Seguro de impago de alquiler: qué cambia en 2026

Qué ha cambiado (comprobado el 13/11/2026)

• Desde el 8 de octubre de 2026, el propietario no puede exigir al inquilino que contrate un seguro de impago ni otra cobertura parecida (Ley de Arrendamientos Urbanos, art. 36.5, redacción del Real Decreto-ley 29/2026).
• El Real Decreto-ley 29/2026 está convalidado: la Diputación Permanente del Congreso lo convalidó el 12/11/2026 y la resolución se publicó en el BOE del 13/11/2026 (BOE-A-2026-23755).
• Cómo se llegó aquí: el Real Decreto-ley 26/2026 introdujo la regla el 1 de octubre, el Congreso lo derogó el 2 de octubre (BOE-A-2026-20526) y el Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823) la recuperó con vigencia desde el 8 de octubre.
• Hasta el 31 de diciembre de 2030 hay reglas nuevas para cuando el inquilino que no paga está en situación de vulnerabilidad. Las explicamos en «¿Qué pasa si el inquilino deja de pagar?».

El seguro de impago de alquiler es una póliza que contrata el propietario para cobrar las rentas que el inquilino deje de pagar, con un límite de meses, y que suele incluir la defensa jurídica en el desahucio. No es obligatorio. Desde el 8 de octubre de 2026 tampoco se puede imponer al inquilino. Lo que sí puedes pedirle es la fianza y, si lo pactáis, una garantía adicional con un tope. Describimos el texto vigente; si el contrato es anterior a la reforma, hay que comprobar su régimen aplicable antes de cambiar lo pactado.

En esta guía explicamos qué cubre el seguro, cuánto cuesta según el estudio de OCU consultado, qué garantías puedes pedir, qué pasa si dejan de pagarte y qué programas públicos hemos podido comprobar. Pertenece a la sección de inversión inmobiliaria.

¿Qué es un seguro de impago de alquiler y qué cubre?

Es un seguro que puede contratar el arrendador y que le compensa por las rentas que no cobra, hasta un número máximo de mensualidades. En programas públicos la Administración puede ser tomadora y el propietario, asegurado (RD 1135/2025, art. 4.b).

Las coberturas cambian mucho de una póliza a otra. El análisis de 17 seguros de impago que publicó OCU en su revista Fincas y Casas (nota de prensa de OCU, 08/09/2026) describe estos bloques:

OCU recomienda comparar las mensualidades cubiertas, las franquicias, las exclusiones en daños, el alcance de la protección jurídica y las condiciones de devolución de la prima, y no guiarse sobre todo por el precio.

Lo que cubre tu póliza lo dice su condicionado, no la publicidad. Antes de firmar, busca en él los meses cubiertos, la franquicia, desde cuándo empieza a pagar y qué exige para indemnizar (por ejemplo, que hayas iniciado la reclamación).

¿Es obligatorio el seguro de impago?

La LAU no establece una obligación general de contratar este seguro. Y desde el 8 de octubre de 2026 la ley prohíbe exigírselo al inquilino: «En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas» (LAU, art. 36.5, párrafo segundo, versión vigente desde el 08/10/2026).

Hasta esa fecha, el mismo apartado permitía pactar «cualquier tipo de garantía» adicional a la fianza, con el límite de dos mensualidades en vivienda, sin mencionar el seguro de impago (LAU, art. 36.5, redacción vigente desde el 06/03/2019, historial del BOE). La prohibición expresa es lo nuevo.

¿Puede pagar el inquilino el seguro de impago?

No se le puede exigir que lo contrate. Si el inquilino puede asumir su coste de forma voluntaria es una cuestión que la norma no resuelve de forma expresa.

Lo que dice la ley vigente:

• No se le puede exigir el seguro de impago ni coberturas análogas (LAU, art. 36.5).
• Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no se le pueden repercutir «ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación» (LAU, art. 20.2, versión vigente desde el 08/10/2026).
• Cualquier otro servicio no esencial para firmar el contrato solo puede correr a su cargo si lo pide expresamente por escrito, después de haber sido informado de que es opcional y de lo que cuesta (LAU, art. 20.2, mismo texto).

Lo que no consta: si un pacto en el que el inquilino acepta por su cuenta pagar la prima es válido después de la reforma, o si el art. 36.5 lo impide en todo caso. No lo resolvemos aquí. Si tu contrato lo prevé, consúltalo con un abogado antes de aplicarlo.

¿Cuánto cuesta un seguro de impago?

