble, con los gastos que eso conlleva.

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Fuente: Instituto Nacional de Estadística, 2021.

A partir de ahora, los herederos no forzosos (hermanos, sobrinos, etc.) ya no tienen que aguardar esos dos años desde la fecha en la que falleció el propietario para validar el cambio de titularidad del inmueble en el Registro de la Propiedad, y están en su derecho de poner el activo a su nombre o a nombre de un nuevo comprador.

Asimismo, la ley tiene carácter retroactivo y, desde el 3 de septiembre, también se levanta la obligación de seguir esperando sobre aquellas viviendas que actualmente se encontraban afectadas por el artículo 28 y a las que les quedarían pocos meses o semanas para cumplir el plazo que establecía la medida.

Según se establece en el Boletín Oficial del Estado (BOE), el principal motivo de esta modificación legislativa es que “los supuestos que eventualmente está llamado a proteger [el artículo 28] son muy residuales en comparación con el perjuicio que ocasiona en la sucesión de colaterales y extraños y la perturbación del tráfico, generando situaciones antieconómicas”. En otras palabras, el artículo 28 de la Ley Hipotecaria se había quedado totalmente obsoleto y era una traba innecesaria para un mercado residencial que, ahora más que nunca, necesita reactivarse.

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