Según el análisis de OCU, la prima de las 17 pólizas comparadas iba de 305 a 660 euros al año para una renta de 950 euros al mes (nota de prensa de OCU, 08/09/2026). Es un estudio de una organización de consumidores que compara pólizas con el mismo supuesto de renta; la nota no indica en qué fecha se tomaron los precios.

La diferencia entre la prima más barata y la más cara del estudio no se explica solo por el precio: las pólizas cubren distinto número de meses, con distintos límites y franquicias. Por eso OCU aconseja comparar coberturas antes que primas.

De qué depende el precio de tu póliza:

• la renta que aseguras;
• los meses de impago que cubre;
• los límites de la protección jurídica y de los daños;
• la franquicia y las condiciones para cobrar;
• el resultado del estudio del inquilino.

No damos porcentajes de la renta ni precios «desde»: las cifras de ese tipo que circulan proceden de aseguradoras y comparadores, sin método publicado.

¿Qué pide la aseguradora para aceptar la póliza?

La aseguradora estudia la solvencia del inquilino antes de aceptar el contrato. OCU menciona el «análisis previo de solvencia del inquilino» entre los servicios de estas pólizas (nota del 08/09/2026), y el Plan Alquila de la Comunidad de Madrid condiciona su seguro a un estudio de solvencia del inquilino propuesto y a que la compañía aseguradora lo acepte (Comunidad de Madrid, ficha de transparencia del Plan Alquila, consultada el 13/11/2026).

Qué documentos se piden y con qué criterios se aprueba o se rechaza depende de cada compañía. Pregúntalo antes de comprometerte con un inquilino: si la aseguradora lo rechaza después, te quedas sin la cobertura con el contrato ya firmado.

¿Qué garantías puedo pedir al inquilino?

Dos, con estos límites (LAU, art. 36, versión vigente desde el 08/10/2026):

El seguro de impago ya no puede ser una de esas garantías exigidas al inquilino. La fianza, además, hay que depositarla en el organismo que fija cada comunidad autónoma; lo explicamos en la guía de la fianza del alquiler.

¿Qué pasa si el inquilino deja de pagar?

Puedes reclamar la renta y pedir el desahucio por falta de pago. Lo que cambia según el caso es si el inquilino puede frenar el proceso pagando y si está en situación de vulnerabilidad.

El pago que frena el desahucio (enervación ordinaria). El proceso de desahucio por falta de pago termina si el inquilino paga, dentro del plazo que le da el juzgado, todo lo reclamado y lo que deba en ese momento. No puede hacerlo si ya enervó antes, salvo que el impago fuera por causa del arrendador, ni si le requeriste el pago por un medio fehaciente con al menos treinta días de antelación a la demanda y no pagó (Ley de Enjuiciamiento Civil, art. 22.4, versión vigente desde el 08/10/2026). Por eso conviene enviar ese requerimiento por escrito y con prueba de entrega antes de demandar.

Enervación extraordinaria cuando se acredita vulnerabilidad. El art. 22.6 de la LEC excluye los supuestos del art. 2.1 del RDL 29/2026, que tienen su propio régimen. En los casos comprendidos en el art. 22.6, si se acredita la vulnerabilidad económica en los términos legales, el juzgado lo comunica a la Administración competente, que tiene un plazo máximo de dos meses para ofrecerle una alternativa habitacional adecuada o pagarte todo lo debido y las costas. Mientras, el procedimiento queda en suspenso. Si paga, el contrato sigue. Si pasan los dos meses sin alternativa ni pago, la Administración queda subrogada en la deuda del inquilino y el contrato se mantiene hasta su expiración mientras persista la vulnerabilidad y no hay lanzamiento en los términos del artículo. Esta vía funciona aunque hayas hecho el requerimiento de treinta días (LEC, art. 22.6, añadido por el Real Decreto-ley 29/2026).

Suspensión del lanzamiento hasta el 31/12/2030. En los casos en que no se aplique lo anterior, si el inquilino es vulnerable, no tiene alternativa habitacional y la Administración no se la ofrece, el tribunal debe recabar el informe de la Administración competente sobre los recursos disponibles. Si no recibe respuesta o se informa de que no hay recursos, suspende el proceso en los términos del artículo, aunque ya haya sentencia, siempre que el lanzamiento no se haya ejecutado. La suspensión se revisa cada doce meses y se levanta, entre otros casos, a los tres años. Si el demandante es una persona física, o una persona jurídica dedicada al alquiler habitual asequible o social, el auto fija una compensación a cargo de la Administración que, como máximo, comprende la renta dejada de cobrar, los suministros impagados y las costas (Real Decreto-ley 29/2026, art. 2.2).

Lo que más afecta al pequeño propietario: según el mismo artículo, la vulnerabilidad económica del inquilino no prevalece cuando el demandante es una persona física titular de dos o menos viviendas. Tampoco hay suspensión si el juzgado aprecia que debe prevalecer la vulnerabilidad del propio propietario, salvo que sea persona jurídica o gran tenedor (¿qué se considera un gran tenedor?). Cómo se aplican estas reglas a tu caso concreto lo decide el juzgado.

Para situar el volumen: según el Consejo General del Poder Judicial, en el segundo trimestre de 2026 se practicaron 2.244 lanzamientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos, un 57,7 % menos que un año antes (CGPJ, nota del 16/10/2026). La nota no explica la causa de la caída ni da duraciones de los procesos.

¿Me compensa contratar el seguro de impago?

Depende de cuántos meses sin cobrar puedes asumir. Esa es la pregunta que hay que contestar antes que cualquier otra.

Para decidirlo, pon al lado lo que pagas y lo que te jugarías. Ejemplo con supuestos ilustrativos de la redacción, con la misma renta que usó OCU:

Supuestos ilustrativos; no son probabilidades ni medias de mercado. A esas cifras habría que sumar los gastos de reclamación, que dependen de cada caso.

Como referencia del tamaño de un siniestro: la patronal aseguradora UNESPA calculó una indemnización media de 3.299 euros por impago de rentas, con un caso máximo de 13.658 euros, en un estudio con 72.149 percances del seguro de alquiler de 10 aseguradoras entre el 01/08/2023 y el 31/07/2024; esa muestra reúne distintas coberturas, no solo impagos (UNESPA, nota del 10/04/2025). Es lo que pagaron las aseguradoras, no lo que pierde de media un propietario sin seguro.

Para comparar en un mismo horizonte de un año, supongamos además una póliza que paga todos los meses impagados del ejemplo, sin franquicia ni exclusiones y con cobertura suficiente. Es una hipótesis de cálculo, no una oferta real:

No se descuentan fianzas, recuperaciones posteriores, impuestos ni gastos de reclamación o gestión en ninguna columna. Una franquicia, una exclusión o un retraso en el cobro aumentaría la salida de caja del asegurado. Esta tabla no estima la probabilidad de impago ni permite calcular el ahorro esperado.

Criterios para decidirlo tú:

• Tu colchón. Compara los meses que puedes asumir sin cobrar con la prima y con las limitaciones de la póliza.
• Lo que ya tienes. Distingue la fianza de las garantías adicionales y comprueba su valor y disponibilidad. El límite de dos mensualidades citado arriba corresponde a los contratos de vivienda de hasta cinco o siete años; en los temporales es una.
• Lo que hace la ley en ciertos casos. Si el inquilino es vulnerable, la Administración puede pagar o compensar (apartado anterior), pero no en todos los supuestos ni de inmediato.
• La cobertura pública de tu comunidad. Algunos programas incluyen el seguro sin coste para el propietario (apartado siguiente).
• El condicionado. Una prima baja con pocos meses cubiertos o una franquicia alta puede servirte de poco.

Al hacer tus cuentas, separa la renta que no cobras de los gastos que siguen llegando y del tiempo que necesitas para recuperar el dinero.

¿Hay cobertura pública de impagos para el propietario?

Existe una línea estatal y algunas comunidades tienen programas propios. En las consultas realizadas hasta el 14/11/2026 no hemos identificado una convocatoria autonómica de esa línea estatal; eso no acredita que no exista ni sustituye la consulta en la sede de cada comunidad.

La línea estatal. El Real Decreto 1135/2025 regula una cobertura de impagos del alquiler de vivienda para jóvenes y colectivos vulnerables (BOE-A-2025-25520, publicado el 13/12/2025 y vigente desde el 14/12/2025):

• Beneficiario: el arrendador. Cubre las rentas y los suministros impagados, los daños causados en la vivienda por culpa del inquilino y las primas de los seguros que haya contratado el arrendador. Las aseguradoras no pueden ser beneficiarias (arts. 4 y 5.1).
• Contratos: vigentes el 30 de enero de 2025 o firmados después (art. 5.2).
• La gestionan las comunidades autónomas y Ceuta y Melilla, que fijan los requisitos y eligen la forma: aval público gratuito, seguro subvencionado por completo, subvención u otra figura (arts. 1, 2 y 6). No se aplica en el País Vasco ni en Navarra (art. 7).
• Requisitos mínimos de la ley que la crea: que el inquilino tenga menos de 35 años o esté en situación de vulnerabilidad, que la renta no supere el índice estatal de referencia y que la fianza esté depositada y que arrendador e inquilino suscriban el compromiso relativo al aval conforme al modelo aprobado por la Administración (Real Decreto-ley 1/2025, art. 76, versión consultada el 14/11/2026).
• Dotación: 304 millones de euros, según el preámbulo del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 (Real Decreto 326/2026, apartado VII del preámbulo), sin desglose por años ni por comunidades.

El preámbulo del Plan Estatal 2026-2030 menciona también la cobertura del impago en contratos con jóvenes. En su articulado (versión consolidada con última actualización del 22/10/2026) no hay un programa propio de cobertura de impagos: las ayudas a jóvenes del capítulo IV son al alquiler, a la compra en municipios pequeños y al alquiler con opción de compra. La línea específica de cobertura para arrendadores descrita aquí es la del RD 1135/2025; la mención del preámbulo no acredita por sí sola una convocatoria abierta. Esa misma línea puede financiar además las compensaciones que paguen las comunidades cuando se suspende un desahucio (RDL 29/2026, art. 2.2).

Programas con trámite permanente comprobado el 14/11/2026:

Antecedentes y programas sin apertura actual confirmada (las fechas de la fuente no acreditan su situación actual):

El Plan Estatal 2026-2030 financia además ayudas a los propietarios que ceden su vivienda a comunidades, ayuntamientos o entidades sin ánimo de lucro para alquilarla como vivienda asequible o social, por un plazo general de al menos siete años, reducible en los supuestos y con el acuerdo que prevé el art. 71 (RD 326/2026, arts. 70 a 72). Cada comunidad lo aplica por convenio. El estado de las convocatorias de vivienda de tu comunidad está en el radar de ayudas.

Estos programas cambian con frecuencia. Antes de contar con uno, comprueba en la sede de tu comunidad que sigue abierto y qué exige.

Lo que no consta

• Contratos firmados antes del 8 de octubre de 2026. No hemos encontrado una regla transitoria específica sobre el art. 36.5 de la LAU. Si tu contrato anterior incluía el seguro como garantía a cargo del inquilino, consulta a un profesional.
• El pago voluntario de la prima por el inquilino. La relación entre el art. 36.5 («en ningún caso podrá exigirse») y los servicios opcionales del art. 20.2 no está resuelta de forma expresa. Consulta a un profesional.
• Si se devuelve el seguro de impago. No hemos encontrado una fuente neutral que lo explique. OCU recomienda comparar las condiciones de devolución de la prima de cada póliza: depende del condicionado.
• Si la prima es deducible en el IRPF. No lo hemos comprobado en la Ley del IRPF ni en su reglamento. Revisa la información de la AEAT aplicable a tu declaración o consúltalo con un asesor fiscal.
• El importe de la línea estatal por años y comunidades. No hemos localizado en las consultas realizadas el acuerdo del Consejo de Ministros que debía fijarlo (RD 1135/2025, art. 3.1); la cifra comprobada en el BOE es la de 304 millones del preámbulo del RD 326/2026.
• Cuánto dura un desahucio por impago. El CGPJ no publica ese dato en la nota consultada, y las cifras que circulan son de empresas.
• Datos oficiales del mercado de este seguro (cuántas viviendas lo tienen, siniestralidad del ramo): no constan en las fuentes oficiales consultadas.

Qué tendrías que confirmar tú

• Que el contrato está por escrito, con la fianza de una mensualidad y depositada en el organismo de tu comunidad.
• Que la garantía adicional respeta el límite aplicable al tipo y duración del contrato: dos mensualidades en vivienda de hasta cinco o siete años; una en temporales.
• Que el contrato no exige al inquilino contratar un seguro de impago; si incluye un pacto de pago voluntario o es anterior a la reforma, que lo revise un profesional.
• Si contratas el seguro: meses cubiertos, franquicia, protección jurídica, daños, condiciones de devolución de la prima y si la aseguradora acepta al inquilino antes de firmar.
• Si tu comunidad tiene un programa público abierto y qué renta e inquilino exige.
• Cuántos meses sin cobrar puedes asumir.
• El primer mes sin cobrar: requerimiento de pago por escrito y con prueba de entrega, y consulta con un abogado antes de demandar.

Contraste documental actualizado el 14/11/2026, con los límites de comprobación indicados. Aprobación editorial: Jairo, director de InmoInforma, 14/11/2026.